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从第一家购物中心问世，到遍及世界各国经济较发达的国家，购物中心也经历了一个发展的过程。起初购物中心还只是建立在满足人们购物与服务的功能上。20世纪80年代以后，购物中心的功能逐渐从商品流通功能向休闲消费功能转移，更加突出了购物之外休闲娱乐的主题。
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（二）中国购物中心发展历史
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中国购物中心产业的发展相对滞后：20世纪80年代中后期开始在北京、上海等大中城市出现的“购物中心”，目前已经扩展到中小城市，严格来讲属于百货店；90年代中期，这些“购物中心”有些在百货店的基础上，将餐饮、娱乐等设施小规模引入，真正成为名副其实的购物中心。大多数规模较小，很多中国香港地区地产商在北京、上海、深圳等大城市开发了许多中国香港地区特色的购物中心，一度引领市场潮流；90年代末期，一些城市中心SHOPPING MALL开始登陆上海、北京，标志着购物中心在中国的新姿态；21世纪初，郊区SHOPPING MALL的开发热潮在中国兴起，中国购物中心业进入高速发展的阶段。目前全国各地在建及开业的购物中心数量大约有300多个。但依然处在购物中心行业的探索期。
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总体来看，购物中心在中国的发展大致经历了四个阶段，如图4-6所示。
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图4-6 我国购物中心发展历史进程图
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零售：把客流变成购买力 [:1703916754]
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三、购物中心业态现状
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（一）规模与集中度
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1．几急速增长，体量趋大，但集中度较低
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2008年以来，中国商业地产投资一直保持15％以上的增长态势，特别是2010年住宅调控政策颁布后，商业地产投资增速达到30％，高于房地产行业平均投资增速。截至2012年9月，中国商业用房施工面积为6亿平方米。一般商业地产施工需要2～3年建成，目前在建的项目将在2015年左右集中释放，未来商业地产市场饱和度还将提升，竞争持续加剧。
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顺应中国商业地产爆发之势，中国的购物中心也出现了爆发式的增长。《中国购物中心发展报告2012-2013》显示：2012年已开业购物中心3107家，累计建筑面积2.2亿平方米，平均7万米／个；另据购物中心产业资讯中心的统计，目前我国的购物中心面积年均增长幅度16～40％之间，而同期百货商场年均面积增速约为10％～16％。开发的商业地产中，购物中心投资额占商业地产开发投资额的比例已经占到45％左右。如图4-7所示。
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图4-7 近几年中国购物中心增长情况及未来增长趋势
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（数据来源：中购联中国房地产信息集团，和君咨询分析）
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但从集中度方面看，中国购物中心行业集中度依然较低。中国购物中心产业资讯中心、中购联购物中心发展委员会最新发布的《中国购物中心发展报告2012-2013》显示：按开发面积计算，排名前四位的开发商（CR4）占购物中心面积总量的比重仅为6.6％，而排名前十位的开发商（CR10）的占比也仅为10.8％，还不到12％。这与国际成熟市场相比，差距巨大。成熟市场国家，购物中心行业集中度通常在50％以上。如图4-8所示。
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图4-8 中国购物中心集中度及与其他国家的比较
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（数据来源：中国购物中心产业资讯中心，和君咨询分析）
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（二）发展阶段
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购物中心是适应消费趋势变化的商业形态，其生命周期在中国依然处于引入阶段。
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在中国，购物中心作为舶来品的商业形态，从产生到快速发展与经济环境、城市建设、社会文化、生活方式升级息息相关。美国购物中心拥有上百年的发展历史，至今已经进入到成熟期。与中国的百货相比，中国的购物中心则处于引入期。行业不成熟特征广泛存在，总体水平参差不齐、市场集中度依然较低，主流购物中心品牌尚在形成之中。如图4-9所示。
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图4-9 中国购物中心的发展阶段，将进入成长期