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当社会的普遍进步使得一个人不再需要修建一座城堡，并且掌控和拥有一批战士，才能安全地生活在自己的独立住宅里时，自然而然地，几乎所有的重要城镇的财富和人口都一度减少。因为大批富裕市民带着他们的仆人和门客，放弃原来城中的旧宅而去乡村建造他们的新住所了。
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以前的城市生活中过度压抑了个人的独立性和爱好，引起了一个强烈的反作用，就是大多数富人非常期望自己能从一个依靠别人或者履行社会责任的角色中尽可能地解脱出来。他的目标是使自己远离所有的人类，除了那些以尊敬、顺从方式对待自己的人。为了保护更多的隐私和获得富人们在后骑士时代习惯从事的室外娱乐方式的机会，那些受到宫廷庇护的人寻求可以满足大型游戏要求的土地，然后在被称作庄园（park）的围合场地中间建造自己的房屋。这样不仅远离邻居，而且可以为打猎活动提供场所。
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在这样的环境下，富人们的举止通常粗俗不堪、傲慢自大，有时甚至是极端浪费的，但这些在现代人眼中还远算不上豪华。为了尽可能充分地实现独立的梦想，乡村的绅士们都有私人牧师、私人医生，只为他服务的兽医、裁缝、织布工及纺纱工；每一个乡绅可以通过养殖来获得羊毛，通过种植来得到麦芽、大麦和其他做面包的材料，宰杀自家的牛羊和野味，自己酿酒。绅士是可以轻视商业、远离城市的。他家里急需的少量小商品有赶着骡子的游商送上门来。商人这一职业在现代的主要意义那时候几乎没有任何体现，并且即使在大城镇中，商业交易也在各个方面受到严格限制。因此，那些老式的步行街仍然能在可容忍的范围内满足所有的必要需求。
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然而，随着文明的继续发展，这些人对服务交换的态度理所当然地由厌恶转变为接受。人们的要求变得多种多样，所有各个阶层的人都被迫在一个公共社会组织中找到自己的位置。随着时代的发展，普通民众获得了更多的自由，知识通过书籍得到了传播，宗教迫害被废除了，环球旅行成为现实，而且从美洲、印度和非洲黄金海岸3到欧洲的贸易路线得以开通。这些变化对商业发展都是好消息，这使得一个全新的城市类型——制造和贸易中心——在原有城镇的位置上成长起来。有权有势的人被这些变化所吸引，不再是为了保护，而是为了他们在其中发现的那些奢侈的享乐，同时那些更富有进取心的低阶层的人挤入其中去寻找财富。
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街道布局的第二阶段
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在全国范围内，运货马车（wagon）逐渐取代了驮畜队（pack-train）在商品配送中的地位，并且因为一个人就可以轻易地驾驭一辆四轮马车（无论是满载的还是空的），所以四轮马车被建造得十分庞大和坚固，需要由多匹马来拉动。
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没有多少城市街道能够容纳两列载满巨大货筐的运货马车商队相向而过，因此原本布置在街边的座椅和木头建筑中的小商铺都被清除了。但随着人口的快速增加（例如在伦敦，当时的住房如此紧缺，以至于那时的城市密度可能达到现在的三倍），为了方便四轮马车的行驶而进一步加宽街道的一切努力，都不得不面对居民们最强烈的反抗。
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因而，在实体空间没有任何扩大的情况下，街道性质发生了很大改变。街道通常变得非常不适宜步行，这主要是因为它们被当成了堆放从住宅里扔出的各种垃圾和污物的公共场所，因为没有系统地打扫和清除这些垃圾，街道变得越发不适宜步行。
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当时伦敦的城市面积还不及现在的五十分之一，并且在城市中心区内也有些绿地被小心地保留下来作为练习射箭的场所，夏季夜晚居民常去那里呼吸新鲜空气；泰晤士河水质还算清洁，并有很多人在河上愉快地划船。然而，由于大多数城市居民不得不生活在黑暗、通风不良和环境糟糕的区域，疾病经常每两年就导致全城十分之一的居民死亡，当可怕的传染病每隔一段时间肆虐时，死亡率更高。在最严重的一次鼠疫爆发时，一夜之间有4000市民病死，许多街区的人口急剧减少。所有能逃离这个城市的人都想方设法地逃跑了，以至于在很短时间内，伦敦市的人口减少了百分之五十以上。当这场灾难之后人口尚未完全恢复时，一场大火4又未受控制地肆虐了四天，焚毁了20万居民的住宅及商业设施。最终，大火被拓宽的街道所阻止；假如这些街道两侧的建筑物未被军队及时拆除的话，大火将穿过它们继续蔓延。
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在六分之五的老城区仍然被火灾后的烟尘笼罩时，当时最著名的建筑师克里斯托弗·雷恩5抓住这个机会，力促在灾后的场地上规划新的城市道路体系。雷恩规划最具新意的特征是布置了90英尺宽的固定主干道，可以让数辆四轮马车并排地沿着直线车道从城市一端行驶到另一端。在这一规划中，雷恩还建议设置60英尺宽的次干道（与主干道平行或是交叉），以及街区中30英尺宽的小巷。这一街道体系规划较之其他任何街道规划要好得多，在该规划被其他欧洲大城市应用后，这一点得到了充分的证明。这个规划得到国王本人的认可，如果不是因为商人和房地产所有者们的阻挠的话，它无疑将会被采用。那些眼光短浅得令人难以置信的人顽固地拒绝考虑并漠视雷恩的建议，不顾这将对普通居民的便利和城市未来的利益造成牺牲，而且，他们不约而同地、尽可能快地在原来仓库的废墟上为自己建造新的建筑物。几乎没有疑问，如果这些地产所有者足够明智、作为一个整体而关心共同利益的话，他们将会允许雷恩设计并建成一个完整的街道体系。如果这一计划被实施，它将会明智地适应未来那些他预见到的需求，并且可以降低伦敦城此后不得不支出的、大得无法计算的用于街区结构改造的费用；同时也将较大地降低税赋负担（不久之后伦敦的税赋立刻上升到高于大英帝国的任何其他城市的水平），也能解救几百万正遭受贫穷和疾病磨难的市民。
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尽管在重建伦敦城的短短几年后，城市商业的快速发展使得先前就已存在的街道交通问题大大恶化，但人们对此一直容忍，在整整一个世纪后才计划从根本上减轻街道交通问题。这些交通问题似乎已经被完全地认识，并经常受到谴责，要求解决交通问题也不仅仅只是某些人的努力了。然而，努力的方向却显示，传统的城市公共设施的标准是如何严重地误导当时最先进的城市设计理念。城市被想象成是一个围绕某个中心尽可能紧密地设置在一起的建筑群，也被认为是一个不可避免地受到种种不便限制的地方，并且因此是一个拥挤、喧嚣、混乱的场所。城市人口数量的增长只会恶化居住在城市中的居民所遭受的所有问题和危险，增加城市中懒惰、腐败、犯罪和危险分子的数量，带来更多的疾病、无序、骚乱和暴动。因此，虽说改善城市街道布局或者扩大贸易和居住的公共设施，将增加城市的吸引力，然而实际的政策却总是朝着相反的方向。在伦敦，不仅是市政府，而且连议会和王室也在系统地出台这种政策。
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例如，伦敦政府曾经发布一个公告，宣布除了那些应当用于贵族居住的地区外，禁止在离伦敦城三英里范围内新建任何房屋，违者重罚。接着议会发布公告，禁止伦敦城内的户主为陌生人增加住宿面积。接着王室又发布公告，命令所有在乡村拥有房屋的人于三周内离开伦敦，同时不断地遣送那些一无所有的人去爱尔兰、弗吉尼亚或牙买加。
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尽管有种种政策限制，大量新房仍在古老的乡村道路两侧被建设起来。伦敦市郊的村庄变得越来越大，直到最后它们都与伦敦市连成一体。这时伦敦的人口已是大火灾时人口的两倍，商业规模更是那时的两倍以上。甚至到最后伦敦城市规划改革方案开始被采纳的时候，除了隔离以外，人们仍然没有改变城市布局以抵御不断增加的疾病、贫困、犯罪的想法，人们主要关注的是老式布局给商业带来的令人无法忍受的障碍。尽管一些人拒绝看到这个问题，并且仍然反对伦敦城市规划改革，认为该规划是完全不必要的、危险的、不计后果和奢侈浪费的，同时还谴责极力推行这些规划的人是不道德的投机者或狂热的幻想家，但是商人通常无法再回避这样确凿的事实了：城市主干道通行能力的不足严重地限制了商业的繁荣。因此，促使伦敦议会在十七世纪下半叶批准了一系列法案，这些法案逐渐使伦敦市在五十年的时间内发生了比之前数百年还更加显著而重要的改变。
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由于这些改变的明确目的是摆脱先前被认为是大城镇不可避免的弊端的某些不便，与之相关的设计目的之限度也由此而确立，所以很显然，在我们能够认识它们在何种程度上接近文明化需求的最后通牒之前，我们需要更加准确地了解那些所讨论的不便之处是什么。
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于是我们发现：不完善的道路铺装自从还在用手推车和马车的时代以来就没有被充分地修缮过，并且总是被错误地布置，路面老旧破损，上面有被沉重的车轮压出来的深深车辙。从房子里倾倒出来的泔水、垃圾与马粪、泥浆混合在一起，形成黏糊糊的污水坑，迫使行人不得不缓慢而费力地蹚过它们，并经常担心被撞倒或被墙压倒。在主要的街道上，每隔一段距离就放置一根结实的柱子，街道上的行人在马车驶来时通常躲在柱子后面以求安全。四轮马车在伊丽莎白时代就已经引入了，尽管它们具有简单、坚固的特点，但仍然被认为是街道上非常危险的交通工具，并且在一些时候禁止在城里行驶。轿子在所有普通功能上取代了四轮马车，并且在很长一段时间里被除了穷人以外的所有阶层广泛使用，只要有需要，人们都会乘坐轿子上街。当乔治三世坐着他的皇家专用四轮马车去主持召开议会时，成捆的柴草预先填入他经过的街道的车辙中，使马车能更容易地行驶。由于很少或几乎没有排水设施及遮盖式排污设施，暴雨沿着车辙形成的水沟流淌，经常淹没地窖，摧毁大量的商品。
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这就是城市街道经过几百年演化后所形成的的状况：首先出现的是以壕沟防护的原始部落居民点小木屋之间的通道，然后从早期的中世纪的实用的步行路，转变到不能胜任需求的四轮马车道路。这是城市街道布局发展的第二阶段。
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街道布局的第三阶段
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为了弥补老式街道布局的弊端，在建设新街道或重建旧街道时，原先专供人们步行的道路被恢复。但现在的步行路被从中间分开，并且在每一侧都后退到房屋的前台，这样可以在中间设置供马匹和车辆通行的专用道路，其路面比步行路略低一些。人们设置路牙来保障步行道免受车辆干扰；排水沟被用来收集污水和漂浮的垃圾，下水道能在水流大到把人行道淹没之前将其排出街道。与此同时，人们还努力使街道整齐平直并连接部分道路，以利于货物能通过直接的线路从城市的一端运到另一端去，而没有必要在某些固定的地点为克服地面自然升高再付出双倍的马力。
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于是，在雷恩大师的建议被商人们拒绝仅仅一百年之后，他们的孙辈们开始通过不大令人满意的努力，来获得雷恩大师曾经提议的保障城市便利的一小部分措施。
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相比伦敦，在稍微早些时期，其他一些城市采用了雷恩大师提出的改进措施。例如，在圣彼得堡和费城的街道规划中，人们研究了笔直的、从未被使用过的宽敞的快车道，而且在较早时期，德国一些在政治上独立自主的城市也拥有较为宽阔和铺装良好的城市街道，但是这些例外并不影响我们想要强调的结论。
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为了全面地理解为什么人们长期忽视对人口增加做好准备，而这个人口增加看起来应该是完全能事先预料到的，我们需要考虑到：当城市所有事情始终处于快速发展状态的时候，城市的管理往往很少关注公众的利益，而是关注极少数居民的利益；与此同时，与城市利益相关的直接责任被分散，同时任职期间变短，因此，这个直接责任作为智力或精神上的动力，越来越少地被任何一个分担责任的人所感觉。城市管理的理论和形式总是相对滞后于城市管理者的生活方式和特点的变化，但对这种过时的方式的坚持仅仅被认为是在尽个人的职责，关于城市居民新的实际状况，并不容易被认识到也很少有效地解决。属于所有人的工作是没人负责的工作。尽管此后由市政部门雇佣的、受过特殊行业训练的专家们也经常研究人群的需求，并且发明满足这些需求的方法，但作为一个通常的惯例，在大多数城市出现的任何改善，主要是在代表着特别商业或投机企业利益的个人能力的影响下实现的，这种力量压倒了那些被选举出来代表市民公共利益并且享受着薪金的议员们的漠不关心。
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“城市生活弊端无法避免”的错误观点
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然而，为了避免对自己的祖先不公正，也为了认识到那些已经出现的、有关街道布局特征的需求标准的变化，我们还应看到更重要的一点，那就是当这些街道体系的改进方案被设计出来时，人们仍然认为下述假设是理所当然的，并且可以原谅：一个城市容纳的人口越多，所有冒险居住在城市的人不得不承受的麻烦和危险就越大，受到传染病感染的机会就越多，就会更加虚弱、多病、短命；一个城市容纳的人口越多，发生毁灭性大火灾的危险就越大；一个城市容纳的人口越多，乞丐和罪犯的比例就越大，暴徒们就更加可怕、不顾一切和充满危险。
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城市规模增大的同时城市生活弊端的减少
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我们现在知道这些假设是完全荒谬的，因为事实上城市规模在持续地扩大，在欧洲，直到有许多比中世纪时的最大城市规模大好几倍。而且在欧洲最大的城市里，与中世纪相比，疾病的数量不超过原来的一半，活到老年的机会增加了两倍都不止；传染病流行的频率不但减少了，而且恶性传染病所占的比例也降低了，大多数的传染病可以被控制；横扫一切的公共火灾的频率减少了，破坏性降低了，并且能在较短时间内得到控制；流氓恶棍被较好地控制，暴徒很少在城市中抛头露面了，也不是那样危险了，出现时能被很快地控制并很少发生流血事件；具有恶习的人和犯罪的比例减少了，同时受到良好教育、守秩序、勤勉的好市民占到了更大的比例。在多数情况下，上面所说的这些事情都是普遍事实而不仅仅是个例，在每一个大城市，从大陆一端的土耳其到另一端的中国，城市规模越大，平均得到的好处也越多。甚至在伊斯兰教主导的开罗，在改善城市环境之后（这主要归功于法国工程师的措施），城市居民的平均寿命也增长了一倍。接着，问题非常自然地出现了：这个进步的原因和条件是什么？能期待这个进步会持续吗？
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