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第一节◇旧楼倒下去，富豪站起来
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放眼世界，没有一座城市与深圳比肩，同时拥有年轻与成就。历史赋予深圳荣耀，同时也埋藏隐忧，30年高歌猛进后，灰色物权问题渐渐显现，一块“硬骨头”横在主政者面前。
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1992年，深圳撤宝安县，设宝安、龙岗两区，关内则设罗湖、福田、南山三区，后又增设盐田区。1985年开始的一轮大规模工业化进程后，深圳关内已完全工业化，基本没有农业生产；上世纪90年代中期，深圳第二轮工业化革命，制造业大举迁到关外，关内则兴起高新技术产业，关外也基本实现工业化。
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2004年深圳关外城市化改制之际，除坪地、坑梓、光明等小片区域还有传统的农业产业之外，深圳农业已基本消失。农民“洗脚上田”，但其中多数并未真正接受近现代工业和商业培训，生活模式的变化，仅是由过去的种稻谷改为现在的“种房子”。由此，城中村村民们走上了半专业的房地产经营之路，成为廉租屋建设者和物业管理者。
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灰色物权问题此时逐渐形成。金地大百汇公司一位工作人员描述起当年城中村兴起阶段的粗放与随意，“他们（岗厦村民）承认，上世纪90年代‘种楼’那会儿，每天让香港的亲戚带点‘水货’过关，偷偷拿去关外卖了，然后换建筑材料回来。今天买块砖，明天买袋水泥，岗厦村就是这么造起来的，每栋楼的成本相比现在的补偿，微乎其微。”
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深圳市曾出台过法规，变相默许1999年之前的违法建房；政府也曾明确宅基地的使用，所建房屋不能超过3层半，面积不能超过280平方米，也即原住民的每一栋房屋里面至少有三层是合法的。然而，深圳的城中村建筑中，很少有3层以下的，合法、非法、半合法半非法的物权犬牙交错、难以辨别，历史给深圳遗留下了灰色物权问题。
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同时，深圳城市化过程中，政府大规模征收原住民土地而未给予合理的补偿，以及当时未能解决原住民的就业和社会保障问题，也致使不合法的物权在一定意义上显得合情合理。
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深圳市福田区旧城改造办公室主任郭鹏生认为，遇到拆迁问题，常有人以西方谚语佐证自己的立场——“风能进、雨能进、国王的军队不能进”——实际上这混淆了东西方土地制度的区别；中国的土地所有制，加上高速发展中遗留的特有问题，深圳城中村兴起过程中，已埋藏了巨大的争议性。
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蔡屋围的诱惑
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可想而知，当这样的争议遭遇CBD范围内的岗厦旧改，后者旋即成为改造难度最大、建设标准最高、城市影响最大的城中村改造项目；而当蔡屋围事件交织其中时，岗厦旧改几乎可以被视作一次博弈中的典型。
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人们总以磨剑比喻旧改艰难，岗厦这柄剑，磨了10年。深圳城中村的矛盾与问题在岗厦村身上集中体现，而在所有问题中，拆迁中的博弈首当其冲。1998年，深圳市政府就决定对岗厦河园片区进行全面改造。2002年，深圳市政府将改造任务交由福田区政府组织实施；直至2006年7月，深圳福田区政府、岗厦股份有限公司和金地集团才最终签订了框架性协议，正式推动岗厦河园片区整体改造。
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2007年8月3日，岗厦河园片区改造举行集体物业签约仪式；改造正式启动，进入随后的私人物业谈判，却遭遇蔡屋围拆迁带来的变故。
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蔡珠祥、张好莲夫妇一度成为这座城市瞩目的焦点。1997年，夫妻俩在宅基地上建起了六层住宅，自住并出租，建造花费120万元，每月万余元的租金此后成了这个家庭的主要收入。
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2004年10月15日，蔡屋围集团公司与京基公司签了房地产开发合同，近4.6万平方米土地（包括宅基地）全部被卖掉，蔡的房子亦在其列。他要求按1.2万元／平方米进行现金补偿，遭到了京基公司的拒绝。京基公司于2006年9月请中介机构对蔡氏夫妇的楼房进行评估，评估价为3998元／平方米，当时周边的房价为1.2万元／平方米。京基后将补偿价提至9000元／平方米，仍未获同意。
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2007年3月，国土部门裁决，蔡、张夫妇必须搬出房子；同一时期颁布的《物权法》成为蔡珠祥的武器，尽管在上诉过程中屡屡失败，蔡珠祥拒绝离开自建楼。8月，深圳市国土局向法院申请强制拆迁，对蔡珠祥来说，形势危急。
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8月中旬的一纸公文颠倒了乾坤——国土部要求各地禁止行政命令强制拆迁——国土部门失去强制力后，蔡、张夫妇重新开始了与开发商之间的议价。2007年正是深圳房价不断飙升的时期，蔡屋围周边房价已涨至约2万元／平方米；夫妇俩提出，补偿应在1.8万元／平方米。网友惊呼，按这一要价，开发商补偿款将达1400万元。
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失去强制力后，斡旋成了主要协调方式。罗湖法院召集双方调解了4次，双方于9月21日签下协议，次日，1200万元补偿款就打入了蔡珠祥账上。蔡珠祥用它购置了几套房产，有的自住，有的出租，而在拆迁后的宅基地上，深圳新的地标正在成长。
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与京基大厦一同长高的，还有深圳原住民对于城中村拆迁补偿的心理预期。蔡氏夫妇拿到的1200万元，在当时冠绝全国，被称为天价补偿，还有人谴责当事人漫天要价，近乎赖皮。但很快地，更具有震撼性、爆炸力的赔偿纪录产生了。
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2007年12月，在向市长汇报改造情况的会议上，福田区政府有关负责人称，蔡屋围“钉子户”获得高额赔偿后，岗厦认同原定赔偿标准的原村民从85％下降到50％。岗厦改造再次陷入僵局。
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此时，拆迁风声既起，抢建风潮则来。在岗厦改造成为定局之后，岗厦村内出现了大量抢建私房的行为。有一段时间，这个村子甚至成了一个大型施工工地，无论是东一坊、东二坊，还是东五坊，每条路上都堆满了黄沙、水泥、钢筋等建筑材料，运输车辆进进出出，使得本不宽敞的道路越发狭窄。化解谈判僵局的同时，政府还要对违法私房抢建潮保持高压严打态势。
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类似的情况也出现在不久后的大冲，甚至有大冲村民去岗厦取经，了解怎样改建才能为自己多争得几平方米的收益。主政者在这样的循环中明白，旧改环环相扣，牵一发而动全身，每一次旧改并非孤立，它深刻影响着将面临相似命运的其他人。
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一块硬骨头
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在这样的环环相扣中，蔡屋围、岗厦、大冲无疑是3个最引人注目的节点，共性是谈判的艰难。不计其数的协商，争议、解释、说服，关乎利益，巨额利益，任谁都难以举重若轻，补偿标准之争作为利益争夺的外在表现，成为每次旧改必经的荆棘路。
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岗厦改造的拆迁补偿方案几轮磋商方才尘埃落定。相较于蔡屋围，岗厦方案更为成熟、全面，选择面也更广。村民们可以选择全额货币补偿，也可以选择全额实物（住宅、公寓、商业物业）补偿，还可以选择货币、实物相结合的补偿方法。开发商尝试创新，以前改造方案拆迁返还补偿标准只有一种选择，即首层按1∶0.82赔付集中商业物业，二层以上按1∶0.88赔付住宅或公寓计算，但现在经与村民多次协商，共有两个标准、三种模式、六种选择。两个标准，一种是按面积划分：480平方米以内按1∶1补住宅，超过480平方米按1∶0.88补公寓；另一种标准按层数划分：首层按1∶0.9补集中商业物业，二层以上按1∶0.9补住宅或公寓。三种模式，即一是选全部实物补偿，二是选全部货币补偿，三是可选实物和货币补偿相结合。
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两个标准加三种模式，即产生六种选择方式。
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