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反作用力越来越明显
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“没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村、这么复杂的利益关系和历史遗留问题。如果深圳能解决城中村问题，那么国内任何城市都应该解决得了了。”在“网络三剑客”之一的金心异看来，“城中村”是考验主政者政治智慧的最大挑战，“历任市长履新，没有一个不想解决它的，先是激情高涨，却碰了一鼻子灰，最终问题被逐渐搁置，留给下一任。”
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从上世纪90年代开始，中国的城市化现象开始受到国际上的关注，其中最具代表性的或属荷兰建筑师雷姆·库哈斯和他的“哈佛学团”针对珠三角城市群所做的“大跃进”调研计划。而“深圳现象”作为中国城市现象的代表，更是开启了对中国城市化探索的最佳样本。深圳用不到20年的时间完成了3次土地政策的演变，用不到10年完成了三种产业的发展，用不到5年造就了房价翻三番以上的局面。
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在这5亿人涌动的20年当中，城市化吞没了深圳的大量农业用地，却没能消化掉受国家土地政策保护的农业人口的宅基地。这些20年前分布在中国海边的渔村，来不及在改革的潮水中退却，便被改革开放分泌出的成果包裹得严严实实——它就像珍珠中的沙砾，既没有四周高楼大厦的光鲜外表，也没有成为这个城市中“绿树村边合，青山郭外斜”的优美风景线。相反，他们利用政策疏漏，随着城市的扩张而更疯狂地扩张。
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有人认为，城中村为新增的城市下层人口提供了基本的廉租住宅的同时，也为这个城市留下不少卫生、消防、治安、仪表上的毒瘤。
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随着时间的推移，“城中村”难题对城市发展的反作用力也越来越明显，各种隐患越积越深——2009年，一篇名为《致新市长的一封信：深圳已成为“高危”城市》的网文，引发热议。其中列举深圳“高危”的6项理由，有4项与城中村有关。
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市规划局制定的《深圳市城中村旧城改造整体规划纲要》也有如下表述：“经过多年的积累，城中村问题已经成为全市社会经济发展中最突出、最复杂、最集中的矛盾和问题。”
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学界和政界人士中，几乎所有人都认为，必须正视“城中村”问题，并且有所作为。但如何作为，却成为横亘在主政者面前的另一个难题。
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“政府包揽拆除加补偿、公开招投标等的惯常做法，显然无法适应深圳‘城中村’问题的复杂性和特殊性。”深圳市社会组织总会理论研究室主任王蔚明认为：“如果是政府包揽，仅资金一项累加，就是无法承受的天文数字。”
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公开数据显示，目前，深圳市共有村落1000余个，城中村241个，关内外共有私房约30万栋，建筑总量达1亿平方米。工程量的浩大，国内城市无出其右。
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深圳城中村改造，显然是一个需要不断探索的新课题。
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2004年10月28日公布的《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，被认为是深圳再次向“城中村”问题宣战后，一个有建设性的尝试。
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《规定》明确，鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目，这也为房产商提供了“圈地”契机。
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由此衍生出的第一种模式，是“政府主导＋市场运作”，其内涵是政府主导整个改造过程，但在具体执行时引入开发商，由其负责资金、项目运作等，并自负盈亏。这种脱胎于广州“猎德模式”的方案，被认为能有效解决政府资金和人力不足等难题，并可借助开发商的经验，提高改造效率，同时能在政府的监管下控制风险。
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在深圳市可开发土地越来越稀少的背景下，这一模式的引进，2006年“深圳市改造难度最大的城中村”岗厦村河园片区启动改造，被认为是“政府主导＋市场运作”模式的成功样本。岗厦村所在的福田区政府，“钦定”的开发商是金地集团，这是一家具有政府背景、颇具实力的房地产公司，曾经操盘过渔农村改造——这是深圳首个城中村改造项目。
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金地集团财报显示，福田区政府惟一一家全资国有投资控股公司——福田投资发展公司，为金地集团的相对控股股东。
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岗厦改造，将腾出15.16万平方米的可建设用地，且临近CBD，开发前景看好，在关内土地日趋紧张的背景下，这无疑是一块肥肉。
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“万科、绿景，几家大房产公司都有意介入。”万科一名项目经理相信，这个当时深圳最大的旧改项目最终却落地金地，跟其政府背景有很大关系。同样起家于深圳的大百汇集团，与金地集团联手成立了金地大百汇房地产开发有限公司，共同开发岗厦改造项目。一名内部人士透露，这一举动曾引发内部争议，“有领导考虑岗厦改造的复杂性和重要性，坚持稳健第一，担心外部资本的介入会削弱政府的控制力，但更多的人对此持赞同意见，毕竟这么大的工程，单靠政府是完成不了的。”
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时任深圳福田区人大常委会副主任、皇岗社区党总支书记庄顺福在审议政府工作报告时提出，“城中村改造要分步推进，科学规划，但是总的来说，迟改造不如早改造。”庄顺福指出，《深圳市城市更新办法》将城市更新分为综合整治、功能改变、拆除重建三个方面；城中村改造也要据此统筹规划进行。哪些是需要综合整治的，哪些是只需要功能改变的，哪些是必须拆除重建的，要有一个合理规划，而不是所有的城中村或城中村的所有建筑都要拆除重建。“不能为了图省事，也不能为了拿补偿一股脑子都拆掉。”作为城中村，则要配合特区第二个30年发展对城市更多建设配套土地的需要，讲政治、讲大局，支持政府的城中村更新改造规划和计划。与此同时，迟改造不如早改造。“城中村一日不改造，抢建违建现象一日不止，改造成本就会越来越大，各项安全隐患、社会治安管理也都会存在很大问题。”
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新游戏规则
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借助“政府主导＋市场运作”模式，金地、佳兆业、中航、百仕达、京基、金光华、绿景等开发商，纷纷在城中村“跑马圈地”。
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新的游戏规则下，获得政府和被改造城中村青睐者，才有望在角力中胜出。“目前已有归属的几个项目，基本上是协议拿地。”万科一名项目经理直言不讳。
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具有国资背景的金地成为最大赢家，仅渔农村、岗厦两个项目，占地面积即达18.2万平方米。此外，同属旧城改造、占地面积4万平方米的福田科技广场也花落金地。绿景、京基等地产商也从中分得一杯羹，业界老大万科尚未正式施展身手，但其兴建深圳第一栋廉租房，也被普遍认为是想借机获得城中村改造项目。
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开发商们趋之若鹜，“城中村”改造，到底能给它们带来多少收益？
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这迄今是一个不为公众所知的秘密，在金地等公司的报表中，相关利润数据被“小心”地隐去。
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