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深圳城中村改造，显然是一个需要不断探索的新课题。
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2004年10月28日公布的《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，被认为是深圳再次向“城中村”问题宣战后，一个有建设性的尝试。
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《规定》明确，鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目，这也为房产商提供了“圈地”契机。
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由此衍生出的第一种模式，是“政府主导＋市场运作”，其内涵是政府主导整个改造过程，但在具体执行时引入开发商，由其负责资金、项目运作等，并自负盈亏。这种脱胎于广州“猎德模式”的方案，被认为能有效解决政府资金和人力不足等难题，并可借助开发商的经验，提高改造效率，同时能在政府的监管下控制风险。
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在深圳市可开发土地越来越稀少的背景下，这一模式的引进，2006年“深圳市改造难度最大的城中村”岗厦村河园片区启动改造，被认为是“政府主导＋市场运作”模式的成功样本。岗厦村所在的福田区政府，“钦定”的开发商是金地集团，这是一家具有政府背景、颇具实力的房地产公司，曾经操盘过渔农村改造——这是深圳首个城中村改造项目。
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金地集团财报显示，福田区政府惟一一家全资国有投资控股公司——福田投资发展公司，为金地集团的相对控股股东。
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岗厦改造，将腾出15.16万平方米的可建设用地，且临近CBD，开发前景看好，在关内土地日趋紧张的背景下，这无疑是一块肥肉。
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“万科、绿景，几家大房产公司都有意介入。”万科一名项目经理相信，这个当时深圳最大的旧改项目最终却落地金地，跟其政府背景有很大关系。同样起家于深圳的大百汇集团，与金地集团联手成立了金地大百汇房地产开发有限公司，共同开发岗厦改造项目。一名内部人士透露，这一举动曾引发内部争议，“有领导考虑岗厦改造的复杂性和重要性，坚持稳健第一，担心外部资本的介入会削弱政府的控制力，但更多的人对此持赞同意见，毕竟这么大的工程，单靠政府是完成不了的。”
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时任深圳福田区人大常委会副主任、皇岗社区党总支书记庄顺福在审议政府工作报告时提出，“城中村改造要分步推进，科学规划，但是总的来说，迟改造不如早改造。”庄顺福指出，《深圳市城市更新办法》将城市更新分为综合整治、功能改变、拆除重建三个方面；城中村改造也要据此统筹规划进行。哪些是需要综合整治的，哪些是只需要功能改变的，哪些是必须拆除重建的，要有一个合理规划，而不是所有的城中村或城中村的所有建筑都要拆除重建。“不能为了图省事，也不能为了拿补偿一股脑子都拆掉。”作为城中村，则要配合特区第二个30年发展对城市更多建设配套土地的需要，讲政治、讲大局，支持政府的城中村更新改造规划和计划。与此同时，迟改造不如早改造。“城中村一日不改造，抢建违建现象一日不止，改造成本就会越来越大，各项安全隐患、社会治安管理也都会存在很大问题。”
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新游戏规则
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借助“政府主导＋市场运作”模式，金地、佳兆业、中航、百仕达、京基、金光华、绿景等开发商，纷纷在城中村“跑马圈地”。
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新的游戏规则下，获得政府和被改造城中村青睐者，才有望在角力中胜出。“目前已有归属的几个项目，基本上是协议拿地。”万科一名项目经理直言不讳。
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具有国资背景的金地成为最大赢家，仅渔农村、岗厦两个项目，占地面积即达18.2万平方米。此外，同属旧城改造、占地面积4万平方米的福田科技广场也花落金地。绿景、京基等地产商也从中分得一杯羹，业界老大万科尚未正式施展身手，但其兴建深圳第一栋廉租房，也被普遍认为是想借机获得城中村改造项目。
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开发商们趋之若鹜，“城中村”改造，到底能给它们带来多少收益？
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这迄今是一个不为公众所知的秘密，在金地等公司的报表中，相关利润数据被“小心”地隐去。
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与之相关的争论却从未停息。金心异等人认为，综合考虑2005年以来的房价飙升、政策优惠、开发前景等因素，房地产商可以在满足原住民的基本期望值之余，尚能获得平均的利润率。
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绿景地产副总经理钟禹然等人则认为，容积率不高，改造难度较小的项目，尚能获利，其余的只能保证微利或者持平。
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但一个不容争辩的事实是，随着越来越多的项目纳入规划，介入的房地产商也越来越多。城中村、旧工业区等地块，是深圳关内最后可供利用的土地，房产商们“跑马圈地”的大阵势已经形成。
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改造的模式也越来越多样化。最早风靡一时的“政府主导＋市场运作”，并没能如之前人们所预期那样，被全面复制。后来改造的田厦等村子，就抛开了开发商，通过村民土地入股并参与项目利润分配的方式来进行改造。
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“这并不奇怪，每个村的情况都不一样。”在王蔚明看来，深圳“城中村”难题的特殊性在于，没法找到一种通用的解决方案。
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无论是“政府＋开发商”、村民自行改造还是传统的“招拍挂”，都无法完全适用已通过规划的上百个城中村改造项目。
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市国土局一名官员在接受媒体采访时曾表示，目前通过审批的所有项目，占地面积加起来，也只占深圳二百多个城中村面积总和的很小一部分，开发潜能没有得到足够释放。
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在此背景下，2009年12月1日，《深圳市城市更新办法》出台。这个“允许鼓励权利人自行改造，允许一对一协议出让土地”的新规则，被评价为“将把土地资源十分有限的深圳，对于城市空间的利用发挥到极致，一批地产公司将从中受益。”
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一名房地产营销人士如此解释新规则可能带来的机遇，“假设我们看中了市区的某仓库，我们可以直接与对方一对一谈转让价格，而无须经过政府的招拍程序。在拿下项目后，再将土地使用性质改变为住宅或商用物业。”
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公开资料显示，全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，其中城中村100平方公里，旧工业区126平方公里，旧工商住混合区6平方公里，旧住宅区8平方公里。
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