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而城中村改造主要有两种模式：一是政府主导型，主要是由政府完成前期土地开发，然后采取市场化的招标拍卖方式；二是开发商主导的开发模式。而无论采取哪种方式，都必须引进房地产开发商。田厦实业股份有限公司在其下属的一个自然村一甲旧村先行试点，这个城中村改造酝酿了十余年，先后有4家开发商进驻开发。但4家开发商把位于深南大道、南新路黄金地段的区域开发后，留下城中村中心区域久拖不改。为此，一甲旧村原住村民纷纷要求政府收回开发商旧改合同。“开发商进行城中村改造，只是为获取最大的利益，他们将‘肉’吃完了，就给村里留下难啃的‘骨头’。”郑稳棠认为田厦村土地本来就不多，从维护股民村民利益出发，就应该由村股份公司牵头自行改造。
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田厦实业股份有限公司决定：通过800名田厦新村村民土地入股并参与项目利润分配的方式来进行城中村改造。这突破了以往的拆迁补偿模式，在全国范围都属于首创，不再纠缠所谓“拆赔比”问题，把村民个人利益与改造项目整体利益连接起来。无论有钱没钱，楼层建有多高，均以宅基地入股，村民共享土地升值产生的效益。
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2005年，田厦新村的改造规划得到南山区政府的批准，2006年初获得市规划委员会正式批准。
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改造后的田厦新村规划为集商业、办公、酒店、居住于一体的多功能现代化生活小区，总建筑面积为15.75万平方米。整个改造项目计划投资5亿到6亿元人民币。田厦实业股份有限公司为此专门成立了田厦房地产开发有限公司，为田厦城中村改造单独的项目运作部门，负责田厦新村的改造、开发和建设。
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南头街道办党工委书记、办事处主任陈军说，田厦新村改造的模式是村民在政府指导与支持下，自筹资金，自行完成改造。这种模式需要政府支持力度比较大，村集体及村民的筹资能力必须要强。以前政府选择开发商进行城中村改造，开发商在拆迁时遇到的阻力很大，有时会使用一些暴力拆迁，激化社会矛盾。但村股份公司进行城中村改造时，由于村干部在群众中的威望以及在村里的宗亲关系，拆迁比以往和谐很多，根本不用政府操心。
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郑稳棠和其他股份公司干部挨家挨户上门给村民做工作，他们要让村民们知道，以宅基地入股较“拆赔”方式更划算，能够改善居住环境，促进土地资源的升值。如果其他开发商介入，很可能会造成一甲旧村那样的局面，田厦村老书记郑才兴还记得，2006年10月初的某一天，当两台钩机用“大手臂”将他那栋5层高的房子挖掉时，几百田厦新村的村民都在外围观。老书记第一个拆掉了自家房子，其他村民也纷纷响应。没过多久，余下的80多栋房屋全部被顺利拆除。
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“凭什么村里能够搞房地产开发？一群农民有什么经营能力？”郑稳棠称他之前的想法很简单，就是村民把资金集中起来建房。但村里没有开发房地产的经验，只能摸着石头过河。真正动工后才发现，房地产开发比想象中复杂很多。郑稳棠首先面临的是资金问题，项目第一笔启动资金只有8000万元，还必须找银行融资几个亿。
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但在项目正式启动的2006年，国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，吹响了新一轮楼市新政号角。这导致银行信贷紧缩，深圳房价大跌，而田厦改造项目的户型也不符合通知的要求。
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那段时间，郑稳棠每天睡不着觉，村民每天在骂人，担心房子建不起来。而村里担负的村民租房补贴加上银行利息，改造工程每延误一个月，村里就要多损失几百万元。郑稳棠先让施工方垫资施工，同时以村里土地为担保，取得了银行的信任，获得了支撑项目的资金。
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田厦房地产开发公司总经理陈京说，公司是村民的房地产公司，改造的理念是以人为本，主要目的是为改善居住环境，只要不亏钱就行。为确保房子建设质量，公司设置了严格的认证标准，要求建筑材料既要认牌子又要认质量，请著名监理公司工程师全程参与监管。村民们也天天去工地巡查，如果发现问题就立即让工程队拆除重建。
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郑稳棠对此解释，跟其他房地产开发公司相比，村里的房地产公司压力要大很多。他们必须重视老百姓的口碑，如果他们提供的房子稍有问题，村民可以拒绝接受，还要追究领导的责任。
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去年11月29日，田厦新村改造项目封顶，昔日默默无闻的田厦新村农民，如今户户都成为了千万富翁。如今，田厦村不仅涉足房地产开发，还进军物业管理（小区、写字楼、工业园、酒店等管理）。田厦新村改造完成后，物业也将交给田厦村自己的物业公司管理，村民也能够从物业公司分红。
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○●2010年，南都航拍记录的深大校园，深大靠近田厦村，八成以上土地从田厦村征用，南山区委区政府、南山文体中心、南山博物馆、荔香公园等原来也是田厦村的土地。
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郑稳棠说，这样也能够给村民提供大量的就业机会，公司对村民择优录取，根据能力安排工作岗位。不少村民被安排去做清洁工或者维修工，而一些学历高、素质好的村民被外派去各大物业公司和酒店学习锻炼。村里高度重视教育，与南山实验小学、中学签订战略协议，保证村民子女能够得到一流的教育，同时鼓励村民子女进入大学深造，给予物质奖励。郑稳棠认为，土地是一阵子的资源，而人才是最重要的长远资源。为建立现代化的企业制度，他还积极探索公司股权的内部流通转让，让股权发挥最大的效益。
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“田厦新村模式，在深圳是个典范。”南山区区委常委、常务副区长王克力告诉记者，田厦新村能够顺利推倒重建，主要是全村没有一栋违法建筑，村民的思想觉悟高，田厦股份公司有超前发展意识。在推倒重建过程中，没有遇到任何阻力。对于股份公司的决定，村民、股民全力支持。深圳在城中村改造的模式上一直都在进行一些新的尝试，从由村民集资自筹一部分资金到田厦新村以宅基地入股，这些尝试目前看来都是比较成功的，它将有力推动深圳城中村改造的步伐。
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田厦模式赢得了不少专家学者的肯定。中国综合开发研究院城市经营研究中心主任研究员李津逵认为，田厦村民通过宅基地入股，让资产大为增值。宅基地在村民手中，只能盖租金低廉的出租屋。土地入股后，盖的都是高档商业物业和住宅，收益不可同日而语。这种方式与集资建房形式有所相似，股份公司完全扮演了开发商角色。这种利益一体化的自我改造在全国具有借鉴意义，因为以往的旧城改造中，由于开发商与原住民都有各自不同的利益，双方就拆赔比及补偿方式方面需要经过较长时间的博弈。田厦新村的这种方式有利于保障未来村民的生活来源，同时有利于开发商本身的经营，同时减少赔偿压力，也是一种多赢的方式。
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随着集体经济发展，郑稳棠为田厦制定了长远规划。他在宝安石岩购买了一大块土地，兴建了田厦工业园，将工业全部迁到那里。重点打造商业和服务业，将马家龙工业区变身为马家龙创意产业园，经过一年的筹备，去年12月7日，产业园首期工程“五行园”开园，入驻企业以工业设计公司为主，并进驻与工业设计产业相配套的产业链公司，如品牌策划、信息咨询、方案公司等，并将搭建包含创意产品（项目）孵化基地、人才培训基地、资讯发布中心、创新产品交易中心和知识产权交易中心的公共服务平台。
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田厦房地产开发有限公司还动工兴建了田厦国际中心，工程地处南山区桃园路与南山路交叉口西北侧，占地面积15334.60平方米，总建筑面积188105.31平方米，主楼40层，将成为深圳南山区最高建筑物，属标志性工程。
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在田厦股份公司的一项民意调查结果中，一甲旧村90％的村民要求政府收回原来开发商的旧改合同，交由田厦实业股份公司集体改造。而在田厦新村一墙之隔的桃花园小区，绝大部分业主也迫切希望田厦实业介入改造。
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“我们下一步就是顺应业主的强烈呼吁，对桃花园小区进行改造，这也是我们第一个纯商业地产开发的尝试。”郑稳棠介绍，田厦房地产公司已获得商业开发资质，等积累足够经验以后，他们将走出去开发地产和物业，利用别人的土地资源，将田厦实业有限公司做大做强。
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GDP之外
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祖屋旧貌换新颜，楼房林立，马路宽阔，“规划就是生产力”得到了证明。但如果村民生活全部城市化了，800年历史还从何谈起？怎样让历史文化得以代代传承？
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下沙村村民黄松盛表示，他最在乎的就是那一片红树林，只要红树林在，就代表着这个村庄的历史。而董事长黄英超想的是在传统文化上也能有所体现。1994年，在其倡导下，下沙开始恢复农历正月十五闹元宵、唱家乡戏、吃大盆菜、舞龙舞狮、春秋祭祖等一系列传统文化活动。
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