1704044470
如今，下沙已成深圳市集体股份经济发展的范例之地。辖区内大型企业林立，商贸活跃。也因其治安逐渐好转，管理趋于规范，成为宜居之地。
1704044471
1704044472
祖上以渔业与耕种为生的下沙村，由于地处深圳湾畔，在早年远谈不上“中心”，甚至显得有点边缘。直到改革开放之后的上世纪80年代，下沙由于整个环境差强人意，在福田区当时的15个行政村中处于落后状态。
1704044473
1704044474
但在上世纪90年代初农村城市化之后，新改制的下沙股份公司开始蓄势发力。下沙实业股份公司董事黄礼昌回忆起这段历程时曾表示，下沙在近些年的发展得益于当年的超前意识。当时，下沙股份公司的一班领导提出“规划就是生产力”。
1704044475
1704044476
因为当时下沙要发展，面临的首要问题就是规划无序。下沙股份公司一位老员工表示，那时的下沙村，市政无规划，民房建设乱，是有名的“走路难、用水难、用电难、排污涝难”的“四难村”。针对这样的局面，公司领导层痛下决心，出资300多万元聘请英国联利建筑公司对下沙社区进行总体规划设计。紧接着，旧村拆迁的硬仗也打响了。
1704044477
1704044478
董事长黄英超带头，将村中祖屋全部拆除，但保留了祠堂、祖庙，取而代之的是规划整齐的楼宇，生态文化广场，太阳能路灯，18米宽的水泥路两旁大王椰英姿挺拔，排水管实行雨污分流，管线电缆全走地下。这些规划在当时的深圳城建中都属超前。
1704044479
1704044480
1704044481
1704044482
1704044483
○●2010年5月9日，拆迁中的下沙村，下沙村被国外专家认为是“最能代表深圳的地方”。
1704044484
1704044485
随后下沙做的是“腾笼换鸟”。当时村里的五金电器等小工厂纷繁芜杂，污染重，环境差。村里有意识地引进了一批服装企业，像翠柏、影儿、娜尔思等一批国内品牌服装，当时都在下沙起家。
1704044486
1704044487
塑造“名牌服装村”的同时，下沙也在打造高档次的餐饮服务业。1995年，下沙办起深圳城中村里第一个三星级酒店——沙田酒店。一系列重拳之后，下沙公司总资产已从改造前的数千万元达到2000年的2.7亿元。虽然公司对现在的资产状况不愿谈及，但该村有村民估计约10亿元。
1704044488
1704044489
“租一个单间，每月七八百元，觉得有点贵，但在这一带也找不到更便宜的。”在这里租住了三年的陈先生仍然比较介意人口的密度，过于狭窄的楼道。但他认为在城中村中，下沙算是比较干净整洁的，“我1999年来广东，2002年来深圳，在下沙住了三年。住习惯了还是有点依恋。”
1704044490
1704044491
下沙与红树林毗邻的优势，无疑让旅游这张牌有了更充分的发挥理由。福田区一直在研究，如何吸引参观红树林的游客在下沙游览，在下沙消费，在下沙住宿。
1704044492
1704044493
早在2003年时，政府就提出将下沙规划建成滨海旅游度假村的想法。并请规划公司进行了初步规划。福田区在2007年召开的下沙村专项规划及综合整治规划汇报会上，提出将下沙打造成为红树林的旅游者中转基地。为此拟规划建设一个通道与即将建设的红树林滨海漫步道相连。村内部分建筑拟将进行欧式风格的装扮。拟将上下沙广场整合，并建造商业建筑，提升下沙的商业业态档次，将下沙建设成城市海滨的现代化社区以及福田滨海门户地标。
1704044494
1704044495
这一规划设想出台之后，村里也一直在做工作，但进展程度则不得而知，表面上还看不出大的变化。而下沙股份公司亦暂未就此规划表态。至少在短期看来，“大动筋骨”还不现实。
1704044496
1704044497
深圳市城市规划设计院高级工程师童光辉认为，下沙村之前就是靠规划先行一步取得发展优势，在后续发展上还是要根据自身具体情况和大环境来看。按滨海旅游度假村概念来进行改造，不管是欧式风格的引进，还是道路和其他设施方面的综合升级，由于靠近红树林，一定要适度考虑生态方面的影响。比如在噪声、光污染的控制方面，包括行车、停车方面的配套考虑。至少不要影响现在红树林的鸟类栖息，达到商业与环境两相兼顾的最合理状态。
1704044498
1704044499
人人都是开发商
1704044500
1704044501
800个开发商！规划就是生产力，是下沙的发展之道，也是另一个明星村落——田厦的生存法则之一。村民们个个都是开发商，他们不仅为自己规划社区，还能给别人建房子，并且不惧市场竞争。
1704044502
1704044503
古书记载，田厦村古时是一片沙滩，有3户梁姓人家在这里搭起茅屋定居，将屋周围的沙滩开垦造田，得名田厦村。后来郑姓人家迁入，成为该村的主人。
1704044504
1704044505
田厦实业股份有限公司董事长郑稳棠是土生土长的田厦人，在他记忆中，田厦村曾是一片稻田和鱼塘，父辈每天就在这块土地上耕作。改革开放以后，田厦村利用集体土地兴建厂房，重点发展三来一补工业，赚得第一桶金。但从1987年开始，深圳由于建设初期的资金紧张，率先在全国试行土地使用制度改革，田厦村由于地理位置优越，大量土地被征收。
1704044506
1704044507
深圳大学80％以上的土地由田厦村支持，南山区委区政府、南山文体中心、南山博物馆、荔香公园等也是征用田厦村的土地。到上世纪90年代初，田厦村站在一个地区的中心点，所有的土地几乎被征完，只剩下少许零散的土地。
1704044508
1704044509
郑稳棠说，田厦后来兴建的工业区面积小，还零散分布在村里的偏僻角落，不能形成规模效应。其他村集体能够靠厂房出租大量分红，但田厦村土地资源紧缺，发展劣势明显。随着外来人口的增加，深圳其他村子纷纷做起“租屋经济”，村民们发动了几轮占地建房热潮。到上世纪90年代初，不少城中村的农民房建到了6层以上。但田厦村批下来的宅基地很少，只能解决不到一半人口。郑稳棠当时作为村干部，都没有分到宅基地，现在是深圳所有村股份公司中惟一一个没有宅基地的董事长。郑稳棠说，与其他城中村相比，田厦村在“租屋经济”形势下处于明显劣势，这促使了他们以后不断创新。
1704044510
1704044511
1992年，深圳进行农城化改造，田厦村成立了田厦实业股份有限公司，30多岁的郑稳棠成为公司总经理。“南头那时候还属于深圳的西伯利亚，交通不便，什么都没发展起来。”但郑稳棠胆子很大，他从市外贸局聘请了顾问，跟家乐福谈起了生意，竟然把这家大型国际连锁超市引到了深圳相对偏僻的城中村。
1704044512
1704044513
陈叔永远记得那一天，1996年11月26日，家乐福深圳南头店正式开张，这是家乐福在深圳的第一家超市、也是在中国的第三家超市。开张那天，家乐福吸引了众多顾客捧场，当天营业额达到了十几万元，家乐福店外的商铺也如雨后春笋般发展起来。
1704044514
1704044515
郑稳棠说，家乐福对南山税收贡献可能不是很大，但它却起到一种羊群效应。家乐福进来后，带动了沃尔玛、人人乐、天虹等大型超市和百安居进入田厦村，拉动了周边经济的发展。陈叔给记者算过一笔账，由于田厦新村属于商业旺区，在上世纪90年代中期，他每年的租金收入多达12万元，比其他城中村的租金高了一半。南头街道办党工委书记、办事处主任陈军认为，田厦新村当时房租的飙升，要归功于田厦对商业的开发，田厦村的这种率先改造在当时红极一时，其规整的设计和商业旺地的开发利用方式成为众多城中村效仿的对象。
1704044516
1704044517
在郑稳棠看来，这种模式还是不能实现共同富裕。田厦新村只是简单地要求整齐划一，楼与楼之间紧密相连，本质上还是握手楼，没有消防通道。因为兴建初期没有长远规划，加上建设标准、质量不高等问题，经过10年发展，田厦新村不再是当年的新村模样，大部分建筑显得残旧、杂乱、无序，在环境、卫生、交通、消防、治安管理等方面存在问题。
1704044518
1704044519
随之带来的就是租金下降，这点陈叔也感觉很明显。到了2000年以后，陈叔房子的租金下降了1/3。而周边新开发的楼盘，是同样面积的两倍以上。让郑稳棠担忧的还有村民间的关系。经济条件好点的村民，楼房建得很高，经济条件差的窝在一个很小的地方。贫富差距大导致村民矛盾增多，让郑稳棠意识到，要真正做到共同富裕，还得发展集体经济，统一改造田厦新村。