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1704044881 实施农村城市化的条件和时机已经成熟。
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1704044883 在党支部统一思想后,林展强挨家挨户做村民的思想工作。
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1704044885 1992年2月,邓小平南方谈话传播开来,神州雀跃,思路廓清。5月1日上午,上步属下的赤尾村民小组的牌匾被摘了下来,换上了赤尾居民委员会的牌匾,厉有为等市领导亲自揭牌,旋即又前往沙埔头、埔尾、旧墟、玉田等4个新居委会挂牌。这5个居委会归属福田区南园街道办事处。
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1704044887 6月,市委市政府颁布了《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》。
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1704044889 7月11日,深圳市委市政府召开动员大会,要求173个自然村在半年内转变为居民委员会,4.5万多农民一次性转为城市居民,条件成熟的行政村可改造成股份公司,这是深圳发展的一项重大改革决策。
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1704044891 7月16日中午12点,深圳市上步实业股份有限公司隆重成立,主席台两边挂着这样一副对联:“千秋伟业方才起步,四化宏图何止小康”,在场的许多人都流下了激动的热泪。
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1704044893 股权配置和股份分配,是农城化推进的关键。上步村的股权分为三种:集体积累股(占51%)、个人分配股(占49%)和个人集资股。个人集资股指公司今后根据生产经营发展需要,向个人筹集的现金股份。
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1704044895 刘魁文回忆说:“‘两个转变’实际上等于农村‘政企分开’,行政管理划给街道办,成立居委会;经济这块改为集体股份公司。这样一改,村民‘洗脚上田’,既是居民,又是股民。”
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1704044900 ○●2009年12月13日,如今的上步村今非昔比,但工改商仍是第二次飞跃的门槛。
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1704044902 上步村“第一个吃螃蟹”,给整个深圳市的农村城市化进程提供了范例。到1993年1月,特区内68个行政村全部转为集体股份公司,深圳农村城市化工作初战告捷。
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1704044904 2003年10月30日,深圳开始第二次农村城市化,特区外的宝安、龙岗两区共27万多农民,在一年时间全部“洗脚上田”,完成从“村里人”到“城里人”的身份转换,深圳也因此成为全国首个无农村的城市。
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1704044906 2004年9月30日,深圳成为全国首个“无农村”、“无农民”城市。当天上午,宝安区沙井街道民主村、福永街道塘尾村两个村委会,同时挂牌改设为社区居委会。至此,宝安、龙岗两区原有的27万农村人口,也是深圳最后的27万农民,全部“洗脚上田”。
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1704044908 与华强北商圈的融合梦
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1704044910 农村城市化之后,最突出的问题是如何盘活土地。当时的公司董事长林展强决定,利用现有资源成立物业管理公司。1993年11月,上步实业公司注资50万元,成立了深圳市第一家由集体股份公司组建的专业物业管理企业——上城物业管理服务公司。
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1704044912 矗立于深南大道一侧的上步大厦非常醒目。在工商局的注册资料中,上步实业公司的业务范围是:“兴办实业(具体项目另行申报);国内商业、物资供销业(不含专营、专控、专卖商品)。”
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1704044914 但股份公司业务范围并不清晰,其管理能力仍待考验。
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1704044916 2005年,上城物业接管了公司成立以来最大物业项目——华强南路与滨河路交会处、赤尾旧村改造项目御景华城,成为另一个发展转折点。该小区拥有3600多户,建筑面积26万多平方米,实行酒店式管理,尽管公司上下严阵以待,但业主们似乎并不买账,时有网帖号召要换掉这个“农民物管”、“垃圾管理处”。
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1704044918 在市政府的规划上,上步片区一直与华强北紧密联系在一起,甚至在很多规划中将华强北囊括在上步片区中。二者如果能彻底融合,将形成此间一个更加强劲和有活力的商圈。上步实业公司现在最期盼的是能够为“工改商”开辟绿色渠道。
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1704044920 作为市人大代表的公司董事长郑伟佳2008年还曾提出,华强北土地和工业厂房商业化使用问题的制度不配套,给商家经营造成困扰。他表示,商家在申办营业执照时,被要求提供物业合法使用的证明,但多因所承租物业不具备商业功能而无法办照。
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1704044922 简单说来,之前很多土地只批为工业用地,无法经营商业,但上步片区的地理位置,已经越来越适合商业经营,而不是工业用途。郑伟佳希望通过“四旧”改造规划给华强北片区的物业转型一个合法身份,“为华强北转型升级松绑”,改善华强北工业厂房的土地出让和使用制度的缺位问题。
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1704044924 现在,住在上步城中村的人员有12万,占南园片区总人口的2/3,工业厂房及私宅近1000栋。郑伟佳表示,要聘请具有国际专业水平的咨询公司进行前瞻性规划,对上步五个公司十多个片区进行产业布局和功能定位。目前在上步工业区、华强南及蔡屋围金融中心附近,上步有四个20年楼龄以上的旧厂房、商业及住宅物业要进行重建改造,力争在三年内完成,预计总建筑面积7万平方米,总投资约4亿元。
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1704044926 作为深圳农村城市化的第一村,上步村面临的问题,更适合放在全市的角度去解读,农村城市化十多年来,得失几何?在特区建立三十年之际,村转股份制公司的路究竟该怎么走?
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1704044928 综合开发研究院(深圳)园区经济发展与规划研究中心主任蒋学民认为,上步片区地理位置非常好,其中有央企大楼,也有一些旧居民区。针对工业用地无法商用的现状,深圳市曾出台“工改商”办法,即原工业用地可以改建成写字楼和商场,但不能作住宅和酒店,也不能买卖。这种办法给了原工业厂房以很大的升级空间,也有利于城市发展。未来上步片区改造将有两方面:首先,结合华强北商圈打造成华南地区有影响力的综合性商圈;另外,将围绕电子第一街的基础,打造世界一流的国际电子元器件生产、展销基地,并建立电子元器件的研发设计总部。除了这两个基本功能,还要有高档酒店等配套设施的完善,以适应其国际化的定位。
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