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“交通不便，就没有车流、人流进来。”樊伙娣很犯愁，相比皇岗、水围一带人流密集带来的商业旺盛，渔农村的商业则要冷清许多，“好多香港人从福田口岸一出来，都跑到皇岗、水围去消费。”
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改造前，2路、3路公交大巴随时能进村，现在却没有了。而最近的地铁站离此处也有一公里远，也无渔农村的标示。的士白天不能进村，只能在晚上10时30分后进来。由于交通不便，人流不旺，相比住宅，村民们手中的商业铺面租金不高，位置稍偏的商铺几乎租不出去。
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“在这里消费的多是这一带的居民，过境旅客偶尔吃饭、洗脚桑拿一下，很难吸引其他地方的消费人群。”一家港式茶餐厅的服务员阿琴说。
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位于渔农村的德兴城娱乐场所开了好些年，外观有些陈旧，与新建的水立方水疗美容相比，大有容颜黯淡风光不再之势。樊伙娣抱怨道，德兴城至今拖欠公司几百万元租金，水立方生意还不错，没有拖欠租金。
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陈礼明也承认，由于交通不便，2万人的渔农村实际上变成一个“城市孤岛”，在渔农村“金地名津”口岸商业城的广大商户和社区内商户因人气不足造成经营困难，举步维艰，许多商户因交不起管理费和租金相继停业，严重影响在旧村改造后的经济发展，损害了口岸的亲商、营商、富商环境。
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在深圳市社会组织总会理论研究中心主任王蔚明看来，渔农村可以算作一个改造范本，相对于岗厦村，因为启动最早付出的成本也就更低。
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深圳城市规划设计研究院副总规划师杜雁则认为，城中村改造必须和城市的经济发展结合，和深圳可持续竞争力相结合。如果没有产业配套的转型，中心区城中村改造完后，城市的经济发展支撑不起这样的改造、改造后的房子大量空置，就算早改造，成本也是高的。可能当时政府更多考虑到整体环境的改善，忽略了股份公司的发展如何与城市发展融合。渔农村地处福田口岸，交通管理肯定会比较严。因为交通一旦放开，蓝牌车、的士扎堆，就会导致交通混乱、堵塞。
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专家们还担心，十年后口岸元素可能像二线关一样没落，口岸经济不再显现。
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“企社分离”引领第二爆
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四年之后的2009年12月16日，渔农村又制造了一次爆炸新闻。
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当年11月，裕亨公司向福田区政府提出了“企社分离”的申请，引起福田区委区政府主要领导高度重视，并被摆上重要议事日程。
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只有260多名本地村民的裕亨，公司一年经营收入上千万元，村民每年分红能达到2万元左右。但裕亨股份公司作为福田区最小的集体股份公司，要兼顾近2万人的管理服务工作，明显力不从心。
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裕亨公司每年在治安、城管、卫生等社会管理事务方面的投入约600至800万元，区政府每年仅补贴100万元左右。此外，社区工作站和居委会办公用房230平方米，均由裕亨公司无偿提供，而市场价每平方米近3万元。
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2009年12月16日，双方签订的备忘录规定，今后，社区工作站负责社区综合管理事务、安全事务、法制事务、健康事务、人口计生、社会保障及社会事务、文化事务、环境卫生、协调事务、政府交办事务等10项工作，开设“一站式”服务窗口。裕亨公司专司经济发展工作。辖区单位每季度举行一次联席会议，协调处理社区管理服务重要事务。
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“‘企社分离’，是集体股份公司自身发展的需要，也是渔农社区居民的要求，我感觉心里踏实了好多，肩上的担子轻了许多！”裕亨股份公司董事长陈礼明感叹“轻松多了”。
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由此，渔浓社区在深圳数百个城中村中，第一个成为真正意义上的城市社区。
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此次“企社分离”被有关方面誉为“与当初渔农村改造一样，再一次形成‘第一爆’的积极效应和新的影响力”。
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如何才能持续发酵？
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2010年4月2日，福田区委召开城中村转型升级与可持续发展重大事项议事会，裕亨实业股份有限公司董事长陈礼明如此总结这次旧村改造：“渔农村旧村整体改造工作从2005年5月开始至2008年10月结束，共建成9栋高层楼宇，取得了圆满成功……转型任务艰巨，公司目前收入主要依赖于单一的商业物业出租，经济发展潜力没有充分挖掘，产业结构的深度和广度也有待进一步推动。要大力提升商居环境，重点做好物业管理工作。”
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未来没有城中村：一座先锋城市的拆迁造富神话 [:1704041877]
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未来没有城中村：一座先锋城市的拆迁造富神话 第八章Chapter8 理想城市
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