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在我有限的认知范畴内，有的地产商资质平庸，才识浅薄，只是幸运地踏进了地产这个暴富行业，否则最多做个小业主；有的地产商完全是仰仗权力关系而生存，离开了这些关系他就什么也不是；有的地产商骨子里就是个暴发户、土财主，根本不懂现代管理为何物，却狂妄到自认为无所不知，蛮横专制到自以为就是神明的化身；有的地产商表面上温和宽厚，骨子里却是伪善阴绵，自恋到自认为是一个能降雨露的造物主，需要所有人对他感恩戴德；有的地产商充分体会到了财富的魔力，便以为所有人都是冲着他的钱去的，以施舍、恩赐，甚至戏弄别人为快乐。但也确实有一批真正踏实做事、值得尊敬的地产商，是真正有思想、有社会责任感的企业家。
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还是说任志强。2010年3月19日，阳光100在无锡举办了一次高峰论坛，任志强演讲完，照例被媒体拥到其他房间去采访。老任座位上有会议组织者发的两个小本子，工作人员正要帮着收拾，我说：“这本子老任应该不会要了，把他的包拿过去就可以了。”没想到，采访完，任志强问：“我的本子呢？”有人顺手将自己的一个本子递给他，老任说：“还有一个呢？”记得这么清楚。后来在饭桌上我跟他说：“传说你年薪几百万元，两个小本子你都要，真抠门儿。”老任说：“这两个本子挺好的，可以给我女儿画画用。”
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不是妖魔并不等于不会被妖魔化。谁都知道，城管人员抄无证摊贩的三轮车，大多数时候只是在履行职责，但相对于弱势的小摊小贩而言，执法者的城管就会被公众涂抹上一层凶神恶煞的形象。地产商与城管没有可比性，但在被妖魔化这一点上有共同之处。
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前面说，地产商的骂声，伴随这一阶层的崛起而生。地产商的崛起，是1998年房改以后的事。1992年、1993年的房地产热，也曾催生了一大批房地产开发企业，但由于他们是过热的产物，大多昙花一现，而当时商品房还只是小众的奢侈品，没有面向大众，所以不足以支撑一个群体的崛起。不过，地产商也并非1998年房改就迅速赢得恶名，即使到2000年，多数老百姓也没有接受商品房的概念，不知道住房商品化对自己的将来意味着什么，更无从恨起商品房的提供者。
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地产商的妖魔化是一个渐进的过程。可以肯定的是，它是房价不断暴涨与民众巨大失落的产物。有些居民，收入增长缓慢，房价年年在涨，他发现自己永远也买不起房，怨恨顿生；有些居民，收入增长还比较快，但房价基数大，一涨就是几十万元，怎么也追不上，就像中国算是全世界GDP增长最快的国家之一，但要赶上美国的GDP总量，还得快速增长几十年才行，因此要对地产商产生不满。
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老百姓的不满要表达，当然也可以针对房地产，但房地产是个物，你骂它，就像对墙壁大骂一样，虽然也可以解气，但还不够。转移到对物化的房地产开发企业是自然的，而转移到作为住房提供商的地产商（人）则是必然的。
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很多老百姓也知道地产商是制度的产物，而制度是政府部门制定的，但他们对政府部门最多只是腹诽而已，怒火还是要针对地产商。转型期的社会，住房和房价并非居民不满的唯一来源，但它的价值量最高，必定是主要来源之一，而且老百姓会将对其他地方的怨怒也一并发泄到地产商身上。怨怒多了，妖魔化就水到渠成了。
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地产商的妖魔化，还与我们时代的社会环境有关。我们所处的是一个什么样的社会环境？前面说了，这是个躁动、浮华的物质主义时代，这是个追求财富快速积累（追求速富）的时代，作为这个时代的象征符号，没有比地产商更合适的了。
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有一位小地产商跟我说过这样一件事：某次饭局，当他把名片递给一个年轻女孩后，听到了后者一声低低的惊呼——开发商总经理！你可以想象他们以后的暧昧故事。这位小地产商说，名片引起的惊羡及暧昧，在他身上屡试不爽。也许他的话不无夸耀，但也不像是完全编造。
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地产商的暧昧自然是与其财富杂糅在一起的。2010年，北京市公安局局长傅政华将京城多家著名的夜总会都停业整顿了，地产商们需要寻找新的消费空间。早年，有关“天上人间”、“夜宴”的故事，最早千金买笑的，是港台地产商，后来轮到了内地的地产商，而且价码蹿升，从几万元到几十万元。这种挥霍为地产商妖魔化提供了部分印证。
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地产商的妖魔化还得有代言人。如果地产商都像合生创展老板朱孟依那样，低调做事，闷声发财，从不在媒体面前露面，社会公众无从知晓朱孟依是什么样的人，不清楚合生创展、珠江投资有几斤几两，除了“神秘”二字，很难燃起对地产商的其他感情波澜。假如地产商们都是这样的人，哪里谈得上什么妖魔化？
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妖魔化需要载体。又是号称地产商只为富人盖房，又是宣称地产商没有暴利，又是坚称房价一直要上涨，任志强、潘石屹曝光多了，妖魔化就找到了现实的落脚点。不仅要有人的载体，还得有事件的载体。这个事关百年安居的行业，时不时闹点“楼脆脆”、“楼倒倒”的新闻，或者是强制拆迁，或者是改变规划，入住后还阻拦业主成立业委会，人民群众怎么可能不恨你？
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有专家说，房地产和地产商的妖魔化是其成长时期的烦恼。按理说少年不知愁滋味，青春期才有烦恼，而年纪轻轻的商品房，从诞生之日起就烦恼不断，入行不久的地产商，成名之日就骂声不停。地产商的烦恼，是一个阶层与生俱来的烦恼。
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❸ 为何不能把地产商都杀了？
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按照激进分子的观点，被妖魔化的对象，真正的异端，是要被消灭肉身的。以此推之，许多人民买不起房，而任志强总是在鼓吹房价还要涨，这样的异类，不仅该揍，而且该“杀”。
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可是，地产商恐怕是不能杀的，假如我们还想从市场上获得住房的话。人们恨地产商，绝不仅仅是因为他们宣称房价要上涨。幼稚小儿也知道，光是口头喊涨，房价是涨不上去的。地产商的可恨在于，他们说房价要涨，果然一直在涨；可气的是，他们涨了这么久这么高，还是不断有人来买房捧场。而且，不是上帝，也不是政府让地产商涨价，是地产商自己身体力行在涨价。
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以北京富力城为例。2002年2月28日，富力地产以32亿元夺得北京广渠门东五厂用地，总占地面积48万平方米。一年后的2003年3月19日，这个名为“北京富力城”的项目开盘。时值“非典”肆虐，富力城打折后售价只有6000多元／平方米。潘石屹当时粗略计算以后说，这样卖房富力要亏本。6年后，富力城公馆区的二手房售价一度超过35000元／平方米，且涨势未已。
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从每平方米6000多元，到超过25000元，大约涨了4倍。无论是北京、上海，还是广州、深圳，6年上涨4倍，这种涨幅不是最快的。但6年4倍这种涨速，在大城市具有相当的普遍性。
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假设富力城的收官售价是26000多元／平方米，那么，与最早售价相比，每平方米上涨了约2万元。普通老百姓会认为，同样一幅地块，同一个地产商，每平方米售价增加了2万元，这不是暴利是什么？
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与北京富力城隔两条马路的另一个大盘，合生创展于2001年拿地的珠江帝景，情况也相似，最初的售价与最新的售价之间差不多每平方米也增加了2万元。
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万通控股董事长主席冯仑曾表示，地产商平均资产收益率达不到5％。而任志强则称，房地产行业年平均利润率只有8％左右，房地产上市公司的年均利润率也只有百分之十几。“不信你去查一查万科这几年的年报，它的利润率是多少？”
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根据年报，2009年，万科营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元；同年，富力总营业额为182亿元，纯利为29.21亿元。大家可以算一算它们的净利润率是多少。顺便说一下，富力地产有自己的建筑公司和设计院，整个产业链通吃，它们的利润率一般要高于其他同行。
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我的数学从小就差，所以也没有能力调查清楚地产商的利润率。有一个报道称，2009年房地产上市公司的利润率超过30％，不知道是不是真实的，如果属实，这个问题应该由任志强来回答。我所了解的地产商，毛利润率最高的是潘石屹的SOHO中国，超过50％。
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普通人关心的是，一个项目的售价6年上涨4倍，为什么它的年利润率不足20％？我的理解是，房地产项目开发周期少则两三年，多则七八年。一个项目总体看来是暴利的，但利润分摊6～8年，每年的利润率就没那么高了。
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富力执行董事吕劲说：“一个楼盘，赚得最多的不是发展商（地产商），而是小业主（投资者）。购房者将最早售价与最后售价相减，就得出暴利的结论，但他们不会想到建材成本的上涨，装修成本的上涨，资金成本和财务成本的上涨。如果北京富力城一直不卖，捂到现在，早就赚翻了。”
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