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1704052041 在我有限的认知范畴内,有的地产商资质平庸,才识浅薄,只是幸运地踏进了地产这个暴富行业,否则最多做个小业主;有的地产商完全是仰仗权力关系而生存,离开了这些关系他就什么也不是;有的地产商骨子里就是个暴发户、土财主,根本不懂现代管理为何物,却狂妄到自认为无所不知,蛮横专制到自以为就是神明的化身;有的地产商表面上温和宽厚,骨子里却是伪善阴绵,自恋到自认为是一个能降雨露的造物主,需要所有人对他感恩戴德;有的地产商充分体会到了财富的魔力,便以为所有人都是冲着他的钱去的,以施舍、恩赐,甚至戏弄别人为快乐。但也确实有一批真正踏实做事、值得尊敬的地产商,是真正有思想、有社会责任感的企业家。
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1704052043 还是说任志强。2010年3月19日,阳光100在无锡举办了一次高峰论坛,任志强演讲完,照例被媒体拥到其他房间去采访。老任座位上有会议组织者发的两个小本子,工作人员正要帮着收拾,我说:“这本子老任应该不会要了,把他的包拿过去就可以了。”没想到,采访完,任志强问:“我的本子呢?”有人顺手将自己的一个本子递给他,老任说:“还有一个呢?”记得这么清楚。后来在饭桌上我跟他说:“传说你年薪几百万元,两个小本子你都要,真抠门儿。”老任说:“这两个本子挺好的,可以给我女儿画画用。”
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1704052045 不是妖魔并不等于不会被妖魔化。谁都知道,城管人员抄无证摊贩的三轮车,大多数时候只是在履行职责,但相对于弱势的小摊小贩而言,执法者的城管就会被公众涂抹上一层凶神恶煞的形象。地产商与城管没有可比性,但在被妖魔化这一点上有共同之处。
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1704052047 前面说,地产商的骂声,伴随这一阶层的崛起而生。地产商的崛起,是1998年房改以后的事。1992年、1993年的房地产热,也曾催生了一大批房地产开发企业,但由于他们是过热的产物,大多昙花一现,而当时商品房还只是小众的奢侈品,没有面向大众,所以不足以支撑一个群体的崛起。不过,地产商也并非1998年房改就迅速赢得恶名,即使到2000年,多数老百姓也没有接受商品房的概念,不知道住房商品化对自己的将来意味着什么,更无从恨起商品房的提供者。
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1704052049 地产商的妖魔化是一个渐进的过程。可以肯定的是,它是房价不断暴涨与民众巨大失落的产物。有些居民,收入增长缓慢,房价年年在涨,他发现自己永远也买不起房,怨恨顿生;有些居民,收入增长还比较快,但房价基数大,一涨就是几十万元,怎么也追不上,就像中国算是全世界GDP增长最快的国家之一,但要赶上美国的GDP总量,还得快速增长几十年才行,因此要对地产商产生不满。
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1704052051 老百姓的不满要表达,当然也可以针对房地产,但房地产是个物,你骂它,就像对墙壁大骂一样,虽然也可以解气,但还不够。转移到对物化的房地产开发企业是自然的,而转移到作为住房提供商的地产商(人)则是必然的。
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1704052053 很多老百姓也知道地产商是制度的产物,而制度是政府部门制定的,但他们对政府部门最多只是腹诽而已,怒火还是要针对地产商。转型期的社会,住房和房价并非居民不满的唯一来源,但它的价值量最高,必定是主要来源之一,而且老百姓会将对其他地方的怨怒也一并发泄到地产商身上。怨怒多了,妖魔化就水到渠成了。
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1704052055 地产商的妖魔化,还与我们时代的社会环境有关。我们所处的是一个什么样的社会环境?前面说了,这是个躁动、浮华的物质主义时代,这是个追求财富快速积累(追求速富)的时代,作为这个时代的象征符号,没有比地产商更合适的了。
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1704052057 有一位小地产商跟我说过这样一件事:某次饭局,当他把名片递给一个年轻女孩后,听到了后者一声低低的惊呼——开发商总经理!你可以想象他们以后的暧昧故事。这位小地产商说,名片引起的惊羡及暧昧,在他身上屡试不爽。也许他的话不无夸耀,但也不像是完全编造。
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1704052059 地产商的暧昧自然是与其财富杂糅在一起的。2010年,北京市公安局局长傅政华将京城多家著名的夜总会都停业整顿了,地产商们需要寻找新的消费空间。早年,有关“天上人间”、“夜宴”的故事,最早千金买笑的,是港台地产商,后来轮到了内地的地产商,而且价码蹿升,从几万元到几十万元。这种挥霍为地产商妖魔化提供了部分印证。
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1704052061 地产商的妖魔化还得有代言人。如果地产商都像合生创展老板朱孟依那样,低调做事,闷声发财,从不在媒体面前露面,社会公众无从知晓朱孟依是什么样的人,不清楚合生创展、珠江投资有几斤几两,除了“神秘”二字,很难燃起对地产商的其他感情波澜。假如地产商们都是这样的人,哪里谈得上什么妖魔化?
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1704052063 妖魔化需要载体。又是号称地产商只为富人盖房,又是宣称地产商没有暴利,又是坚称房价一直要上涨,任志强、潘石屹曝光多了,妖魔化就找到了现实的落脚点。不仅要有人的载体,还得有事件的载体。这个事关百年安居的行业,时不时闹点“楼脆脆”、“楼倒倒”的新闻,或者是强制拆迁,或者是改变规划,入住后还阻拦业主成立业委会,人民群众怎么可能不恨你?
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1704052065 有专家说,房地产和地产商的妖魔化是其成长时期的烦恼。按理说少年不知愁滋味,青春期才有烦恼,而年纪轻轻的商品房,从诞生之日起就烦恼不断,入行不久的地产商,成名之日就骂声不停。地产商的烦恼,是一个阶层与生俱来的烦恼。
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1704052067 ❸ 为何不能把地产商都杀了?
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1704052069 按照激进分子的观点,被妖魔化的对象,真正的异端,是要被消灭肉身的。以此推之,许多人民买不起房,而任志强总是在鼓吹房价还要涨,这样的异类,不仅该揍,而且该“杀”。
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1704052071 可是,地产商恐怕是不能杀的,假如我们还想从市场上获得住房的话。人们恨地产商,绝不仅仅是因为他们宣称房价要上涨。幼稚小儿也知道,光是口头喊涨,房价是涨不上去的。地产商的可恨在于,他们说房价要涨,果然一直在涨;可气的是,他们涨了这么久这么高,还是不断有人来买房捧场。而且,不是上帝,也不是政府让地产商涨价,是地产商自己身体力行在涨价。
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1704052073 以北京富力城为例。2002年2月28日,富力地产以32亿元夺得北京广渠门东五厂用地,总占地面积48万平方米。一年后的2003年3月19日,这个名为“北京富力城”的项目开盘。时值“非典”肆虐,富力城打折后售价只有6000多元/平方米。潘石屹当时粗略计算以后说,这样卖房富力要亏本。6年后,富力城公馆区的二手房售价一度超过35000元/平方米,且涨势未已。
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1704052075 从每平方米6000多元,到超过25000元,大约涨了4倍。无论是北京、上海,还是广州、深圳,6年上涨4倍,这种涨幅不是最快的。但6年4倍这种涨速,在大城市具有相当的普遍性。
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1704052077 假设富力城的收官售价是26000多元/平方米,那么,与最早售价相比,每平方米上涨了约2万元。普通老百姓会认为,同样一幅地块,同一个地产商,每平方米售价增加了2万元,这不是暴利是什么?
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1704052079 与北京富力城隔两条马路的另一个大盘,合生创展于2001年拿地的珠江帝景,情况也相似,最初的售价与最新的售价之间差不多每平方米也增加了2万元。
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1704052081 万通控股董事长主席冯仑曾表示,地产商平均资产收益率达不到5%。而任志强则称,房地产行业年平均利润率只有8%左右,房地产上市公司的年均利润率也只有百分之十几。“不信你去查一查万科这几年的年报,它的利润率是多少?”
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1704052083 根据年报,2009年,万科营业收入488.8亿元,净利润53.3亿元;同年,富力总营业额为182亿元,纯利为29.21亿元。大家可以算一算它们的净利润率是多少。顺便说一下,富力地产有自己的建筑公司和设计院,整个产业链通吃,它们的利润率一般要高于其他同行。
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1704052085 我的数学从小就差,所以也没有能力调查清楚地产商的利润率。有一个报道称,2009年房地产上市公司的利润率超过30%,不知道是不是真实的,如果属实,这个问题应该由任志强来回答。我所了解的地产商,毛利润率最高的是潘石屹的SOHO中国,超过50%。
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1704052087 普通人关心的是,一个项目的售价6年上涨4倍,为什么它的年利润率不足20%?我的理解是,房地产项目开发周期少则两三年,多则七八年。一个项目总体看来是暴利的,但利润分摊6~8年,每年的利润率就没那么高了。
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1704052089 富力执行董事吕劲说:“一个楼盘,赚得最多的不是发展商(地产商),而是小业主(投资者)。购房者将最早售价与最后售价相减,就得出暴利的结论,但他们不会想到建材成本的上涨,装修成本的上涨,资金成本和财务成本的上涨。如果北京富力城一直不卖,捂到现在,早就赚翻了。”
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