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我无意替地产商的暴利辩护。从社会平均利润率来考察，房地产开发行业当然是暴利行业。这个行业的“暴利”，有支撑它的经济、社会和消费基础。再仁慈、善良的地产商，他的项目单价能卖2万元／平方米，就绝不会只卖1万元／平方米——他宁愿拿这多卖的1万元去做慈善。
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因为暴利，就要“把地产商都杀了”，至多是一种无奈情绪的宣泄。对地产商的怨恨，不可能导致这个阶层和房地产行业的消失。但我听到一种并非普通老百姓的说法：房价为什么这么高？就是因为房地产企业不是国有的。如果大部分房地产企业都是国有的，中央一声令下，房价就降下来了。
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先说后一句，“中央一声令下，房价就降下来了”，实现这种可能性只有一个办法：回到计划经济时代。这个办法与“把地产商都杀了”的做法本质上是一样的，都是让我们重新回到没有市场化地产商的时代。
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再说前一句，“如果大部分房地产企业都是国有的”，实现这种可能，有一个简单的办法，像20世纪50年代企业改造一样，对所有民营房地产企业强制实行国有化。有些极端民粹主义者可能想这么做，但代价十分高昂。
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现实是，即使是国有地产商，也未必自动降价。2006年11月30日，北京首开集团下属的开发集团和北京城建下属的兴华地产以26亿元夺得广渠路36号地的时候，北京城建主要领导曾经公开宣称，他们的商品房售价不会超过9600元／平方米。但一年多以后，他们在这幅土地上开发的“首城国际”一期最低开盘价即为13500元／平方米，随后开盘价直接涨到每平方米18000元、2万多元。
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想必你所在城市也是有国有地产商的，你是否发现，国有地产商就一定是低价售房，或自动降价？估计很少吧。除非是中央一声令下。
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中央一声令下，房地产回到计划经济时代，这意味着什么？意味着我们又要排队等待实物分房，或者进一小步，排队买房，就像现在有些单位的公务员。不明白排队等待实物分房是什么情形的85后，可以问一问你们的父母或爷爷奶奶。简单来说，就是按照职务、级别、年龄（司龄）、学历、住房和人口情况进行打分排队。按此标准，普通人能在40岁以前分到一套房，就相当于今天的高铁速度了。
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我承认自己是市场化的坚定拥护者。房地产是市场化程度最高的行业之一。没有市场化，就没有房地产的今天，同样也没有民营地产商的今天，包括潘石屹、冯仑等。这一切，全赖1998年6月部署的一场伟大改革。
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第2节 没有1998年房改就没有潘石屹的今天
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❶ 不能因为你买不起房就否定这次房改
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没错，我将1998年的这场决定房地产命运的改革，称为一场伟大改革。以下回溯历史的部分文字，你若已了解或不感兴趣，请跳过不读。
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1998年6月15日，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议在北京京西宾馆召开。时任国务院副总理温家宝在会议上发表讲话说，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，是这次城镇住房制度改革的核心。要形成多层次的住房供应体系：对高收入家庭提供档次较高的商品住房，实行市场价，由市场供需进行调节；对中低收入家庭提供经济适用的商品住房，实行政府指导价，并根据当地居民收入水平规定建设标准；对最低收入家庭由政府提供廉租住房。
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1998年7月3日印发的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［1998］第23号文）宣布，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。全面推行和不断完善住房公积金制度。建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。
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由于1998第23号文件对停止住房实物分配的具体时间、步骤，授权由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定，导致此次房改的具体时间各地不尽一致，客观上也为有些地区和部门延缓实施住房商品化争取了时间。
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近几年房地产市场盛行的“团购”这个词，其实就是萌生于那个时段。1998年春节过后，停止实物分房的消息一经传出，很多部门和单位，尤其是藏有小金库的机关单位，迅速出动，不问价钱，看到商品房就买，成栋成栋地买，再突击分给单位职工，当然是按官职、部龄排队。正如温家宝在前述会议上提到的，“不少机关单位高价买房，突击分房，低价卖房，不到两三个月时间，有的城市房价涨了20％以上，国务院办公厅专门发文件制止，有所好转”。
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事实上，直到2000年，还有一批机关单位利用部门小金库集团购买商品房。那时，泰跃集团在北京蓟门桥开发了商品房小区太月园，刚开始还很是为销售问题担心，但在房改推动的集团抢购风潮下，居然一售而光。泰跃集团趁势开发了附近的太阳园。顺便提一句，泰跃集团掌门人刘军后来事发，身陷囹圄多年，我校改本书时的2011年3月还未判决。海淀区原区长周良洛事涉刘军案，获判死缓。
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停止住房实物分配、实行住房商品化的房改，按理说整个房地产市场的原始生命力被激活了，应该大踏步向前跨越吧？没有。2000～2003年，近3年的时间里，包括上海在内的大多数城市（北京表现尚好），房地产市场陷入一片沉寂之中。
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什么原因？事后多年，我的分析是，正是由于停止住房实物分配有了最后时间表，无论是机关还是企事业单位，只要手里有钱，就会千方百计赶在截止时间表之前买房。因为是按官职、部龄（司龄）排队分房，官职越大分的住房面积越大，而决定权又在官职大的人物手里，所以他们买房的积极性最高，原来分了一套，面积不够，再分一套，这叫面积补差。到2000年前后，能够买房的单位都买了，住房消费市场被基本填满了。
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那时，商品房的主要购买力仍然是集团（单位），先富起来的一批人买房的还不多，不足以支撑房地产市场的发展。集团的钱花光了，房地产的流动性被提前透支，商品房空置面积大增，房价僵滞，房地产似乎离死不远了。也是事后我们才知道，2000～2003年是消化政策、消化存量的时期，更是民间蓄积住房购买力量的时期，而被压抑了50年的民间购房力量，一旦时机成熟，就将不可遏制地爆发。最先爆发的城市是上海，这个为鼓励住房消费倾尽了几乎所有优惠政策措施的商业都市，一波住房消费潮在2003年年底率先启动。
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回到本节开头。我之所以称1998年下半年的房改是一场伟大的改革，就是因为它指明并实行了市场化取向的改革。没有这场改革，我们中的绝大多数人，就不得不继续排队分房，也许孩子读初中了，全家还不得不跟单位同事分享一套二居室。这是一种没有人性的住房制度，也是没有任何效率可言的住房制度，同时也是绝对腐败的住房制度。只要稍具理性的人，都不愿回到那个时代去吧？
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1978年全国城镇人均住房面积比1949年还要低，只有在1998年实行住房市场化以后，人均住房面积才大幅增长。2010年10月4日，联合国人居署、国家住房和城乡建设部、上海市政府共同主办的“2010年世界人居日”庆典活动上发布的《中国城市状况报告2010/2011》称，2008年全国城镇居民人均住房使用面积达23平方米（人均住房建筑面积接近30平方米），城镇居民的自有住房拥有率已达87.8％。
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有朋友说，城镇住房自有率已达87.8％这个数字掩盖了事实上的住房贫富不均。有的家庭5套房，有的家庭连一间也买不起，甚至租不起。这确是现实的巨大差距，1998年房改以后，我国房地产发展的重大缺陷或者说主要缺陷之一，正是各地对住房保障的严重忽视（详见第五章）。
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但是，我们不能因为这些年房价上涨过快，部分居民买不起房，就从根本上否定1998年的这次住房制度改革，否定房地产的市场化方向。现实的不足，不能成为历史倒退的依据。住房市场化，倒退是没有任何前途的。
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温家宝在1998年6月15日的会议上脱稿说过一句话，原话不记得了，大意是：这场改革，时间越往后推移，就越将显示出它的重大历史意义。
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