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我不得不重提2002年2月28日，富力地产在北京市土地整理储备中心举行的土地公开招标出让中，击败潘石屹和华润置地等知名地产商，夺得北京广渠门东五厂用地，总价32亿元，创下全国一次性经营性土地出让面积最大、成交额最高的纪录。
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土地招拍挂，在当年还是个新事物，但很快就会让地方政府尝到它的甜头，欲罢不能。虽然早在1999年国土资源部就提出，经营性用地出让，“有条件的，都必须招标、拍卖出让”。但真正全面推行这项制度的，是2003年8月31日以后。土地公开出让固然是医治土地腐败的重要手段，但实践证明，这个土地制度，也构成了房价上涨的根本动力之一（详见第三章）。
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土地公开出让，地产商获取土地的渠道更加透明、公开，是地产商从区域走向全国化发展的重要条件。富力地产正是经由土地公开出让，来到北京房地产市场“赶考”。我至今还记得，在电话另一端，富力地产总经理张力刚拿下土地后的兴奋：“对这个结果，我们一点儿也不意外，我们基本可以说是志在必得，稳操胜券。”
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之所以说土地公开出让是地产商实施全国化战略的必要条件，而不是充分条件，是因为少数地产商经协议方式拿地，也能异地扩张，而且拿地的胃口可能更大，譬如比张力、李思廉和先一步来到北京的朱孟依。
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珠江房地产凭借谢强的超强拿地能力，于2000～2001年连续通过协议方式获得5幅土地，总计5500亩，总开发建筑面积超过370万平方米（按照谢强的记述）。随后，珠江房地产悍然杀入天津，得手今日大家所知的那座规模惊人的京津新城。
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顺便提一下谢强。2002年6月，谢强与朱孟依的3年合约到期的前3个月，选择了离开。同年9月，他加入同是来自广州的富力地产，一年后离开。2005年2月21日，谢强重回富力。早年，珠江房地产和富力都曾在北京营造过“五盘同开”的盛景，声势浩大，地产老人至今记忆犹新。而谢强为早期的北方珠江（即合生创展）和富力斩获的土地，仍有余威。
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然而，即便珠江合生和富力们找到了像谢强这样的找地高手，即便它们都能通过协议方式低价拿到土地，倘若房地产市场仍未开放，而是沿袭住房实物分配，他们纵有天大的本事，也逃不出土地砸在手里的命运。因为，实物分房时代，是集团买房、单位分房。上面提到了，这些机关企事业单位，常常是一买就是半个小区，他们认准的往往不是地产商的品牌、实力，而是颇有渊源的人脉关系。无须明言的是，他们更喜欢选择国企，而不是像朱孟依、张力这样的民营地产商。
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在北京，实物分房时代是国有开发企业的天下。原来的北京城市开发集团（现并入首开集团），在方庄、望京这样的大型居住区，年开发量几十万平方米，但销售部的工作人员却只有几个——一个人就可以销售10万平方米，而且可能只是一个订单。老华远地产亦是如此。所以，任志强曾经不无揶揄地对王石说：我们（华远）卖房是批发，你们万科是零售。
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在这种背景下，政府部门和国有企业买房肯定是先找开发集团或天鸿集团。朱孟依的珠江骏景开始对外销售时，地产界有个流行语：广州地产相当于大学水平，上海地产相当于中学水平，而北京地产只有小学水平。按理说，广州地产商来到北京，小学生们还不得哄抢？但那时的北京居民还是更相信天鸿集团，虽然他们的房子不怎么样。要不是谢强手下的张璇、王志刚这几个营销天才，想方设法让珠江骏景给在木樨园附近做生意的浙江商人消化了，珠江地产后面会艰难得多。假如是在集团消费时代，以珠江合生的零售方式对抗天鸿们的集团销售方式，朱孟依370万平方米的几个大盘，或许20年也卖不完。
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是住房市场化打散了集团消费，给朱孟依、张力们提供了无限的空间和机会。合生创展敢于从广州奔赴北京、天津，富力地产从专注于旧厂改造的区域地产商，发展为全国性品牌企业，吴亚军走出重庆、布局全国，宋卫平的绿城、王石的万科能在全国数十个城市同步开发，正是住房市场化改革为他们铺开的宽广之路。
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普通消费者可能会说，地产商专注于区域也好，走全国化也好，跟我们有什么关系？还是有关系的。当北京只有京西水稻，天津只有小站大米时，居民会觉得没有比它们更好吃的大米了，但当东北大米甚至泰国米来了时，你会发现，多些选择，生活更有意义。商品房的选择亦是如此。假如没有南方一批地产商的到来，北京和北方的商品房估计到现在也不过是小学刚毕业。
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当然，从区域走向全国的地产商，收获就更大了。从一个城市发展到多个城市，销售额从10亿元忽然跳跃到50亿元，这时候不去资本市场闯闯都不可能了。富力地产就是如此。而资本市场不仅将公司规模，同时也将创始人的个人财富发酵式地膨胀。
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第3节 资本市场成就一批超级地产富豪
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❶ 富豪榜上的地产大亨
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房地产是最早向民营企业开放的行业之一。30年来，凡是向民间资本开放的领域，都会产生一批富豪。饲料行业的开放，产生了刘永行、刘永好兄弟；奶业开放，蒙牛异军突起；燃气领域部分开放，新奥燃气的王玉琐迅速成长。更别说吸纳资金最多的房地产行业了。
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任志强曾经对我说，地产资本化最直接的效应，就是地产公司的资本呈等比级数快速增长，当然也包括公司所有者个人财富的迅速增长。潘石屹如此，任志强如此，其他地产大亨也是如此。
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自从出现中国内地富豪榜这个标靶之后，地产商就稳稳地占据着最重要的位置，虽然近几年所占比例有下降的趋势。
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2010年10月12日，胡润发布2010年内地富豪榜，虽然前10名的富豪只有两位来自房地产（上一年是6位），分别是以350亿元财富排名第7位的大连万达集团董事长王健林，以及以330亿元财富排名第10位的世茂集团许荣茂家族，但房地产行业的富豪仍然最多，占20.1％（10年前占50％）。房地产行业前50位的平均财富远远高于其他行业，是排名第二位行业平均财富的2倍。前50位中，住宅开发的人数最多，其次为商业地产。
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我个人认为，胡润这个排行榜，恒大地产主席许家印夫妇的真实地位被忽视了。另据透露，当胡润刚做这个排行榜时，潘石屹曾多次给胡润发律师函，要求不要把他们纳入富豪排行榜。不过，美国人可不买这个账，10月28日公布的2010年《福布斯》全球富豪榜，“张欣及其家族”以20亿美元的身价位列全球第488名。美国人还挺心细，称“张欣及其家族”，而不是“潘石屹及其家族”。
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2009年11月发布的《福布斯》中国内地400富豪榜单中，有154位个人和家族来自房地产业，占比超过1/3。2010年10月28日发布的《福布斯》中国内地富豪榜，受到严厉调控的房地产，依然是贡献数量最多富豪的行业，共有118名主营或者兼营地产的富豪入榜。不过，他们的财富已大幅缩水，且前10名富豪只有一位来自房地产。
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但毋庸置疑的是，地产商的财富实力已被多个排行榜所证实。中国校友会网2010年5月25日发布的《2010中国亿万富豪调查报告》，对1999～2009年“胡润中国百富榜”、“《福布斯》中国富豪榜”、“《南方周末》中国（内地）人物创富榜”和“《新财富》500富人榜”等上榜的亿万富豪进行调查统计分析后显示，涉足房地产行业的亿万富豪人数最多，有567人，居各行业首位，约占富豪总数的28.96％；这些富豪来自459家企业，占上榜企业总数的28.44％。而涉足房地产的富豪所属企业，主要集中在上海、北京、杭州、广州、深圳、绍兴、大连、成都、重庆、天津、南京、温州等城市，均是我国房价相对较高的区域。
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多数地产商的财富是经由资本市场而呈等比级数放大的。碧桂园上市前，有几个知道杨国强家族的财富？而一旦上市，碧桂园的大股东杨惠妍（股权安排如此）瞬间就登上了首富的座位。
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有些地产商，虽然还未上市，人们也知道他们的财富不可斗量。如星河湾地产的黄文仔，仅北京、上海、太原几个星河湾的销售额就达百亿元。而王健林已被富豪榜盯上多年。房地产业内盛行的说法是，一旦万达上市后，王健林将成为名副其实的内地首富——而不仅仅是地产首富。
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前面说过，地产商的巨额财富，为他们挣得了物质社会中的荣光以及世俗的地位，虽然未必都值得尊敬。我相信，地产商长期占据富豪榜的前列，是我们这个转型中的人口大国的独特现象。仅仅报之以怨恨和妒忌是可笑的，哪怕仅仅是源于把企业做大的愿望，哪怕只是对物质无止境的追求，他们的故事也能给我们一些启迪。
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❷ 地产商创富故事背后的企业管理
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