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2007年的龙湖，与当年的顺驰有两个共同点：充满激情，扩张很快。龙湖各分公司管理团队大多是年轻人居多，朝气蓬勃，活力洋溢。2007年为配合上市，龙湖也是大举扩张，不乏高价拿地，以至于到调整时期的2008年，龙湖的现金流也绷得很紧。但它跟银行的关系，比顺驰要紧密得多，行业最悲观的时候也能拿到建行40亿元的授信。龙湖的销售回款和资金周转速率也要高于顺驰。
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至于管理和产品，龙湖不仅高于恒大和顺驰，更是业内翘楚。这一点业内是公认的。龙湖仅是园林景观一项，就让同行感叹不已，业内老大万科专门去学习过。产品做得也很优秀的绿城，宋卫平亲自带着200多人去考察学习。龙湖的管理，虽然也是授权，但绝不放权，管理程序简单，但效率极高。譬如，龙湖所有资金流都及时在内部IT系统赤裸裸地呈现，内部人几乎没有揩油的机会。所以，2008年9月、10月龙湖备受质疑的时候，我反而处处跟别人宣传：龙湖没问题的。
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如果非要找一个学习的范式，且不提已经是完成时的顺驰，单单讲势头正劲的几家企业，无论是龙湖模式、绿城模式，还是恒大模式、碧桂园模式，即使是万科模式，只要真正用心，都是可以学到的。区别无非是规模的大小，产品的品质，环境的营造，它们并没有像苹果公司那样的技术门槛。
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但朱孟依的合生珠江模式、王健林的万达模式，很难学到。
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合生珠江模式不是单纯的地产，而是已扩展到能源和基础设施领域，2011年5月拿到了合生人寿的执照，表明朱孟依还打通了金融与地产。很多业内人士都不明白，数年前销售额就达到100亿的合生创展，为何这几年一直徘徊不前，但当朱孟依完成了四架马车（两家地产集团、一个能源和基础设施集团、一个金融集团）的建构后，所有人都将为之震惊。与合生珠江类似，业务横跨地产、能源和金融三大领导的，是泛海建设的卢志强。如朱孟依一样从不在媒体面前露面的卢志强，应是房地产界最早有意识地打通地产与金融的先行者。
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万达模式，似乎没有离开地产。王健林的住宅和商业地产体系，旅游地产体系，以及与万达广场捆绑的万达院线，都是围绕地产进行布局。初看起来，万达在各体系的布局也是个规模问题。但是，王健林甫一进入旅游地产，每次拿地动辄十几平方公里，更别提万达广场去任何一个城市都要受到当地近乎夹道欢迎的礼遇，没有地产背后的强大资源整合或者说非地产的强大资源支持，是不可能实现的。王健林是如此，朱孟依亦是如此，这是一般企业学不到的。但能将现有的开发模式做到极致，也会成功。
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人生苦短，企业做成百年的也没有很多。就看你想要的究竟是什么了。如果仅仅是追求物欲，大部分地产商积累的财富，不吸毒不豪赌的话，三五代也花不完。但要把企业真正做成让同行尊重，让社会尊敬，千分之一的地产商都还不到。从这一点来说，任何地产商都没有理由夜郎自大。
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❸ 王石、任志强、冯仑、刘晓光：谁最富谁最穷？
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2010年9月18日，当首创集团总经理刘晓光宣布奥特莱斯中国的战略时，我由衷地为他高兴：这位令人敬重的大哥终于有了未来离开首创之后的一个好去处。此前我曾直白地问过刘晓光，为国企服务了这么多年，贡献作得差不多了。为什么不出来自己干？刘晓光说：没想好。但不会为了钱。要那么多钱做什么？
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奥特莱斯中国的大股东虽然是首创置业等企业和机构，但我相信，它理应为刘晓光等高管作出股权设计。但我后来失望地获悉，奥特莱斯中国的高管没有一分股权。
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在资历最老的一批房地产创业者中，刘晓光是最穷的。虽然首创集团一度控制着3家上市公司，如今刘晓光仍兼着首创置业、首创股份的董事长，但作为国企领导的他，在上市公司没有一点股份。
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如果问，王石、任志强、冯仑、潘石屹、刘晓光，谁最富谁最穷，答案一目了然。潘石屹本应该是其中最富的，但若按他在SOHO中国的实际股权为零来计算，老潘法律意义上拥有的个人财富非常有限。最穷者，刚才说了，非刘晓光莫属，因为他只拿北京市国资委核定的年薪，据说只有几十万元。
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假如把潘石屹剔除，谁最富？
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答案是：冯仑。
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公开资料显示，截至2010年9月30日，冯仑直接持有万通地产（SH600246）股份890220股（截至校稿时的2011年2月中旬，该股份未见变动）。而冯仑透过其全资控股的洋浦耐基特实业有限公司与旗下的全资子公司海南万通御风投资有限公司，共持有万通投资控股有限公司22.23％股权，透过其控股25.44％的北京协同伟业信息咨询中心持有万通投资控股有限公司2.57％股权，透过其控股80％的北京博远汇明贸易有限公司持有万通投资控股有限公司3.43％股权，以上三项合计，冯仑持有万通投资控股有限公司25.72％的股权。万通投资控股有限公司是万通地产的大股东，持股比例为51.16％，折算后，冯仑透过万通投资控股有限公司持有万通地产股权为13.16％，股票1.6013亿股，加上直接持有的890220股，合计持有约1.61亿股。以2010年10月8日万通地产收盘价格6元／股计算，冯仑持有万通地产股票的市值约为9.66亿元。
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冯仑给投资者的印象只是他直接持有的那89万余股万通地产，忽略了他间接持有的更多股票，在前十大股东也未体现出来，因而很多投资者并未感觉到冯仑是万通地产的实际控制人。
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这些年来，不止一次被问到：万通究竟是个什么样的企业？我总是要顾左右而言它。因为直到今天，我仍无法用一两句话清晰地表达对它的认知，虽然我对万通及其创始人的接触和理解已超过10年。
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假如是个儿童问我，万通是个好企业还是坏企业？我会很直接告诉他：万通是个好企业。如果他又问：冯仑是个好人还是坏人？我也会很直接地回答：冯仑是个好人。可惜，善恶二分法的时代早已过去。
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如此表述，是因为一位朋友最近跟我说，坏人就是坏人，他再怎么变，都变不成一个好人。生物科学家的研究成果表明，人的吝啬或慷慨，是由基因决定的，每10个人当中，必定有1～2个吝啬鬼，你跟他交往10年，烟都抽不到他一支。
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我引申一下，好人与坏人，也是由基因决定的。由生物学借喻到经济学，企业也是有基因的。而企业的基因是由创始人的性格和思想决定的。万通的基因便是由冯仑的性格和思想决定的。
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冯仑的持重与洒脱，成熟与幽默，深刻与调侃，符合相当一批人民群众对成功企业家的自我或他者的想象。但这些都远不足以填充我对冯仑的理解，所以必须绕开他的正面，奉万通为主角，但其实他们可能是杂糅在一起的。
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这10年，万通有几件事可资一记：
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业内要说起产品系列的布局，万通应该是最早的地产商之一。2001年上半年的某一天，冯仑告诉我，万通地产准备打造“新新小镇系列”。我所在报社的编辑，将标题改成“万通小鸟能飞多高”，因为新新小镇的LOGO像只小鸟。现在我也不敢说这只小鸟飞了多高，但至少人家最早起飞，而且一飞就是10年。
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随后冯仑又告诉我，万通地产要搞定制住宅。这显然与冯仑一直思考并力主转型的房地产开发模式有关。无论是公寓还是别墅，我们的住宅都是千篇一律，不是工业化生产，却具有了工业化的雷同外貌，更倾向于美国模式的住宅定制，不仅使个性化成为可能，更重要的是，它颠覆了住宅的整个生产流程。但是，在中国，这种模式一如冯仑的很多思想，超前了至少20年，它的“和寡”是必然的。
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但万通地产近两年正在完善的另一个产品系列“万通中心”，却完全可以定制，因为它是写字楼。美国有的开发商可以在全国数十个城市成功复制某种写字楼产品系列。但在中国，全国化的地产商，住宅都是系列复制的，但写字楼的复制却步履维艰。我非常乐于期待，不久的将来，全国会冒出一批万通中心来。当住宅物业的狂欢时代过去，地产商相当一部分营收份额来自于稳定的收租物业，才是正常的。
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