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大约1995年年初，我记得那时自己刚参加工作还在见习期，去参加了一个香港地产商（他们叫发展商）代表团与有关部门的座谈会。这些地产商显然是在内地有开发项目的，他们来北京的主要目的是向建设部、财政部游说，试图延缓土地增值税的征收。当时我根本不知土地增值税为何物，怎么会让香港地产商如此紧张。
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土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让房地产所取得的增值额，按一定税率向国家缴纳的一种税赋。转让房地产的增值额，是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
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值得一提的是，作为一个新的税种，设立土地增值税的初衷是为了调控房地产市场（过热），而不是为了给地方政府增加税源。
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1992～1993年源于海南、北海、惠州的房地产热，主要是银行资本介入过深所引发的超级泡沫。1993年6月24日，中共中央、国务院下发《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》（即中央6号文件），提出了以整顿金融秩序为重点的16条措施，房地产热迅速降温。随后，有关部门迅速制定了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，并于1994年1月1日开始施行。
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土地增值税的实施细则是1995年1月27日颁布并施行的。香港地产商代表团的到来，曾经让国家有关部门当时颇感为难。那时的房地产市场已经非常低迷了，开发贷款基本停止，房地产企业上市被暂停，土地增值税作为调控房地产的功能基本用不上。剩下的，就是增加新的税源了。
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不知是香港地产商的游说见效了，还是房地产太过低迷等原因，土地增值税真正全面的征收，确是多年以后的事。
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根据《条例》规定，土地增值税实行四级超率累进税率，税率按照增值额超过扣除项目金额部分数值大小，分别为30％、40％、50％、60％不等。增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额征收比例为增值额的30％，超过200％的，税率为60％。
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但在实际征收过程中，各地一般是按普通住宅、非普通住宅、别墅、度假村等级，按销售收入的1％～5％预征率进行征收，开发项目结算后，再由开发商自查自补，执行四级累进税率的项目可以说是微乎其微。由于项目开发周期长，财务核算和税务清算极为复杂，各地税务机关很少对开发项目进行全面清算。
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据了解，国家税务总局从2005年以来的5年内，曾经8次发文，对土地增值税的预征和清算提出要求，但各地进展甚微。包括房地产上市公司在内，地产商一般是以1％的预征率来进行土地增值税的计提。
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北京科技大学中国经济研究组赵晓、陈金保、田艳春，2010年4月联名发表的文章指出：目前，大部分地方土地增值税的预征率只有1％，远远低于实际清算的税率。因此，很多房地产项目销售完成后，房地产企业想尽一切办法，故意久拖不清算，或者项目结束后干脆玩“人间蒸发”，令土地增值税清算无从谈起。2007年1月，国家税务总局曾要求各地税务机关严格土地增值税清算，此举曾令开发商大为紧张。然而，金融危机呼啸而来，经济形势急转直下，这一号称“革房地产商命”的税收政策再一次不了了之。赵晓等吁请严征土地增值税，以“100％预征、100％清算”来遏制新一轮楼市疯狂。
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赵晓等的建议，是一个极难实现的目标。但提高预征率是可以做到的。国家税务总局2010年5月25日在《关于加强土地增值税征管工作的通知》中提出，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2％，中部和东北地区省份不得低于1.5％，西部地区省份不得低于1％，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5％。
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在此前后，青岛、厦门、上海、北京等城市，纷纷提高了土地增值税的预征率。上海是根据房价来确定预征率的，超过上年新房均价1倍的，预征率为5％。
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从赵晓等的建议和国税总局2010年再次加大征收力度来看，土地增值税是调控房地产市场的重要手段。但从过往几年的实际效果看，土地增值税在调控房地产市场、抑制房价上涨方面所起的作用，几乎可以忽略不计。正如对个人转让二手房征收营业税，未能起到遏制投机的作用一样，对地产商和投资者个人尤其是地产商征收土地增值税，亦未能成为阻止涨价的动力。
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事实上，土地增值税更像是为地方政府找到了一个新的税收来源，虽然这可能并非该税种设立的初衷。
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严格征收土地增值税，能够为地方政府带来多大的税收？《21世纪经济报道》记者荆宝洁曾获得一份未公开的政协提案。一位不愿透露姓名的全国政协委员在这份提案中说，根据计算，2005年到2009年土地增值税共流失2.52万亿元，即平均每年流失5000亿元。而2005年以来的这5年，恰恰是全国房价和地价普遍快速上涨的时期，也就是说，这5年流失的土地增值税按规定应该是逐年递增的。
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据财政部税政司公布的数据，2009年，全国土地增值税收入为719.43亿元。根据上述政协委员的提案，即使以平均每年流失5000亿元的静态计算，2009年应征收土地增值税约5700亿元。这是一个相当惊人的数字。
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国家税务总局从现实出发，强调全面清算的同时，着力于提高预征率，收到了良好的效果。2011年2月1日财政部税政司公布的数据显示，2010年全国土地增值税实现收入1276.67亿元，同比增长77.4％。税政司分析土地增值税快速增长的主要原因：一是商品房销售额快速增长，二是各地税务机关加强了土地增值税清算。
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上面说过，土地增值税在抑制房价上涨方面，收效甚微，却不期然地为地方政府增加了一个新的收入来源。然而，即使严格预征和清算后，要将上述政协委员所说的“流失”的土地增值税全部收上来，也是不可能完成的任务。假设全国土地增值税收入2011年能达到2000多亿元就算不错了，但这与2010年全国土地收入2.91万亿元这种数字相比，实在是小巫见大巫。
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也就是说，对土地增值税的严格预征和清算，不足以让地方政府放弃对土地财政的依赖，原因仍然是土地收入太过巨大，其他收入无可替代。不过，中央政府愿意为地方政府寻找新的收入来源，地方政府当然会笑纳。
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❸ 两根香蕉，换不来地方政府手里的一个西瓜
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对住宅征收房产税，是地方政府新增的另一个税源。2011年1月28日起，上海、重庆两个城市宣布实行征收房产税试点。上海的税率为0.4％～0.6％；重庆的税率为0.5％～1.2％。有专家说，沪渝试点成功之后，北京等城市将跟进。
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房产税的加入，会不会让地方政府从土地财政的依赖中转变过来？很干脆地告诉你：不会。
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2010年5月以来，对住宅开征房产税的说法甚嚣尘上。
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此前多年，讨论的税种叫物业税。物业税的提法，最早是1993年11月11～14日召开的十六届三中全会，通过《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。
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2005～2009年，总是“研究开征物业税”，却只见楼梯响，不见人下来。直到2010年5月27日，国务院批转的国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》提出“逐步推进房产税改革”，只字不提物业税。
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