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为什么物业税会悄然退场，房产税登场？一位法学博士告诉我，物业税作为一项新的税种，若要开征，有较为漫长的过程，首先需列入全国人大立法规划，然后经过一审、二审、三审，才能通过并施行，这些过程全部完成需要3～5年时间。而目前物业税连立法规划都未列入，开征更是遥远。
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而房产税则是一种现成的税种。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。作为财产税的房产税，与作为流转税的土地增值税，都是地税的一种。
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《房产税暂行条例》早在1986年10月1日就已施行，只不过征税对象限于经营性房产，居民房产免征。房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值计算缴纳，税率为1.2％；或依照房产租金收入计算缴纳，税率为12％。
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有专家这么解释：对居民住宅开征房产税，如果要从法理上找依据，可以从第二套以上开征。第一套住房是基本品，第二套住房算是改善品，第三套住房应该是投资品，把第三套住房作为经营性房产来征房产税是说得过去的。
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要对居民住宅开征房产税，非常易于操作，若今晚修改房产税暂行条例，明天就可实施，财政部将条例第五条第四款修改后报国务院公布即可，无须走复杂的立法程序。但是，就这么一个简单到举手之劳的程序，有关部门就是不愿意走一下。上海重庆试点先行，本是好事，但若是先修改房产税暂行条例，再让这两个城市试点，任何人都挑不出法理上的毛病，为什么非得让试点突破法规的规定，授人以柄呢？
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此外，2010年11月《国务院关于加强法治政府建设的意见》提出：要把公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查和集体讨论决定作为重大决策的必经程序。而进行房产税试点，事关公众重大利益，公开听证或向社会征求意见，十分必要。新拆迁条例两次向社会公开征求意见，开了一个非常好的先例，但对住宅征收房产税，关系到几乎所有家庭的切身利益，为什么要绕开公众的意见？
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试点之后，房产税在全国推开，似乎是时间问题。毫不奇怪，房产税的最大受益者是地方政府。假如对住宅征收房产税，能带来多少税收？《21世纪经济报道》记者田新杰请有关机构粗略测算的结果是，若以2009年住宅总量为基数，对其二套及以上住宅征税，以税率0.7％计算，则全国新增的房产税约1500亿元。这与上海市房产税试点的征收范围和税率非常接近。
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但是，房产税绝不至于令地方政府放弃土地财政。重庆预计2011年新增房产税不及2亿元，上海新增房产税对财政的贡献率也不会超过1％。用重庆市市长黄奇帆的话说，征收房产税的象征意义要大于其实际意义。
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沪渝房产税实施百日后，有好事者称，两个城市实际征收的房产税税额不及一套房产的价格，房产税对调控房地产市场的效果“堪忧”。他们忘了，就调控房价而言，房产税原本就只具有“象征意义”。
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2010年10月29日，在北京大学中国教育财政研究所举办的“财政体制与社会发展”专题讨论会上，财政部科研所财政教研室主任陈穗红等专家建议，应建立以房产税为主的地方主体税种，使得地方政府能够享有稳定增长的财源。全国工商联房地产商会会长聂梅生则建议将现拟议中的房产税与土地增值税等合并，改名为房地产税，使之成为提供地方政府稳定财源的主力税种之一。
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或许是专家的建议已经上达。2010年12月2日，财政部税政司综合处处长周传华在光大证券2011年度投资策略会上表示，房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源，在“十二五”期间房产税改革将得到稳步推进，个人房产将逐步纳入征税范畴。这很像是上述专家建议的一种呼应。
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但是，倘若要建立以房产税或房地产税为主体的税种，仅以目前房产税新增税源和原来与房地产有关的税源总额，尚不足以解决地方政府的财政需求。据财政部税政司2011年2月1日公布的《2010年税收收入增长的结构性分析》，城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税共实现收入3169.02亿元，同比增长28.26％；契税2464.80亿元，房产税894亿元，以上五项税种合计为6527.8亿元。
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如果严格征收的土地增值税，继续保持2010年70％的增速，预计2011年新增的土地增值税可达2000多亿元（2010年是1276亿元）。再假如2011年全国普遍对住宅开征房产税，以上海为标准来测算，预计全国年新增房产税1500亿元（2010年非住宅类的房产税为894亿元），那么，与房地产有关的五项税种，2011年可在2010年基础上可新增1500亿元左右，五项税种合计收入达到约8000亿元。
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也就是说，即使全国普遍开征房产税，与房地产有关的新增税收亦不过8000亿元左右，不及年增土地收入的三分之一。仅仅做一道简单的加减运算就可以知道，要让新增的土地增值税和房地产税替代土地收入，进而让地方政府放弃土地财政，基本是不可能实现的期望。
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为什么？我向来不惮以最大的恶意来揣测地方政府对土地收入的偏好。土地收入像是地方政府抱住的一个大西瓜，土地增值税和房产税则像是两根香蕉，你要给地方政府多两根香蕉，帮其增加新的税收，他们当然求之不得；但你要是想用两根香蕉，来换他们手里的大西瓜，他们肯定是不愿撒手的。
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何况，新增的这些税收，即使如数留给地方政府，他们也会觉得不够用，因为这些年来，地方政府还欠下了巨额债务。
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❹ 地方债务平台亦源自地产GDP主义
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这一节讨论的问题偏专业，读者诸君若不感兴趣，可以直接跳到本节最后，看一眼文章的结论即可。
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地方政府总共欠了多少债？要搞清这个问题并不容易。不过，至少有两个公开的渠道：银行贷款和城投债是有账可查的。
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根据银监会的统计数据，截至2010年6月末，地方融资平台贷款达7.66万亿元；另外，据债券市场的统计，同期，各地城投债（含中期票据和短期融资券）余额为4882.5亿元，再加上财政部代发的地方政府债券2670亿元，截至2010年6月月末，地方政府公开可计算的总债务已超8.42万亿元。
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中国社科院“中国地区金融生态环境评价课题组”2010年10月31日发布的2010年金融生态环境评价报告显示，地方政府平台贷款余额到2010年年底可能增至9～10万亿元，到2011年年底则将达到11万亿元。2009年后，国有商业银行和股份制银行新增平台贷款开始超越政策性银行。
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据专家介绍，2008年10月中央政府启动4万亿政府投资后，各地迅速成立了一批融资平台，以承接大量贷款，但风险由此而加剧。
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据《中国证券报》2010年10月14日报道，全国地方融资平台贷款清查结果显示，在7.66万亿元地方融资平台贷款余额中，发现有问题的地方融资平台贷款2万余笔，涉及贷款金额约2万亿元。这类贷款项目借款主体不合规，财政担保不合规，或本期偿还有严重风险，例如：贷款挪用和贷款做资本金，占比约26％。地方融资平台的风险隐患主要集中于地方财政的代偿性风险。上述报道未涉及城投债的风险问题。
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地方融资平台的贷款和债务问题与房地产有何关系？与地方GDP又有何关系？
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根据2010年6月10日国务院《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》的定义，地方政府融资平台公司指由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。这些公司，包括市政建设投资公司（路桥、地铁、水务等），开发区投资开发公司，土地开发公司甚至土地储备整理公司等。最成功也最著名的要算上海陆家嘴（集团）有限公司，它就是陆家嘴金融贸易区的“小政府”。
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