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2010年9月18日,我们采访阳光100置业集团董事长易小迪时,请他说一说最近10多年房地产最重要的几个事件,他毫不犹豫地说,第一个是1998年取消住房实物分配、实行住房商品化,第二个就是土地招拍挂制度。近几年来,每当房价加快上涨的时期,易小迪都要提醒大家警惕“地价泡沫”,非理性的地价泡沫在推动房价加速上涨。
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不管实行土地招拍挂制度是不是一项错误的改革,但我可以肯定,土地招拍挂制度是推动房价上涨的又一个重要因素。
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❷ 招拍挂必然导致地价上涨
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土地招拍挂制度推动房价上涨,是因为这个制度必然导致地价上涨。原因很简单,这主要是一个竞价制度。
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拍卖和挂牌方式,都是价高者得。招标方式,虽然未必是价高者得,但价格仍然是竞标时权重最大的因素之一。
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2010年4月中旬,北京市宣布进行土地出让改革,拟更多采用“综合条件最优者”的招标方式。一是拟将投标价款、付款进度、开发建设周期、政策性住房建设条件、土地节约集约程度、企业资质、业绩、财务状况、以往出让合同履约情况、参与建设的政策性住房规模、近期拿地情况和对未来商品住房销售价格的承诺等因素,作为评标条件;二是设定合理价格区间;三是弱化投标价格因素,其所占分值由50分降低到25分,最终按照综合条件最佳者得的原则确定土地受让人。
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随后北京市进行的土地招标中,多次出现出价最高却未中标的情况,任志强更是屡次出价最高而不中。但是,哪个地产商都不敢把地价出到最低。所以,即使是2010年的招标,地价也仍在上涨,只是涨幅没有2009年那么疯狂罢了。这就是为什么即使是调控力度空前的2010年前三季度,105个城市的地价同比仍上涨75%的原因。
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招拍挂制度必然会推动房价上涨,但地价是否必然推动房价上涨?这是有争议的。
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2009年1月,全国工商联房地产商会向全国工商联提交了一份《我国房价何以居高不下》的报告。当年3月,该报告以全国工商联的名义提交到全国“两会”作了书面发言。报告指出,房地产开发项目的土地成本占直接成本的比例为58.2%;开发费用总支出中流向政府的部分(土地成本+总税收)所占比例为49.42%。“开发费用一半流向政府”的说法盛行一时。很显然,根据这份报告,房价上涨的重要原因,被归结到了地价身上。
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这种观点与国土资源部是完全对立的。国土资源部副部长贠小苏和原国土部副部长、现甘肃省委副书记鹿心社在多次讲话中表示,是房价推高地价,而不是相反。地产商敢于去高价拿地,就是因为他预期房价会继续上涨,高价拿地仍可获利。该部一直坚持是供求关系决定房价。
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房地产商会的上述报告,引起轩然大波,房价上涨的矛头指向地价。不过据说全国工商联领导为此也批评了房地产商会。
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国土资源部立即着手搜集反击的证据,用一个月的时间调查了110个城市的620个项目样本。2010年6月23日,该部公布了调查结果:“目前在中国,地价占房价15%~30%,平均是23.2%”。随后,由国土资源部土地利用司和中国土地勘测规划院共同编写(以城市地价动态监测项目组名义)的《中国城市地价状况2008》报告称,地价占房价的比例基本处于20%~40%之间。
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鹿心社副部长在6月23日的发布会上表示,“中国的地价房价比,低于欧美及亚洲近邻”。他还表示,地价只是影响房价的重要因素之一,但非决定因素。这话说得很有艺术。
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有关房价与地价关系的争论,此非第一次,也非最后一次。只是这次的争论,双方均有调查数据,有明确观点,且阵容强大。一方是全国工商联,场合是全国两会;一方是主管全国土地市场的国土资源部,场合是新闻发布会,所以格外引人注目。
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这似乎类似鸡生蛋、蛋生鸡的故事,永远也说不清。撇开双方所持立场(有人说房地产商会代表的是地产商的利益,国土资源部代表的是部门利益和地方政府的利益),在我看来,他们的观点都有一定道理:结论虽然对立,但立论却是可取的。
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地产商为什么敢于高价拿地?他们不是傻子,要去做一笔注定要亏损的买卖,而且要亏损就是巨亏。假如一幅土地中标的楼面成本价是12000元,地产商必定认为这个项目上市时能够卖25000元。而买地时周边项目拿地时的售价可能只有21000元。从这个角度看,一方面是房价在推动地价上涨。另一方面,地价是房价成本的重要组成部分,地价的上涨当然会推动房价的上涨。购房者看到的现实情况是,土地每拍卖(挂牌)一次,房价就上涨一次。而且这种涨幅多是一夜之间大幅度上涨。近两年,每一幅高价地(民间往往简化地称为“地王”)的诞生,无一例外都会大幅拉升周边房价。
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2009年5月21日,富力竞得北京广渠门外10号地,楼面价16000多元/平方米。几天之内,周边二手房应声上涨1000~1500元/平方米。一个月之后的6月30日,相隔不远的广渠路15号地被中化方兴地产公司以40.6亿元拿下,楼面价为15321元/平方米。这一次二手房涨幅更凶猛,不少业主连夜涨价超过2000元。
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5月、6月这波高价土地竞拍潮,成为2009年北京房价暴涨的导火索。2010年全国“两会”后北京几幅高价土地的拍卖,也起了同样的作用。
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2010年3月15日,大望京1号地被远洋地产旗下子公司以40.8亿元夺得,剔除医院和学校配套,楼面价高达27529元/平方米。任志强竞争失败,被潘石屹讥为“花钱买丢人”。3月17日,保利地产斥资50.4亿元拿下大望京村4、5号用地。
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上述地王诞生之前,其周边二手房售价约为2万元/平方米。拍卖过后,二手房价格应声暴涨,有的一天上涨5000元/平方米,远远突破了人们的想象力。而二手房是新房定价的参照物,新开楼盘也立即调高售价。2010年3月,北京房价暴涨的局面就此形成。
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现在回过头看得更清楚了,如果说2009年楼市成交量的增长,是多项住房消费优惠政策(俗称房地产“救市”政策)合力的结果。那么,2010年3月中旬至4月中旬房价的跳跃性暴涨,更多的是地王刺激下的反应。这个现象不仅适用于北京,也适用于全国其他重点城市。
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在这种情形下,谁要是还坚持地价没有推高房价,那就有睁着眼睛说胡话的嫌疑。
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总结一下:地价尤其是地王,往往会直接推动房价大幅上涨,而地价上涨的根本因素是土地招拍挂制度。
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❸ 只要招拍挂存在地王就永远存在
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前文说了,由于招拍挂制度是一种直接或间接的竞价机制,该制度导致高价地的出现,是不可避免的。所以,在该制度作用下,地王的产生也几乎是必然的。而有意无意制造地王的,是地方政府。
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