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也就是说，即使全国普遍开征房产税，与房地产有关的新增税收亦不过8000亿元左右，不及年增土地收入的三分之一。仅仅做一道简单的加减运算就可以知道，要让新增的土地增值税和房地产税替代土地收入，进而让地方政府放弃土地财政，基本是不可能实现的期望。
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为什么？我向来不惮以最大的恶意来揣测地方政府对土地收入的偏好。土地收入像是地方政府抱住的一个大西瓜，土地增值税和房产税则像是两根香蕉，你要给地方政府多两根香蕉，帮其增加新的税收，他们当然求之不得；但你要是想用两根香蕉，来换他们手里的大西瓜，他们肯定是不愿撒手的。
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何况，新增的这些税收，即使如数留给地方政府，他们也会觉得不够用，因为这些年来，地方政府还欠下了巨额债务。
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❹ 地方债务平台亦源自地产GDP主义
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这一节讨论的问题偏专业，读者诸君若不感兴趣，可以直接跳到本节最后，看一眼文章的结论即可。
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地方政府总共欠了多少债？要搞清这个问题并不容易。不过，至少有两个公开的渠道：银行贷款和城投债是有账可查的。
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根据银监会的统计数据，截至2010年6月末，地方融资平台贷款达7.66万亿元；另外，据债券市场的统计，同期，各地城投债（含中期票据和短期融资券）余额为4882.5亿元，再加上财政部代发的地方政府债券2670亿元，截至2010年6月月末，地方政府公开可计算的总债务已超8.42万亿元。
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中国社科院“中国地区金融生态环境评价课题组”2010年10月31日发布的2010年金融生态环境评价报告显示，地方政府平台贷款余额到2010年年底可能增至9～10万亿元，到2011年年底则将达到11万亿元。2009年后，国有商业银行和股份制银行新增平台贷款开始超越政策性银行。
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据专家介绍，2008年10月中央政府启动4万亿政府投资后，各地迅速成立了一批融资平台，以承接大量贷款，但风险由此而加剧。
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据《中国证券报》2010年10月14日报道，全国地方融资平台贷款清查结果显示，在7.66万亿元地方融资平台贷款余额中，发现有问题的地方融资平台贷款2万余笔，涉及贷款金额约2万亿元。这类贷款项目借款主体不合规，财政担保不合规，或本期偿还有严重风险，例如：贷款挪用和贷款做资本金，占比约26％。地方融资平台的风险隐患主要集中于地方财政的代偿性风险。上述报道未涉及城投债的风险问题。
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地方融资平台的贷款和债务问题与房地产有何关系？与地方GDP又有何关系？
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根据2010年6月10日国务院《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》的定义，地方政府融资平台公司指由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。这些公司，包括市政建设投资公司（路桥、地铁、水务等），开发区投资开发公司，土地开发公司甚至土地储备整理公司等。最成功也最著名的要算上海陆家嘴（集团）有限公司，它就是陆家嘴金融贸易区的“小政府”。
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各地地方融资平台非常重要的一个实体，是当地的城投公司。如天津的城投集团，湖北的联合发展投资集团有限公司，云南的云南城投集团等。有些城市设立不同类型的投资公司，司职不同的投资和建设任务。如天津为了开发建设团泊湖，专门成立了一个天津滨海团泊新城投资发展有限公司，负责规划面积52平方公里、规划人口30万人的团泊新城的土地一级开发及相关配套建设。
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以长沙先导投资控股有限公司为例。这是一个以陆家嘴集团公司为摹本、专门为长沙大河西先导区开发而成立的城投公司。据《长沙大河西先导区建设总体方案》，长沙大河西先导区区域范围规划区总面积为1200平方公里，其中到2020年先导区建成区面积将达200平方公里，常住人口150万人左右，核心区实现地区生产总值3000亿元，地方财政收入达300亿元，“相当于再造一个新长沙”。其中，2011年要完成投资300亿元。
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据《长沙晚报》报道，先导投资公司成立不足一年，仅先导区管委会直接投资就达90多亿元。滨江、洋湖、梅溪湖三个片区管委会的直接投资均超过100亿元。钱从哪里来？
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在2008年12月22日先导投资公司的成立仪式上，8家银行蜂拥而至，以银团的方式一次性签约授信先导公司200亿元。一年后这家注册资本100亿元的公司，已从银行获得贷款120亿元。除银行贷款外，该公司还发行或准备发行企业债、中期票据、信托产品等。
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银行贷款以什么作抵押？土地。大河西岸有大片的土地。而先导投资公司的收入也都来源于这些土地的出让。先导投资公司筹备控股2～3家上市公司，但目前还只是设想，所以，除了财政拨款，它必须依靠卖地收入。
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据介绍，长沙大河西岸的区位，还是很不错的。土地应该可以卖个高价。但前提是市场接受，土地能够卖得出去。从这个角度出发，当地政府当然希望房地产市场能一直繁荣下去。
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整个先导区当然还会有相关产业布局，但对于先导投资公司来说，它的命运基本是系在土地市场身上。2009年对于刚成立的先导投资公司，是多么幸运的一年。然而，包括2011年在内的未来两年，如果房地产维持严厉调控的态势，那就比较残酷了。
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先导投资公司作为一个融资平台，还算是能产生项目现金流的公司。而一些地方融资平台，基本是负债运转，全靠地方政府拨款维生。一位股份制银行的支行行长对我们说，他们银行一般不给这种平台公司贷款，地方政府哪有什么抵押物？有时就是空头承诺而已。但四大行或许就愿意拿这空头承诺当回事，譬如中国银行2009年以来就相当积极。
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国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，截至2009年年末，中国政府总负债为15.7万亿元，约占2009年GDP的48％，债务风险较小；地方政府债务率约为130％，仍处于较合理水平。但人们仍有理由为地方政府总计达2万亿元的问题贷款感到忧虑。不过，上述那位支行行长说：大不了由财政买单，地方发债冲抵。实际上就是当地人民买单。
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地方融资平台的显性债务，多数是用于城市建设。许多地方政府敢于负债进行城市建设，就是用地方融资平台公司（城投公司）的土地作抵押，或者寄希望于靠土地收入来还债。所以说，土地收入既是许多地方城市建设的重要资金来源，也是其偿还地方融资平台所欠债务的重要资金来源。这再次证明了土地收入对地方政府的重要性，客观上也令地方政府具有保护高地价的动力。
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无论地方融资平台总债务是2010年6月月末的8.42万亿元，还是2011年的11万亿元，这些债务问题的解决，仍然必须仰赖于房地产市场的发展，仰赖于土地收入的源源不断及其再创新高。不知不觉，它又带我们走入了地产GDP主义的恶性循环。
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第3节 根子在于土地招拍挂制度
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❶ 影响力仅次于1998年房改？
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