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因此，我们说，地方GDP主义是被一种牢不可破的制度所固定住的地方政府价值取向。
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不过，无论地产商的创富，还是地方GDP主义的急行军，都离不开银行这个好帮手。
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从沸腾到癫狂：泡沫背后的中国房地产真相 ｜第四章｜ 银行被绑上了战车
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提要
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地产商与银行家结成了利益同盟，正如房地产与银行之间不可分割的利益关系。
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1998～2009年，个人住房贷款余额增长超过100倍，这种增幅世界罕见。而个人按揭贷款，为地产商提供了源源不断的资金。它是金融杠杆化的产物，是经由法定的住房预售制度确立的。
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表面上看，2008年是银行拯救了部分濒临绝境的地产商，而实际上银行只是出于自身利益的驱动而出手，宏观背景使信贷环境突然放松。
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监管层对房地产金融风险从来都很警惕。2003年的121号文件虽然被地产商阶层成功阻截，但它开启了信贷调控房地产的先河。房地产安全，金融就基本安全。而至少到目前为止，房地产金融是基本安全的，监管层尽到了防卫之责。
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毫无疑问，20年来，中国存在持续的货币超发现象。但为什么货币超发没有引发恶性通货膨胀？主要原因之一是，超发货币流入了资金吸纳量极为庞大的房地产市场。那么，当货币政策转为紧缩，房价泡沫是否必然破灭？现在预测为时尚早，因为货币政策从适度宽松转向稳健，才刚刚开始。但有一点可以肯定，这一轮调控，在货币政策转向的支持下，如果房价泡沫仍不能有所消除，等待我们的将会是更严厉的报复，只是时候未到。
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从沸腾到癫狂：泡沫背后的中国房地产真相 我刚参加工作的时候，常听地产商开玩笑地说：“我们是为银行打工的。”用正式报告的话说，房地产是资金密集型行业；用通俗的话说，房地产的发展离不开银行。近几年没再听到这种说法。原因也许是，银行虽然通过给地产商贷款赚了不少钱，但恐怕还没有地产商赚得多。谁替谁打工，这事还真不好说了。
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2009年7月初，我所在报社主办的年度博鳌·21世纪房地产论坛，其中一个讨论的主题是我设计的：房地产的去杠杆化。没想到，讨论的时候遭到地产商的反对，说：房地产哪有什么杠杆化？房地产杠杆率太低了。
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我当时心里的第一反应是，知道地产商不爱说实话，但没想到他们可以如此罔顾事实，只是终没说出口。讨论房地产的去杠杆化，是从美国次贷危机引起的联想。所谓次贷，就是住房抵押贷款证券化（MBS）以及它滋生的一系列衍生品恶性膨胀的产物。
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没错，那是在美国。房地产金融的杠杆率是等比级的倍数。咱们中国没有这么眼花缭乱的金融创新，但房地产利用金融的杠杆化率水平并不低。全国工商联房地产商会会长聂梅生2010年10月11日在中国国际经济交流中心“经济每月谈”上说，这次调控降低了开发商资金杠杆率，2009年曾经达到10倍，现在降到5倍以下。
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房地产的资金杠杆率达5～10倍，应该不算低吧。
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我国房地产行业实行资本金制度。根据1996年国务院公布的《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》规定，房地产行业资本金比例定为20％以上。2004年9月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，其中第十六条规定：商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％。2006年5月29日国务院办公厅转发建设部等9部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，重申了房地产资本金比例不低于35％的要求。2009年5月27日，国务院发布了关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知［国发〔2009〕27号］，将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例调整为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。
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2010年4月17日新一轮房地产调控后，不少银行在审核地产商的贷款时，都将申请贷款企业的资本金比例下限提高到35％，有些企业的自有资金须达到50％以上。这些做法，压缩了房地产开发项目的杠杆化水平，但即便如此，房地产的杠杆化率仍然不低。
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地产商的主要支出之一是地价款。只要地价款按期支付，土地使用权证在手，就可以用它来作抵押贷款。目前政府交付的土地大多是七通一平的净地，第一期土地款付清即可进场施工。而建筑企业垫资施工，是业内公开的秘密。土地抵押贷来的资金，可以支付一部分施工款，或购买装修材料和设备。楼盘封顶，预售证到手，消费者的定金、首付款和个人住房贷款先后进账。销售情况好的话，现金流一年内转正是没问题的。
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以上涉及的几项资金，除地产商的自有资金外，其他均来自银行贷款和预售款。当该项目现金流转正，地产商就会将随后从购房者那里拿到的预售款转到别的地方，譬如继续买地。这并非单一项目的杠杆，而是一种连续撬动的杠杆。
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所以，计算某个项目的资金杠杆化率，不应用30％或35％的自有资金作为分母，因为这部分资金撬动的不仅仅是一个项目，而是两个甚至更多的项目。这是追求资金使用效率的地产商都会采取的做法。
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2010年12月1日北京实行预售资金监管以后，专款专用，地产商的资金杠杆化率会不会降低？估计不会。地产商是甲方，施工方和材料供应商等都是乙方，甲方想要用钱，乙方敢不给他开证明吗？从广州、深圳的情况看，规避监管的办法太多了。
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从这个角度看，银行也是地产商的乙方。但是且慢，分明是地产商求着向银行贷款，怎么地产商倒变成甲方了？
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因为，10多年过去，银行也已变得离不开地产商了。提高房地产项目的资本金比例，是出于防范风险的需要，但没有哪个银行敢停止发放对房地产的贷款（包括开发贷款和个人住房贷款）。否则，严重的话免不了会亏损，如果是上市公司就得连续跌停。
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