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看一看房地产贷款在全部贷款中的份额就清楚了。根据央行2010年1月20日发布的《2009年金融机构贷款投向统计报告》显示，2009年房地产贷款新增量达到近2万亿元，合计占当年各项贷款新增额9.59万亿元的20.9％。房地产贷款余额7.33万亿元，占各项贷款余额的19.2％。
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即使是在严厉调控下的2010年，房地产贷款的份额甚至有增无减。央行在2011年1月26日发布的《2010年金融机构贷款投向统计报告》中显示，2010年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增2.02万亿元，其中地产开发贷款新增1647亿元，房产开发贷款新增4269亿元，个人购房贷款新增1.40万亿元。房地产新增贷款占人民币各项新增贷款7.95万亿元的25.4％。虽然该比例比三季度有所下滑，但房地产贷款在整个贷款篮子里的地位无可替代。
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房地产贷款占贷款余额的比例，类似于房地产投资占固定资产投资的比例。GDP增长离不开房地产投资的拉动，因此形成了对房地产的依赖；同理，金融机构的利润稳定和增长，也离不开房地产贷款，而产生了对房地产贷款的依赖。何况，房地产贷款，尤其是个人住房贷款，是多么优良的一个品种。建设银行近两年虽然有意放缓了个人住房贷款的增长速度，优化了客户结构。但是，假如它敢公开宣称要放弃房地产贷款这个市场，建行股份的股票就得跌停。
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“房价暴涨，银行担不担心？担心。但银行更恐惧房价下跌。”一位国有商业银行房地产部门负责人说。在房地产市场的诸多重大问题上，诸如房价的涨跌，市场的调控，银行已被绑上了地产商的同一辆战车，他们或许只能共进退了。
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银行之于房地产，既分享了巨大收益，也得分担潜在风险。你也可以称之为利益共同体，或者叫做利益同盟。说到这里，我要更正上面的说法，地产商与银行并非甲方乙方的关系，他们相互依存，谁也离不开谁，同属一个房地产联盟。
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第1节 银行家对地产商说：如果你病了我就请人伺候你
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❶ 潘石屹说：我教会了银行怎么做房贷
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偶然路过一个餐馆包间，听到这样的对话：
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“张总，你千万别生病啊。”
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“赵行长，我这不是好好的吗，你咒我做什么？”
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“你要是生病了，我请人来专门伺候你。”
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“我还真有点小感冒，赵行长，明天你就派人来售楼处伺候我吧。”
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两人笑了起来。
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这是地产商与银行基层负责人的对话。也许这不是银行的真实形象，但有可能是银行某个阶段的真实形象。倒不是说，借钱的是爷爷，被借钱的是孙子，而是说，放贷出去的银行已经身不由己，就指着地产商给他带来收益了。地产商要是生病了，靠谁去？
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银行与地产商之间的微妙，与市场的温度有关。2005～2007年，不仅房价大涨，而且房子大卖。于是，地产商都是大爷，银行提前一个月预约，才能见上地产商一面。富力集团董事长李思廉不无自豪地说：“那时都是银行争着请我们吃饭。”
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说白了，银行也是个利益机器，哪儿有钱挣，就盯着哪儿。但早年间，房地产只是城市基建工程的一小部分，捞不着几元钱贷款。而且，一般只给国有企业贷款，没民营企业的份。不像现在，多数银行都设个房地产信贷部。
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金融机构全面而深入地杀进房地产，是1992年、1993年，即我们所说的20世纪90年代初房地产过热时期。那时，在海南、惠州、北海，圈地最多的就是各地政府和金融机构。1993年6月24日，中共中央、国务院下发《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》（即中央6号文件），提出了以整顿金融秩序为重点的16条措施，房地产热迅速降温，房地产金融全面熄火。10年过去，当我来到海口的时候，还有人指着市中心的烂尾楼说：“那是某某银行的资产。”
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全国人民对房地产热心有余悸，以至于1997年年底讨论培育新的经济增长点时，千方百计绕开“房地产”，而是说要将“住宅建设”培育为新的经济增长点。从1993年到1999年，金融机构得到决策层的口头通知，禁止向房地产企业发放贷款，证券市场则基本禁止房地产企业首次公开募股，当时中房集团的董事长孟晓苏总说房地产企业是“非国民待遇”。直到2000年，证券市场才向房地产企业开放，证监会让建设部推荐了包括金地集团、天鸿宝业、天房股份等4家国有房地产企业，进行解禁后的上市试点。不幸的是，解禁后三家首次公开募股之一的天鸿宝业几年后就戴上了ST的帽子，直到变身为今天的首开股份。
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个人住房按揭贷款更是小心谨慎。虽然建设银行早在20世纪80年代就在广东试水个人住房按揭贷款业务，但那属于在沿海开放区的探索，内地影子都见不着，北京也没推行。据说，“按揭”一词就是首先从香港传到广东的，它是英语中“mortgage”的半粤语半英语谐音，我不懂粤语，不知此说是不是真的。
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1997年，潘石屹在北京开发现代城的时候，除了从万通分家得来的份额，口袋里没几元钱。最先是想引进凯德置地和新加坡政府投资公司GIC的资本，但谈判被东南亚金融危机打断了。张欣在香港待了那么多年，懂得个人按揭的神奇，就让潘石屹去找银行。
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潘石屹去找建设银行北京分行，工作人员尚不知按揭为何物，拒绝了现代城的申请。潘石屹后来告诉我说，他又去找了建行行长。那时，正值国务院决定停止住房实物分配的前后，建行行长高屋建瓴地表态说：“这不是支持一个项目的问题，是启动中国经济的问题。”当即决定在现代城做个人按揭。据说，后来工行、中行都找上门来了。现代城销售速度大增。
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潘石屹说：“是我教会了银行怎么做个人按揭。”这话听起来有点儿夸张。老潘的意思可能是说，他帮北京的银行引进了个人按揭。他还说，现代城是北京首个做个人住房按揭贷款的项目。我没有研究过中国个人住房按揭贷款的幼年时期，不知道他说的是不是真的。
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1998～2003年，我能真切地感觉到房贷市场不断蹿升的热度。那几年，以基建贷款起家的建设银行（主营业务如其名）一枝独秀。但工行醒过味来，紧紧追赶。有时一个房地产项目往往就是这两大银行在争夺发放贷款。
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大约是2002年某个时间，建行房地产信贷部一位负责人找到建设部住宅与房地产业司的领导，请他帮忙给某地产商捎个话，让建行来做这个大项目的贷款。地产商往往是将开发贷款与个人按揭捆绑，如果银行想获得自己项目的个人按揭贷款业务，就必须先给地产商发放开发贷款。这个惯例沿用至今。
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