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“房价暴涨，银行担不担心？担心。但银行更恐惧房价下跌。”一位国有商业银行房地产部门负责人说。在房地产市场的诸多重大问题上，诸如房价的涨跌，市场的调控，银行已被绑上了地产商的同一辆战车，他们或许只能共进退了。
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银行之于房地产，既分享了巨大收益，也得分担潜在风险。你也可以称之为利益共同体，或者叫做利益同盟。说到这里，我要更正上面的说法，地产商与银行并非甲方乙方的关系，他们相互依存，谁也离不开谁，同属一个房地产联盟。
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第1节 银行家对地产商说：如果你病了我就请人伺候你
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❶ 潘石屹说：我教会了银行怎么做房贷
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偶然路过一个餐馆包间，听到这样的对话：
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“张总，你千万别生病啊。”
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“赵行长，我这不是好好的吗，你咒我做什么？”
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“你要是生病了，我请人来专门伺候你。”
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“我还真有点小感冒，赵行长，明天你就派人来售楼处伺候我吧。”
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两人笑了起来。
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这是地产商与银行基层负责人的对话。也许这不是银行的真实形象，但有可能是银行某个阶段的真实形象。倒不是说，借钱的是爷爷，被借钱的是孙子，而是说，放贷出去的银行已经身不由己，就指着地产商给他带来收益了。地产商要是生病了，靠谁去？
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银行与地产商之间的微妙，与市场的温度有关。2005～2007年，不仅房价大涨，而且房子大卖。于是，地产商都是大爷，银行提前一个月预约，才能见上地产商一面。富力集团董事长李思廉不无自豪地说：“那时都是银行争着请我们吃饭。”
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说白了，银行也是个利益机器，哪儿有钱挣，就盯着哪儿。但早年间，房地产只是城市基建工程的一小部分，捞不着几元钱贷款。而且，一般只给国有企业贷款，没民营企业的份。不像现在，多数银行都设个房地产信贷部。
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金融机构全面而深入地杀进房地产，是1992年、1993年，即我们所说的20世纪90年代初房地产过热时期。那时，在海南、惠州、北海，圈地最多的就是各地政府和金融机构。1993年6月24日，中共中央、国务院下发《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》（即中央6号文件），提出了以整顿金融秩序为重点的16条措施，房地产热迅速降温，房地产金融全面熄火。10年过去，当我来到海口的时候，还有人指着市中心的烂尾楼说：“那是某某银行的资产。”
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全国人民对房地产热心有余悸，以至于1997年年底讨论培育新的经济增长点时，千方百计绕开“房地产”，而是说要将“住宅建设”培育为新的经济增长点。从1993年到1999年，金融机构得到决策层的口头通知，禁止向房地产企业发放贷款，证券市场则基本禁止房地产企业首次公开募股，当时中房集团的董事长孟晓苏总说房地产企业是“非国民待遇”。直到2000年，证券市场才向房地产企业开放，证监会让建设部推荐了包括金地集团、天鸿宝业、天房股份等4家国有房地产企业，进行解禁后的上市试点。不幸的是，解禁后三家首次公开募股之一的天鸿宝业几年后就戴上了ST的帽子，直到变身为今天的首开股份。
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个人住房按揭贷款更是小心谨慎。虽然建设银行早在20世纪80年代就在广东试水个人住房按揭贷款业务，但那属于在沿海开放区的探索，内地影子都见不着，北京也没推行。据说，“按揭”一词就是首先从香港传到广东的，它是英语中“mortgage”的半粤语半英语谐音，我不懂粤语，不知此说是不是真的。
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1997年，潘石屹在北京开发现代城的时候，除了从万通分家得来的份额，口袋里没几元钱。最先是想引进凯德置地和新加坡政府投资公司GIC的资本，但谈判被东南亚金融危机打断了。张欣在香港待了那么多年，懂得个人按揭的神奇，就让潘石屹去找银行。
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潘石屹去找建设银行北京分行，工作人员尚不知按揭为何物，拒绝了现代城的申请。潘石屹后来告诉我说，他又去找了建行行长。那时，正值国务院决定停止住房实物分配的前后，建行行长高屋建瓴地表态说：“这不是支持一个项目的问题，是启动中国经济的问题。”当即决定在现代城做个人按揭。据说，后来工行、中行都找上门来了。现代城销售速度大增。
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潘石屹说：“是我教会了银行怎么做个人按揭。”这话听起来有点儿夸张。老潘的意思可能是说，他帮北京的银行引进了个人按揭。他还说，现代城是北京首个做个人住房按揭贷款的项目。我没有研究过中国个人住房按揭贷款的幼年时期，不知道他说的是不是真的。
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1998～2003年，我能真切地感觉到房贷市场不断蹿升的热度。那几年，以基建贷款起家的建设银行（主营业务如其名）一枝独秀。但工行醒过味来，紧紧追赶。有时一个房地产项目往往就是这两大银行在争夺发放贷款。
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大约是2002年某个时间，建行房地产信贷部一位负责人找到建设部住宅与房地产业司的领导，请他帮忙给某地产商捎个话，让建行来做这个大项目的贷款。地产商往往是将开发贷款与个人按揭捆绑，如果银行想获得自己项目的个人按揭贷款业务，就必须先给地产商发放开发贷款。这个惯例沿用至今。
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按揭贷款对中国老百姓的消费习惯，是一个颠覆性的挑战。几十年来，除了做生意，老百姓都是先存钱，量入为出，有几个人会借钱消费？但说来奇怪，购买住房这么高价值的商品，老百姓很快就接受了贷款这种方式，一贷就是几十万元（那时房子很少过百万元），一贷就是二三十年。也许是实物分房排了几十年的队，压抑得太久了。
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按揭购房让老百姓提前圆了住房梦。全国个人住房贷款余额，由1998年的426.16亿元增长到2009年年底的4.4万亿元，增长超过100倍，占金融机构各项贷款余额的比例由0.49％上升到11％。这种增速估计全世界也找不到第二个。
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房地产开发贷款增长也很快。房地产开发贷款余额，从1998年的2028.9亿元增长到2007年年末的1.8万亿元，年均增长27.45％。增速明显低于个人住房贷款，但快于金融机构其他贷款。
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兴业银行行长李仁杰说，“房贷是银行的优质资产”。如果他指的是个人住房贷款，那么我要加上一个形容词：房贷是银行最优质的资产。
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