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早年间，未进行股份制改革的国有银行，不良率都很高。
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据建设银行公布的数据，2002年年底，按照信贷资产质量五级分类口径计算，其整体不良资产率为15.17％。但2001年年底建行个人住房贷款的不良率仅为1.35％。2006年6月，国有银行平均不良贷款率为8.02％，但个人住房按揭的不良贷款率仅为1.5％左右。2009年年底，全国个人住房贷款不良率降到0.60％。
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质量如此之高，各家银行争抢个人住房贷款就不足为奇了。
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表面来看，上面讲的是银行的个人住房贷款发展简史，银行因为挖掘到这座富矿，营业收入持续大幅攀升。但聪明如你，一眼就能看出来，个人住房贷款和开发贷款几乎是与1998年住房商品化同步起飞的，没有来自银行的这些贷款，就没有房地产长达10多年的持续繁荣。
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不必说，这是房地产最好的时代。当大批投资者刚进入房地产市场时，很多是两手空空，没过几年，却纷纷登上了内地富豪榜。用消费者的钱，借银行的钱，来赚自己的钱，这就是杠杆化。金融杠杆化撬起了整个房地产行业，也撬起了地产商的财富。
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❷ 被法定制度固定的杠杆化
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地产商这种钱生钱的生意，有一个正式名称，叫商品房预售制度。
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商品房预售制度，往前追溯到20世纪80年代末，广东人对它有另外有一个称呼，叫“炒楼花”。住房按揭学的是香港，“炒楼花”也是从香港传过来的。没完工的房子叫“楼花”，但可以先买卖。海南最疯狂的1992年、1993年，何止是房子还没盖，图纸刚出来，交一点定金就可以买，然后转身加价卖给后来者，所以叫“炒楼花”。
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治理房地产过热，除了中央文件，还得有法律。于是就赶紧制定了《城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人大常委会第八次会议通过、2007年8月30日第十届全国人大常委会第二十九次会议修改通过）。
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《城市房地产管理法》确立了几项重大制度：房地产开发制度、房地产转让制度、房地产权属登记制度、商品房预售与按揭制度、物业管理制度等。这些制度均沿用至今。
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其中的商品房预售制度，第四章第四十五条是这么规定的：商品房预售，应当符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
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现在，“炒楼花”当然是不可以的了，但由它发轫的商品房预售制度，经法律固定下来后，先天就为地产商提供了金融杠杆化的巨大空间。所谓预售，从法律上说是一种对未来的承诺，但说白了，就是地产商利用购房者的预售款来建房子。
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不过，商品房预售制度只是给地产商提供了金融杠杆化的条件，而地产商想成功实现高杠杆化，前提是必须如期将商品房预售出去，否则，不但做不了杠杆化，资金链还会断裂。这时，不良地产商想出了假按揭的办法。
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所谓假按揭，就是地产商以自己公司职工或其他关系人冒充购房人，通过虚假销售的方式，套取银行贷款。假按揭既可以骗得银行贷款，又可以制造楼盘畅销的假象，风险全部推到银行身上，一旦楼盘烂尾或久售不出，被骗取的贷款就会沦为不良资产。
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譬如，2003年6月25日，时任国家审计署审计长的李金华在第十届全国人大第三次会议上作2002年年度审计报告时透露：审计署抽查建行广州地区8家支行的楼宇按揭贷款，发现有10亿元是虚假按揭。其中，广东省汕尾市公安局某副局长，1998～1999年冒用他人名义，出具虚假证明，骗取建行广州市芳村支行按揭贷款3793万元，有3270万元已无法追回。
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这样的案例还有不少。2005年4月，中国银行对外披露称：从2000年12月～2002年6月，由邹庆担任法人代表的北京市华运达房地产开发公司以森豪公寓为幌子，采取假按揭的方式，从中行北京市分行申请按揭贷款199笔，涉及公寓273套，形成风险敞口6.449亿元。法院审理查明，还是这个邹庆，2001年9月～2002年6月间，以另一个公司的名义，从中行北京分行骗取个人按揭贷款共计1.07亿元。
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2002年6月～2004年间，北京永基世纪房地产有限责任公司董事长王硕在收购建国公寓项目过程中，以北京裕金房地产开发有限公司的名义，使用假按揭，骗取中国银行北京分行崇文支行、中国建设银行朝阳支行个人住房按揭贷款共计1.6亿余元，案发时尚有1.2亿余元未归还。
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在我印象中，发生假按揭现象最多的时期是1999～2003年。实行新的房改以后，房地产市场化刚启动，但楼市依旧低迷，少数地产商资金匮乏，铤而走险。监管层注意到，假按揭表面上是不法之徒钻了银行审核不严的空子，本质上却是商品房预售制度引发的风险。
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2005年8月15日，央行金融市场司房地产金融分析小组在发布的《2004中国房地产金融报告》中提出，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。
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这一建议引发了地产商的激烈抗议。任志强说，“取消商品房预售制度”这一提法是典型的计划经济心态，对开发商的资金压力考验太大，一旦实行，房价必然大涨。他的依据是，所有预售的商品房价格都要低于现房。世联地产董事长陈劲松甚至认为，取消商品房预售制度，深圳房价将上涨50％以上。
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潘石屹直言，取消商品房预售制度的建议被人大和政府采纳而修改《房地产法》的可能性不大。果然，8月24日，建设部新闻发言人表示，商品房预售制度是《城市房地产管理法》确立的一项制度。从十多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。
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地产商们又赢了。
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但是，任志强建议“应该对商品房预售资金加强监管”的建议在住建部以后的文件里得到采纳。
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2010年4月13日，住建部在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房53号文件）里，再次提出了“商品住房预售资金要全部纳入监管账户”的规定。2010年9月1日施行的《深圳市房地产市场监管办法》，其中之一就是要将预售资金纳入专户监管。此前，广州市已实行预售资金专户监管。
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2010年12月1日起执行的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》似乎引起了市场更大的关注。甚至有机构称，地产商有40％的资金被管起来了，资金链受到严重影响，将被迫降价。潘石屹表示，监管办法的影响将在半年后显现，开发商资金很可能完全冻结在监管账户里，但他认为这对抑制房价并非是一件好事。浙江等地也与北京同期实施预售资金监管。
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