打字猴:1.70405318e+09
1704053180 根据国家统计局2011年1月17日公布的数据,2010年,房地产开发企业本年资金来源72494亿元中,国内贷款12540亿元,自筹资金26705亿元,其他资金32454亿元。在其他资金中,定金及预收款19020亿元,个人按揭贷款9211亿元。除了自筹资金,其他资金基本来自银行,合计也是60%左右。
1704053181
1704053182 建设部课题组的上述报告说,“金融业介入房地产业之后,在分享房地产利润的同时也承担了房地产风险。因此,房地产金融风险是必然存在的”。从开发资金主要来自银行贷款来说,“我国目前的确存在房地产企业对银行的依存度过高问题,一旦房地产经济发生波动,企业的经营风险将转变为银行的金融风险。也就是说,目前我国房地产金融风险主要是由银行系统来承担的”。这是否意味着银行也已被地产挟持?
1704053183
1704053184 但该报告否认了这种说法,房地产金融风险的存在,并不意味着房地产业已经“挟持”国家金融和经济。房地产金融仍是银行的优质业务,只要国民经济保持持续、健康发展的势头,房地产经济不出现整体过热,就不能轻言“房地产泡沫要破灭”、“房地产经济要崩溃”。
1704053185
1704053186 多年来,有关“房地产泡沫”、“房地产崩溃”的说法,岁岁重复,房地产却依旧繁盛。2005年以来的这5年,正是房地产市场高速发展,房价疯狂上涨的5年。但人们还是想知道,在房地产泡沫无限膨胀的今天,2005年房地产金融“基本安全”的结论是否仍然适用?
1704053187
1704053188 ❸ 银行测试:假如房价下跌50%
1704053189
1704053190 房地产业务之于银行的重要性,以及房地产金融风险主要由银行承担,任志强对此应有深刻的体会。所以,他在2008年4月博鳌亚洲论坛房地产分论坛上宣称:要死也是银行先死。在房地产调控之年,这话银行听起来有点害怕。
1704053191
1704053192 那时银行若要出问题,可能是从深圳开始。2008年房地产调控,以深圳房价下跌最为凶猛,跌幅最高的楼盘达50%。很快,2008年6~7月,传来深圳出现“断供潮”的消息。7月25日,深圳银监局局长刘元称,截至2008年6月月底,深圳中资商业银行个人住房贷款不良贷款率仅为0.63%。深圳房贷业务正常,不存在所谓断供潮问题。
1704053193
1704053194 断供潮的传闻,让监管层觉得有必要进行一轮房贷压力测试,以检测房地产金融的风险系数。2008年8月,银监会通知东部主要城市商业银行进行房贷压力测试。结果表明,即使是深圳、广州的各主要商业银行,房贷不良率也处于很低水平。交通银行广州分行、深圳分行的个人房贷不良率分别是0.37%、0.25%。建行深圳分行个人房贷不良率只有0.5%。深发展、兴业银行、招商银行的中报显示,个人住房贷款不良率均在0.2%,远低于车险、个人经营性贷款的不良率。
1704053195
1704053196 2009年是房地产贷款增速最为迅速的一年,新增贷款2万亿元,其中个人住房贷款达1.4万亿元。2009年房价呈现出报复性暴涨,房地产金融风险也相应上升。2010年4月下旬,国务院发出新一轮房地产调控通知之后不久,银监会又部署各主要商业银行进行了一轮房贷内部压力测试。结果令人意外地乐观。
1704053197
1704053198 交行测试显示,房价下跌30%,开发贷款不良率增加1.2%,个人按揭不良率提高0.9%。其时,该行个人房贷不良率仅0.37%。建行随后表示,如果房价下跌30%,对该行不良贷款影响的百分点“与交行大体相当,可能会略微乐观一些”。
1704053199
1704053200 兴业银行的压力测试显示,若房价下跌30%,其房地产贷款不良率上升0.99%,个人住房贷款不良率上升不超过0.3%。
1704053201
1704053202 房贷下跌容忍度最高的是民生银行,行长洪琦称,即使房价下降四成,也不会对该行资产质量造成什么影响。招行的房贷压力测试,将房产税等潜在的政策风险也进行了评估。若房产保有税每年按贷款1%的比例来分摊,同时三套以上房屋占余额30%的比例来测算,影响约0.8%。
1704053203
1704053204 银监会仍不放心,2010年8月再次部署了一次房贷压力测试。没想到,调控之中的楼市风声鹤唳,这一次测试被个别媒体误解为“银监会担心房价将下跌50%~60%”。其实是以房价下跌50%~60%为假设条件进行测试。
1704053205
1704053206 测试结果表明,若房价下跌50%,民生银行个人住房贷款、房地产开发贷款不良率将分别上升1.2%、2.1%;招行个人住房贷款和开发贷款不良分别上升1%~2%;交行个人住房贷款和开发贷款不良率将分别上升1.2%和1.6%。
1704053207
1704053208 国有大行的表现要优于中小股份制银行。只有当房价跌幅超过63%,建设银行的贷款不良率才会明显上升。
1704053209
1704053210 但中行北京分行上升幅度明显。若房价下跌50%,其个人住房不良贷款率至少上升7%。这是因为,2009年下半年,传统二手房贷的老大建设银行北京分行,由于拒绝再向房地产中介“返点”,而基本退出二手房市场,中行趁机取而代之。业务量暴增,风险也紧随而至。
1704053211
1704053212 个人住房贷款是优质产品,开发贷款风险如何?相比个人住房贷款,房地产开发贷款在各商业银行所占比重较低。根据央行统计报告,2010年年末,房地产开发贷款余额为3.13万亿元,个人住房贷款则达6.2万亿元,是前者的一倍。据一位国有银行内部人士介绍,以土地和在建工程做抵押物的房地产开发贷款,放贷额最多为抵押值的50%。即使项目烂尾,银行贷款的抵押物也有还款的优先权,所以开发贷款的风险也不大。
1704053213
1704053214 2010年8月压力测试之后,银监会又对相关指标进行了专题调研。银监会对60家大型房地产企业集团进行分析后发现,大型房企存在多头授信、内部关联结构复杂、负债率过高和贷款集中到期等诸多值得重点关注的风险点。其中,18家平均资产负债率超过70%;60家大型房企集团的4266个成员企业中,有64个成员企业的资产负债率超过90%。
1704053215
1704053216 根据调研结果,10月26日,银监会主席刘明康发出了防范房地产开发企业贷款风险的警示。但我个人认为,由于2010年有三个月(3月中旬~4月中旬、8~9月)销售情况特别好,多数地产商完成或超额完成了当年的销售计划,它们的资金流支撑到2011年6月基本没问题。关键在于2011年下半年,如果销售持续惨淡,地产商的资金压力会加大,但给银行带来的风险仍属于可控范围。
1704053217
1704053218 银行的测试并非无的放矢。2010年8月月底,潘石屹发布预测称,一年内房价将跌回2009年年初(后来他改口说考虑到通胀,房价会上涨)水平。10月和11月,中国社科院和人民大学分别发表报告称,2011年平均房价将下跌20%。
1704053219
1704053220 如果按潘石屹所说要房价跌回2009年年初水平,以北京城区在售楼盘价格为参考,则意味着必须下跌30%;平均房价下跌20%,房价可能跌回2009年年中水平。即使潘石屹预测成真,根据各商业银行2010年的第一轮压力测试,银行房贷不良率最多增加不超过1%。
1704053221
1704053222 假如出现极端情况,房价下跌50%,即使是影响最大的中小股份制商业银行,个人房贷不良率也最多上升2%,几大国有商业银行影响更小。这是指个人贷款情况。开发贷款的风险要大得多,但也不至于失控。
1704053223
1704053224 房价下跌50%,可能意味着房价要跌回2007年年初水平,银行不会出现大问题,一些地产商却有可能要先倒下。这是一个很奇妙的现象。银行从房地产贷款业务中获得大量收益,当风险来临时,它们居然大多可以置身事外。
1704053225
1704053226 我个人分析,主要有两个原因:第一,中国人民不仅勤劳勇敢,而且不喜欢欠银行的钱,贷了款总要尽量先还完才安稳。第二,监管层对房地产金融风险把控较为严格,技术指导和窗口指导齐头并进。从2001年的“165号文件”,到2003年的“121号文件”,再到2007年10月提高首付,而2010年年底,不仅首套房的首付已从两成提高到三成,二套房的首付提高到六成,有些商业银行甚至将首套房的优惠利率也取消了,金融部门对风险的警惕性由此可见一斑。
1704053227
1704053228 2011年4月19日银监会召开的2011年第二次经济形势通报会上,银监会主席刘明康表示,商业银行将开展新一轮的房地产贷款压力测试。此次压力测试将把房价下跌50%作为假设情况。我校正这段文字的5月初就基本可以肯定,此次压力测试的结果仍将比较乐观,个人房贷不良率与2010年8月的压力测试相差不会太大。
1704053229
[ 上一页 ]  [ :1.70405318e+09 ]  [ 下一页 ]