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根据国家统计局2011年1月17日公布的数据，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元中，国内贷款12540亿元，自筹资金26705亿元，其他资金32454亿元。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，个人按揭贷款9211亿元。除了自筹资金，其他资金基本来自银行，合计也是60％左右。
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建设部课题组的上述报告说，“金融业介入房地产业之后，在分享房地产利润的同时也承担了房地产风险。因此，房地产金融风险是必然存在的”。从开发资金主要来自银行贷款来说，“我国目前的确存在房地产企业对银行的依存度过高问题，一旦房地产经济发生波动，企业的经营风险将转变为银行的金融风险。也就是说，目前我国房地产金融风险主要是由银行系统来承担的”。这是否意味着银行也已被地产挟持？
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但该报告否认了这种说法，房地产金融风险的存在，并不意味着房地产业已经“挟持”国家金融和经济。房地产金融仍是银行的优质业务，只要国民经济保持持续、健康发展的势头，房地产经济不出现整体过热，就不能轻言“房地产泡沫要破灭”、“房地产经济要崩溃”。
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多年来，有关“房地产泡沫”、“房地产崩溃”的说法，岁岁重复，房地产却依旧繁盛。2005年以来的这5年，正是房地产市场高速发展，房价疯狂上涨的5年。但人们还是想知道，在房地产泡沫无限膨胀的今天，2005年房地产金融“基本安全”的结论是否仍然适用？
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❸ 银行测试：假如房价下跌50％
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房地产业务之于银行的重要性，以及房地产金融风险主要由银行承担，任志强对此应有深刻的体会。所以，他在2008年4月博鳌亚洲论坛房地产分论坛上宣称：要死也是银行先死。在房地产调控之年，这话银行听起来有点害怕。
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那时银行若要出问题，可能是从深圳开始。2008年房地产调控，以深圳房价下跌最为凶猛，跌幅最高的楼盘达50％。很快，2008年6～7月，传来深圳出现“断供潮”的消息。7月25日，深圳银监局局长刘元称，截至2008年6月月底，深圳中资商业银行个人住房贷款不良贷款率仅为0.63％。深圳房贷业务正常，不存在所谓断供潮问题。
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断供潮的传闻，让监管层觉得有必要进行一轮房贷压力测试，以检测房地产金融的风险系数。2008年8月，银监会通知东部主要城市商业银行进行房贷压力测试。结果表明，即使是深圳、广州的各主要商业银行，房贷不良率也处于很低水平。交通银行广州分行、深圳分行的个人房贷不良率分别是0.37％、0.25％。建行深圳分行个人房贷不良率只有0.5％。深发展、兴业银行、招商银行的中报显示，个人住房贷款不良率均在0.2％，远低于车险、个人经营性贷款的不良率。
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2009年是房地产贷款增速最为迅速的一年，新增贷款2万亿元，其中个人住房贷款达1.4万亿元。2009年房价呈现出报复性暴涨，房地产金融风险也相应上升。2010年4月下旬，国务院发出新一轮房地产调控通知之后不久，银监会又部署各主要商业银行进行了一轮房贷内部压力测试。结果令人意外地乐观。
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交行测试显示，房价下跌30％，开发贷款不良率增加1.2％，个人按揭不良率提高0.9％。其时，该行个人房贷不良率仅0.37％。建行随后表示，如果房价下跌30％，对该行不良贷款影响的百分点“与交行大体相当，可能会略微乐观一些”。
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兴业银行的压力测试显示，若房价下跌30％，其房地产贷款不良率上升0.99％，个人住房贷款不良率上升不超过0.3％。
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房贷下跌容忍度最高的是民生银行，行长洪琦称，即使房价下降四成，也不会对该行资产质量造成什么影响。招行的房贷压力测试，将房产税等潜在的政策风险也进行了评估。若房产保有税每年按贷款1％的比例来分摊，同时三套以上房屋占余额30％的比例来测算，影响约0.8％。
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银监会仍不放心，2010年8月再次部署了一次房贷压力测试。没想到，调控之中的楼市风声鹤唳，这一次测试被个别媒体误解为“银监会担心房价将下跌50％～60％”。其实是以房价下跌50％～60％为假设条件进行测试。
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测试结果表明，若房价下跌50％，民生银行个人住房贷款、房地产开发贷款不良率将分别上升1.2％、2.1％；招行个人住房贷款和开发贷款不良分别上升1％～2％；交行个人住房贷款和开发贷款不良率将分别上升1.2％和1.6％。
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国有大行的表现要优于中小股份制银行。只有当房价跌幅超过63％，建设银行的贷款不良率才会明显上升。
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但中行北京分行上升幅度明显。若房价下跌50％，其个人住房不良贷款率至少上升7％。这是因为，2009年下半年，传统二手房贷的老大建设银行北京分行，由于拒绝再向房地产中介“返点”，而基本退出二手房市场，中行趁机取而代之。业务量暴增，风险也紧随而至。
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个人住房贷款是优质产品，开发贷款风险如何？相比个人住房贷款，房地产开发贷款在各商业银行所占比重较低。根据央行统计报告，2010年年末，房地产开发贷款余额为3.13万亿元，个人住房贷款则达6.2万亿元，是前者的一倍。据一位国有银行内部人士介绍，以土地和在建工程做抵押物的房地产开发贷款，放贷额最多为抵押值的50％。即使项目烂尾，银行贷款的抵押物也有还款的优先权，所以开发贷款的风险也不大。
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2010年8月压力测试之后，银监会又对相关指标进行了专题调研。银监会对60家大型房地产企业集团进行分析后发现，大型房企存在多头授信、内部关联结构复杂、负债率过高和贷款集中到期等诸多值得重点关注的风险点。其中，18家平均资产负债率超过70％；60家大型房企集团的4266个成员企业中，有64个成员企业的资产负债率超过90％。
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根据调研结果，10月26日，银监会主席刘明康发出了防范房地产开发企业贷款风险的警示。但我个人认为，由于2010年有三个月（3月中旬～4月中旬、8～9月）销售情况特别好，多数地产商完成或超额完成了当年的销售计划，它们的资金流支撑到2011年6月基本没问题。关键在于2011年下半年，如果销售持续惨淡，地产商的资金压力会加大，但给银行带来的风险仍属于可控范围。
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银行的测试并非无的放矢。2010年8月月底，潘石屹发布预测称，一年内房价将跌回2009年年初（后来他改口说考虑到通胀，房价会上涨）水平。10月和11月，中国社科院和人民大学分别发表报告称，2011年平均房价将下跌20％。
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如果按潘石屹所说要房价跌回2009年年初水平，以北京城区在售楼盘价格为参考，则意味着必须下跌30％；平均房价下跌20％，房价可能跌回2009年年中水平。即使潘石屹预测成真，根据各商业银行2010年的第一轮压力测试，银行房贷不良率最多增加不超过1％。
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假如出现极端情况，房价下跌50％，即使是影响最大的中小股份制商业银行，个人房贷不良率也最多上升2％，几大国有商业银行影响更小。这是指个人贷款情况。开发贷款的风险要大得多，但也不至于失控。
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房价下跌50％，可能意味着房价要跌回2007年年初水平，银行不会出现大问题，一些地产商却有可能要先倒下。这是一个很奇妙的现象。银行从房地产贷款业务中获得大量收益，当风险来临时，它们居然大多可以置身事外。
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我个人分析，主要有两个原因：第一，中国人民不仅勤劳勇敢，而且不喜欢欠银行的钱，贷了款总要尽量先还完才安稳。第二，监管层对房地产金融风险把控较为严格，技术指导和窗口指导齐头并进。从2001年的“165号文件”，到2003年的“121号文件”，再到2007年10月提高首付，而2010年年底，不仅首套房的首付已从两成提高到三成，二套房的首付提高到六成，有些商业银行甚至将首套房的优惠利率也取消了，金融部门对风险的警惕性由此可见一斑。
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2011年4月19日银监会召开的2011年第二次经济形势通报会上，银监会主席刘明康表示，商业银行将开展新一轮的房地产贷款压力测试。此次压力测试将把房价下跌50％作为假设情况。我校正这段文字的5月初就基本可以肯定，此次压力测试的结果仍将比较乐观，个人房贷不良率与2010年8月的压力测试相差不会太大。
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