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其背景是，2003年2月月底，央行发布《2002年货币政策执行报告》，公布了2002年11月央行对部分城市商业银行2001年7月1日～2002年9月30日发放的房地产贷款的检查结果。共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8％和24.9％。
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这是什么概念？违规贷款金额占总检查金额的24.9％，如果这个检查结果在所有房地产贷款里有代表性，那就是说，房地产贷款中有近1/4是违规的。而房地产贷款1/4违规意味着什么？
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据央行统计，截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，如果其中1/4是违规贷款，就意味着全国有4500亿元房地产贷款是违规的。这个比例的可怕在于，假如不把违规的漏洞赶紧堵塞住，那么，随着房地产贷款余额的迅猛增长，有一天，风险敞口也许将数以万亿元计且越来越难以控制。譬如，2009年年底房地产贷款余额为7.33万亿元，假如1/4是违规贷款，就是1.8万亿元。
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时任央行货币政策司司长的戴根有是“121”文件的主要起草人之一，他在文件发布前的一次内部讲话里说，我国部分城市和地区确实出现了房地产过“热”，应当引起警惕。商业银行贷款是当前房地产投资的主要资金来源。据统计，2002年1～10月，商业银行房地产新增贷款余额占房地产完成投资的比例达到66％，如果加上使用住房公积金发放个人住房委托贷款数量，这一比例为68％。鉴此，有必要对商业银行的贷款加强监督。
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今天看来，个人住房贷款仍是银行最优质的资产，但在2003年，监管部门却对它充满了戒备之心。戴根有认为，个人住房贷款风险已经开始显现。其时，工商银行个人住房不良贷款为5.28亿元，不良率为0.22％；建设银行个人住房不良贷款为32.05亿元，不良率为1.59％。
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戴根有提醒，从国际经验看，个人住房贷款的风险一般是在发放贷款后3～8年中逐步显现。现在的住房贷款不良率低，并不表明以后也低，未来几年个人住房不良贷款很有可能陆续暴露。银行不仅要防开发贷款的风险，也要防住房按揭贷款的风险以及与此有关的贷款风险。所以，6月13日的“121号文件”才会如此全面。
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虽然现在看来，“121”文件对个人住房贷款的风险有点估计过高，国际经验并不适用于中国（国人还贷款积极性非常高，没有人愿意拖欠银行的钱）。但是，监管层的这种风险防范意识，完全值得全国人民给它送去一面锦旗。
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“121”文件的远见在于，它准确地预见到了房地产在中国有着无比广阔的发展空间，也因此，要提前筑起防范房地产金融风险的堤坝。我非常怀疑，如果没有包括央行、银监会在内的监管部门，自2001年发布《关于规范住房金融业务的通知》（银发195号文件）以来对这块风险阵地一以贯之的坚强守卫，今天的金融风险敞口也许早已四门洞开。所以，每次一想到“121”文件这几个字，我都禁不住肃然起敬。
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“121”文件开启了信贷调控房地产的先河，翻开央行后来关于房地产调控的主要文件，几乎都能在这个文件那里找到最初的影子。正因为它严厉得令地产商猝不及防，所以，当地产商阶层醒悟过来时，便一致行动起来，作出了自1998年以来最强大的集团式反扑。
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结果你已经知道了，地产商阶层赢了。也许与此并无联系，戴根有转任央行征信管理局局长（2007年4月转任央行征信中心）。
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地产商阶层胜利的主要标志，便是2003年8月12日《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发18号文件）的发布。或许整个文件都是标准的官方文件字词，但有这句话就足够了：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”
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冯仑说“商人的声音首次大过了政府的声音”可能不无夸张，但用地产商的另一句话来表述却是准确的：“18号文件”打败了“121”文件。
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❷ 房地产安全，金融就安全了
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央行、银监会为何对房地产金融风险如此关注？因为房地产关乎整个金融的安全。
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2010年6月8日公布的《2009年中国区域金融运行报告》显示，2009年度，全国商业性房地产贷款余额7.33万亿元。央行2011年1月30日公布的《2010年第四季度货币政策执行情况报告》披露，2010年新增房地产贷款2.02万亿元。到2010年12月底，我国房地产贷款余额为9.35万亿元，同比增长27.5％；其中，个人购房贷款余额6.2万亿元，同比增长29.7％央行4月28日公布的数据显示，2011年一季度新增房地产贷款5095亿元。
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2009年年底房地产贷款余额占各项贷款余额的19.2％，至2010年底，房地产新增贷款占人民币各项新增贷款的25.4％。2010年4月20日，银监会召开2010年第二次经济金融形势分析通报（电视电话）会议，银监会主席刘明康说：“当前房地产贷款余额占各项贷款的比重已达20％左右（整个银行业），少数股份制银行已突破30％。”如加上以房地产抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已接近信贷总量的一半。
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无论是从房地产贷款余额的占比，还是从房地产余额之于金融机构的资产质量而言，房地产金融都是银行最重要的资产，它的安全就是银行的安全，甚至直接关系到中国经济的安全。从某种意义上说，守卫房地产金融的安全，就是守卫中国经济的安全。
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银监会网站2011年5月13日公布的数据显示，据初步统计，截至2011年3月月末，中国银行业金融机构境内本外币资产总额为101.2万亿元，总负债95万亿元。而截至2010年6月底，美国银行业总资产为13.2万亿美元，折合人民币不足90万亿元，单从数字上比较，预计到2011年3月底，我国银行业总资产已超过美国银行业总资产。这些数字同时也显示出保障我国金融安全的重要性。
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房地产金融的风险主要集中在房地产对银行的依赖性。
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上文提到的央行房地产金融分析小组2005年8月发布的《2004中国房地产金融报告》显示，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元。这些资金来源有三：第一大资金来源为“定金和预收款”，达7395.3亿元，占房地产开发投资资金来源的43.1％；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6亿元，占全部资金来源的30.3％；第三大资金来源是银行贷款，为3158.4亿元，占资金来源的18.4％。
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而在房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30％计算，企业自筹资金中有大约70％来自银行贷款；“定金和预收款”也有30％的资金来自银行贷款。几项合计，房地产开发中使用银行贷款的比重在55％以上。
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无独有偶，两个月之后的2005年10月，建设部政策研究中心课题组发布的一项报告《怎样认识当前房地产市场形势》，其中在谈到房地产金融风险问题时，相当客观、中肯，至今仍有很大的借鉴价值。
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该报告指出，国外发达国家成熟的房地产市场，银行贷款最多不超过房地产总投资的40％。而我国目前的情况是，房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段），每一阶段都离不开银行资金的支持，具体来说包括房地产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款、住房抵押贷款等。除了开发企业自筹资金外，其余资金基本来源于银行。“据我们测算，目前房地产开发资金60％来自银行贷款，这一结论和央行的分析也是吻合的。”
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建设部政策研究中心课题组的这个报告，自觉地呼应了央行房地产金融分析小组的2004年房地产金融报告。
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房地产开发资金60％来自于银行贷款的结论，到今天仍然适用。
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