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但是，货币超发是最近20年，或者至少是最近10年长期存在的货币现象，而正如弗里德曼所说，货币供应量的减少，是逐步、渐进的过程，因此，我估计，即使要将M2增幅从17％降到12％，可能也需要5年左右的时间。在此之前，过去超发的货币，仍将继续在资产市场并拓展到其他消费领域，掀起阵阵波涛。
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综上所述，过去多年，决定房价上涨的四个主要因素，有三个因素在未来5～10年仍然适用；推动房价快速上涨的三个主要因素，贫富差距和土地制度及其相关制度，在可见的将来仍然适用，以超发货币为代表的货币政策有转向的迹象，但需要5年左右的过渡期。
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推导的预测结论是：按照近几年的调控思路，在主要因素未发生根本变更的情况下，至少是未来5年，房价上涨仍是大概率事件。当写下这些文字时，我内心一阵悲凉。
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但是且慢悲观。在以上几个决定性因素之外，出现了两个重大变量——持续推进的保障房建设规模和房产税。假如未来5年，全国每年仍能维持650万套的保障房建设规模，它将对上述几个房地产市场的决定性因素形成重大影响，使其效应曲线发生弯曲或折射；房产税经沪渝试点后，若在全国推开，将与保障房这一因素一起，令房价有提前掉头的可能。
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原本，即使保障房和房产税这两个重大变量加入，房地产市场发生趋势性变化，也需要5年左右时间，但行政手段的介入，将迫使统计数据里的商品房平均价格在2011年出现下跌。我这里所说的行政手段，是指限购令，尤其是2月中旬以后，拥有两套以上住房的家庭均禁止再购房。这一行政禁令是继其他综合调控政策之后，压倒2011年房价的最后一根稻草，房价想不跌都不行——如果拒绝下跌，不排除出台新的调控政策。反过来，如果你得出结论说，倘若2011年没有限购令，房价上涨仍是大概率事件，我不反对。
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但2011年房价的跌幅是多少，无人可以准确预测。房价是否从此进入下跌通道，我同样不能给出明确回答，因为，这取决于限购令持续的时间和房产税推向全国的进度。多数人的看法是，在保障房体系建立之前，限购令一旦退出，房价就会应声反弹。
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我能够清楚地看到行政调控的悖论：倘若限购令延续较长时间，则会面临来自地方政府的强大压力，因为土地财政暂时无法解决，房地产对当地经济（投资和消费）的拉动作用暂时无可替代，以行政调控为代表的房地产调控是难以持续的；倘若限购令只是持续到2011年年底，那么，房价一旦大幅反弹，不仅2010年至2011年的调控成果瞬间化为乌有，而且整个房地产市场结构——甚至整个经济结构——也将更趋恶化，那无疑是个令人不寒而栗的景致。
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读者诸君，利用基本分析工具，对市场趋势作出独立、清醒的客观判断，甚为重要。前几年，有些朋友听了个别专家的建议，不买房，如今追悔莫及，但专家自己却买了几套房。有些专家的建议掺杂了利益因素，有些专家的预测并非那么准确。即使是据说曾经及时预测了华尔街金融危机的经济学家谢国忠，对中国房地产泡沫的预言也总是过于超前。
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第3节 中国楼市何时崩盘？
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❶ 谢国忠早在2004年就预言楼市泡沫破灭
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“美国的房价跌掉30％，日本的房价跌了20年，欧洲的房价也在跌，而在中国居然还有认为房价不会掉，这是一件非常惊人的事情。”你一眼就看出来了，这正是独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠，在2010年11月日的财新年会上的讲话。
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最早发出中国房地产泡沫破裂预言的，正是谢国忠，或者，他至少是其中之一。早在2004年，作为摩根士丹利亚洲区首席经济学家的谢国忠，连续对中国房地产市场发出警告。“崩盘”这样的词，中国内地的专家学者一般是不会说的，但2005年以来，谢国忠说了一次又一次，就像一只聒噪不已的乌鸦。
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这位经常在《南华早报》以英文撰文的经济学家，虽然少年时期是在中国度过，但接受的却是专业而系统的西方经济学训练。他的思维方式和数理推论，是迥异于中国本土专家学者的一套逻辑体系。让他跟一群国内的经济学家在一起，谁都可以看出他的格格不入。
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回过头看，地产商们肯定要对谢国忠危言耸听的预警报以大笑。2004年，上海、杭州房价加速上涨，但北京的房价才启动不久，绝大多数城市的房价还在懵懂之中，谢国忠先生居然就宣称中国房地产市场要崩盘。假如被他的警告吓跑，今天所有的地产商恐怕只剩悔恨。一位地产商对我说，如果谢国忠的预言成真，中国房地产泡沫早就破灭100次了。
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6年来，谢国忠从未放弃对中国房地产泡沫危机的呼吁。2009年12月22日，谢国忠在接受我们记者采访时直接点明了时间：“中国的房地产泡沫将在2012年破裂。”我看后，非常惊讶于他如此直率的言说方式。
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也许2004年太过久远，2009年也有些模糊。而2010年9月29日第二波调控后，谢国忠在彭博社发表、经财经网翻译转载后的那篇文章《未来五年大城市房价平均跌一半》（9月30日），想必许多人记忆犹新：
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“今年4月，我告诉过读者，楼市泡沫即将破灭时就会通知大家。现在，楼市已经见顶。在今年余下的时间内，它将逐步下跌。到2012年，人民币升值预期可能会逆转，资本会流出，届时楼市会加速下跌。中国已进入房地产熊市，将持续五年时间。大城市的平均房价很可能会下降一半以上。土地价格将下降更多。在泡沫最大最疯狂的浙江省，价格可能会下降80％，甚至更多。”
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2010年10月15日，谢国忠在《房价将跌至两个月工资可买一平方米》一文里重申：
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“房地产熊市或许会持续五年。在最低点，房价可能下跌一半，届时，每平方米均价大约相当于当地两个月的平均工资。土地价格下降得会更厉害。当前最炙手可热的土地市场浙江，土地价格可能下跌八成。”
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据有的媒体报道，谢国忠曾对亚洲金融危机、香港回归后房地产泡沫的破灭以及中国在20世纪末的通货紧缩，均发出过警告，并写下了以下的预测文字：“目前的全球流动性泡沫很可能在2008年终结，并以华尔街衍生品市场的崩溃为开始。”
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当然，源于美国华尔街的这场全球金融危机，全世界经济学家作出预测的并不止谢国忠，他也不是最早发出“巫告”的。而政治家们会嘲笑说，如果相信经济学家的预测，华尔街金融危机早就爆发10次以上了。
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我忽然想起了谢国忠的实证论据与银河证券首席经济学家左小蕾有些相似。谢国忠说，美国房价下跌了30％，日本跌了20年，欧洲也在下跌，言外之意是，共同的经济规律，难道中国独能置身事外？而左小蕾的反问是：“这个规律，发达国家证明了，发展中国家证明了，欧美国家证明了，亚洲国家证明了，为什么唯独中国可以置身事外？”
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他们共同的一点，都是在国外接受经济学训练。左小蕾是美国伊利诺依大学国际金融与经济计量学博士，并曾在法国多所大学读书。谢国忠是美国麻省理工学院的经济学博士。谢国忠认为未来5年中国房地产进入熊市持续下跌的逻辑论据是，房地产市场本已存在巨量的商品房过剩（空置），而中国将进入货币紧缩时期，美国也可能在2011年加息。
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谢国忠的逻辑没有问题，但是，在认为中国永远有特殊之处的经济学家们看来，他对中国房地产泡沫破灭的预言，在经历6年多的淘洗之后，这一次终于会实现吗？好在2012年并不遥远。
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❷ 5年后房价真正步入下跌通道
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