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2011年一季度，二三线、三四线城市房价开始超越被限购城市进行补涨，如果它们继续大涨下去，中央政府部门就有可能被迫要求这些城市将限购令引入。行政限购之后，是行政限价。典型的例子是深圳和广州增城，设定区域最高售价。其实，上海至少在2009年、北京至少在2010年就借助预售证的发放，实施了商品房售价的控制。延伸开来的具体做法是：主管部门在发放商品房销售（预售）许可证时，可要求开发商定价必须低于同地段其他商品房平均售价；同一楼盘的二期必须低于一期平均售价；每次涨价必须提前备案；所有房源一次公开。
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2011年3月全国绝大多数城市公布的房价控制目标，被舆论讥为“房价上涨目标”，既是自身没有信心的体现，也是没有学会如何用行政手段干预房价。倘若像上文所说那样对房价实行直接的行政干预，即使没学过统计学的人也能看得出来，当地平均房价非降不可。
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值得提出讨论的是，现有的行政调控思路，如果只是为保障房体系的建立廓清空间，那么其期限终究是有限的；假如是要最大限度地消弭商品房的投资属性，则是对商品房属性在认识上的一个重大分野。其结果将是整个房地产格局和发展方向的重建。
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遏制房价上涨，理应抑制投资需求。但是，抑制商品房的投资需求与抹去商品房的投资属性，是两回事。首付和利率提高，这是前者；限购、限价，这是后者。当后者成为调控的主导思路时，商品房的投资属性就岌岌可危了。
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要消除商品房的投资属性，顺理成章的做法就是高额征税。查阅日韩资料得知，日本在城市化加速时期（1950-1975年），对非家庭自住房（一般指第二套以上住宅），最高边际税率达75％，另有10％住民税；韩国在1970～1980年代，转让1世代1住宅（一户一屋）之外的住宅，税率为70.5％～76.5％。买卖一套商品房，收益的70％以上被政府拿走，全部风险却要自己承担，恐怕没几个人愿意做这样的投资生意。
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假如仍处于城市化加速时期的我国确立同样的住房政策取向，即对转让家庭第二套以上住宅征收70％以上的累进税，就意味着商品房将宣告与其投资属性诀别。这样的政策取向，没有任何法理问题，关键是决策层要下得了决心。问题是，直到我校订此段文字时的2011年5月中旬，我们仍没有看到决策层在这方面的定调。在这种背景下，行政调控的趋势也是不确定的，姑且可视为权宜之计、过渡政策。乐观者或认为它只能行走到2011年底，悲观者则可能认为会延长到保障房体系初步建立所需的5年时间——那是够久的。
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重申一句，我所说的2011年平均房价下跌，是指统计局公布的商品房平均价格，但它甚至不表示你所在城市的绝大多数楼盘房价都会下跌。
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第2节 决定房价上涨的四个关键因素
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从第一章读过来的朋友，已经意识到了，我在前面几章分别谈到了几个与房价有关的重要因素。即，贫富差距日益扩大的收入分配制度，招拍挂为主的土地出让制度，连续10年以上货币超发的货币政策，这些都是推动房价上涨的决定性因素。
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但有一个因素，我没有着重谈及，那就是所谓的刚性需求。它至少包括以下几方面的内容：
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城市化带来的住房需求。近10年是我国城市化加速的10年，每年城市化率约增加1个百分点。
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据住房和城乡建设部有关负责人介绍，2009年年底我国城镇化发展水平达到46.6％，保守估计到2020年我国城市化率将达到55％。也就是说，未来10年，城市化水平仍将以每年约1个百分点的速度递增。
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根据学者的研究，每年城市化率提高1～1.5个百分点，新增城市人口每年对住宅的新增需求量为4.1亿～5.9亿平方米。这就意味着，未来10年，每年仅城市化带来的新增住房需求就有约4亿平方米。
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刚性需求的另一个重要组成部分就是常住人口的改善性需求。
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根据住建部政策研究中心主任陈淮的介绍，到2008年年末，我国城镇实有住房总量124亿平方米。而2009年全国竣工商品住宅5.77亿平方米，2010年竣工商品住宅6.12亿平方米，即至2010年年底城镇实有住房总量约136亿平方米。而陈淮说，2030年以前，全国一半以上住宅须拆除。这意味着有超过60亿平方米的住宅要在20年内拆除，平均每年拆除3.75亿平方米。拆迁导致的需求，如果不是首次置业需求，也将构成改善性需求的一部分。
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钟伟教授预测，未来10年，城市化和人口红利带来的新增需求和改善性需求，对住宅的年需求量约为800万～1000万套，约合建筑面积8亿～10亿平方米。而根据国家统计局数据，2009年全国商品房销售面积93713万平方米，其中商品住宅约8亿平方米。这意味着，未来10年，年新增住宅需求均相当于疯狂的2009年的商品房销售面积，不可谓不庞大。
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当然，预测只是理论上的，真正实现的需求存在一定变数。譬如，各地实行的限购令，以及2010年11月以后对首套房首付和贷款利率的调整，对刚性需求和改善性需求都会产生一定的抑制作用。但从长远来看，这部分需求不会消失，只会暂时性隐藏，一旦条件适合（如限购令取消），就会得到释放。
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刚性需求和改善性需求，尤其是刚性需求，是房地产市场发展的基础，它构成了房价稳定的条件，但不足以推动房价上涨。真正推动房价上涨的另有他手，那就是上文提到的贫富差距、土地制度和超发货币这三大因素。这些因素在2010年年底尚未看到大的变化，那么，未来5～10年，它们是否会发生重大变化？
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贫富差距与现行收入分配制度有关。几年前，就有学者提出，中国基尼系数已达到0.47，早已越过国际公认的警戒线。但我可以断定，2005年以来房价的大幅上涨，恶化了这一系数，资产价格上涨使得贫富之间的差距悬如鸿沟。王小鲁博士课题组在《灰色收入和国民收入分配》报告里提到，2008年，我国有9.3万亿元的“隐性收入”，5.4万亿元的“灰色收入”。这两组数据即是贫富差距的数字化体现。房地产市场是这些灰色收入的最好去处，而房价的上涨又再次膨胀了高收入者的财富数量。
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众所所知，中央政府最近多次提出，要推进收入分配制度的改革。但是，这种改革只能是渐进式的，表现形式多为提高最低保障线，或发放相应的补贴，但不可能根本上缩小收入差距。现有的贫富差距是过去30年积累的成果，并在最近10年得以强化，期望在未来10年内大幅度缩小贫富差距，是不现实的。能够让现有差距不再恶化就不错了。
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土地制度，在可见的将来，很难根本改变。国土资源部提出的只是对招拍挂方式进行微调，而不是改革出让方式本身，更不可能取消土地公开出让制度。北京市2010年11月月初实行了土地出让最高限价方式，但并未让地价切实下降，价高者得仍是主流。集体建设土地流转，尤其是宅基地的改革，决策层还下不了决心。
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与土地公开出让制度相关的财政税收制度、地方政绩考核制度，亦未有任何改革的迹象。土地财政在相当一段时期仍将继续存在，如果不是恶化的话。对土地收入的依赖，决定了地方政府维持高地价的动力。而地方政绩考核制度的GDP主义，则决定了地方政府仍然要追求形象工程、广场工程，而这些工程总是直接间接地与房地产有关。因此，地产GDP主义也将如影相随。
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虽然有学者提出了未来应建立以房地产税为核心的地方财政税收制度，以取代地方政府现行的以土地出让收入为主的地方财税制度。但我严重怀疑，即使好不容易建立起了新的房地产税收制度，增加了税源，地方政府也不会轻易放弃已得心应手的土地财政。
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最可能的变量来自货币政策。适度宽松的货币政策已向稳健的货币政策回归。在这种思想的指导下，如果国际国内形势不发生大的变化，2011年以后，我国M2增幅将从2010年的17％降至15％，甚至更低。货币的回收，必然对资产价格，尤其是房价形成滞涨的影响。至少，货币超发作为房价上涨的动力将逐渐减缓。
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