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必须说明，以上只是一种基于经验认知的推导，而非建立于科学统计数据上的数理推论。独生子女建立的年轻家庭，拥有住房数量的多寡，与目前改善性需求和投资性购房的比例有关。但有一点可以明确，当这一代年轻人在本地走上工作岗位时，他们中的多数人无须像今天的80后那样，急匆匆地购房，因为他们有房可住。
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如此，2020年后，像北京、上海这种大城市，新增住房需求，可能主要来自于新增常住人口（包括流动人口和外埠人口），而非原有常住人口的改善性需求。也就是说，住房需求将大为减少，而住房过剩的压力充分体现。届时，房价不得不转向下跌。
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保障房和房产税这两个重大变量有可能将该时间表提前。未来5年，如果全国保障房能保持年均650万套的建设水平，那么，2012年后，以保障房为主体、包括中小套型普通商品房在内，将占据市场50％以上的供应量。1998年房改梦寐以求的房地产市场格局将会实现：中高收入家庭购买商品房，中低收入购买限价房和经济适用房，或租住公租房，最低收入租住廉租房。
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未来5年，房产税如果在全国普遍征收，它将有力地抑制投资性需求，并驱赶投资者将手里原有的投资性住房逐步抛向市场，极大地影响市场供求关系，从而拉动房价下滑。仅在沪渝征收房产税还看不出它的影响，如果在全国范围征收，其效力则要大得多，货币政策的变化，人口结构和家庭结构的变化，将令房地产市场于2018～2020年发生趋势性变化；但保障房和房产税这两个重大变量，有可能使房价下行的压力，在2015～2018年提前爆发。也就是说，2011年平均房价下跌是一个行政手段导致的突发性事件且走向不明，但房地产市场的趋势性逆转必将到来，最早2015年，最晚2018年。
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基于此，我不同意谢国忠所说的“未来五年大城市房价平均跌一半”的观点。房价真正步入下跌通道，最早将在5年后（2015年以后），而不是未来的5年（2010年年底～2015年年底）。但是，还有一点可以明确，在房地产市场获得超额收益的时代正渐行渐远。
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❸ 房地产最好的投资时期已经过去
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5年以后买房，是对于自住型购房者来说；而对投资者来说，房地产最好的投资时期已经过去：未来5年，投资收益比前5年更差，越往后越差。
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过去10年，是房地产投资的黄金时期，尤其是2004～2009年这5年回报最为惊人。大城市房价普遍上涨了4～5倍，胜过了任何投资品的回报率。近5年来中国富豪人数及其资产总额，增长速度令世界瞩目，就是托了房价暴涨的福。
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如果此前10年是房地产的黄金时期，那么2010年以后的10年，只能称得上是房地产的白银时代。如果限购令只持续到2011年底，那么，经过2011年的短暂下跌，2012～2015年，总体上还处于房价的平稳上升期，即2015年年底的商品房均价仍将高于2010年；如果限购令无限期持续，那就建议地产商赶紧转型，或者趁早关门，另寻出路。从趋势上看，2015年以后，房地产市场将步入逐步下滑的通道，即2020年年底的商品房均价将低于2015年，甚至不排除低于限购令（假没）取消后的第二年，那时房地产将迎来一个黑铁时代。
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2004年以来，大批投资者进入房地产市场，并获得暴利。其中部分投资者已经兑现出场，相当一部分投资者卖了又买，坚守在楼市里，并期望有更高的回报。这些投资性商品房，现在大量是空关或闲置。
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谢国忠说：“现在城市里的商品房大约有6000万套，空置率是25％～30％。”这是他到各个城市观察样本后得出的数据。从统计学的角度看，这个数据很难称得上准确，但就我个人观察的现象，全国各主要城市存在大量的闲置商品房，恐怕也是不争的事实。
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中国社会科学院金融研究所研究员易宪容曾经以“黑灯指数”来描述各个商品房小区的空置现象，而被严谨的专家们嘲笑。但实际生活中，我们都会发现，新建住宅小区存在大比例的闲置现象，主要的外在观察指标就是易宪容所说的黑灯，而且是长期黑灯。我们无法用“黑灯指数”来推导空置率，但可以印证许多小区普遍存在高比例的住房闲置现象。顺便说一下，真正能调查清楚小区住房空置数量的，电表无疑是最准确的一个。
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大量商品房闲置、空关，即是改善性需求或投资性需求的物质化体现。投资者愿意将所购房子闲置，当然是希望房价继续上涨。我上文已经分析，2011年以后的5年，房地产虽然总体上仍处于上升通道，但上升幅度极为有限，且原有的泡沫正受到挤压。尤其是2011年，部分房价泡沫将会被消除。假如2011年房价再不下跌，将招致中央政府更加愤怒的调控，直到隐性目标得以实现。
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有人借口2011年通货膨胀，会拉动房价继续上涨，因此鼓动大家继续投资房地产以抵御通胀。这个理由似是而非。
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2010年年底，老百姓都普遍感受到，物价上涨得越来越厉害。因为经济学界正在讨论货币超发现象，所以，有人就将正在加速的通胀归之为货币超发的结果，并认为消费者物价指数上涨，必然推动房价上涨。
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前面已经提到，我国存在明显的货币超发现象。但是，我们的货币超发绝不是有4万亿投资以后才产生的，而是至少实行了20年；通胀不是2010年才出现，也不是2011年才成为央行须首要考虑的问题。
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消费者物价指数与房价之间，并不构成直接的逻辑关系。举个例子，2008年一季度消费者物价指数涨幅达8％，根据上述观点的传导效应，二三季度房价应该比一季度大涨，但实际情况是二三季度房价环比是在下降的。2008年消费者物价指数涨幅5.9％，比2007年增长1.1个百分点，但当年房价并没有比上一年涨得更快。
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同样，2009年CPI涨幅低于2008年，房价涨幅却远高于2008年。我个人预测，经过2010年10月以后的4～5次加息后，2011年下半年CPI涨幅将在4％～5％区间运行。唯一不确定的是国际大宗商品尤其是油价对于我国CPI的输入性传导影响。但总体而言，除非中东和北非形势恶化，否则我国暂不具备发生恶性通胀的可能性。
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在这种趋势下，2011年的资产价格，尤其是房价和通胀的关系，与2010年并无本质上的不同。声称通胀加剧，将推动房价加快上涨的观点，没有充足的依据。温和的通胀不足以支撑房价上涨。
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鉴于此，以通胀为依据而加大对房地产的投资，理由是不充分的。它更像是某些机构的一种炒作。2011～2015年，房地产投资的回报率要远远低于此前5年，或者不及它的五分之一，而投资成本却大增；此后5年，收益率更会在此基础上继续下降。如果非让我说出何种投资更为可取，那就是：未来10年，投资A股的回报率将远高于投资房地产。
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❹ 5年后是二手房市场的时代
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正在沪渝试点中的房产税，若在全国推开，也将逐渐对未来整个房地产市场产生重大影响。
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为地方政府创造新的税源，并非房产税的唯一功能。假如2015年之前对住宅全面开征房产税，房地产市场格局将发生结构性的剧烈变化，一批投资者将不得不把手里的住宅逐步抛向市场。抛售的住房数量，与此前的投资性购房比例有关。
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德邦证券在这方面进行了研究。他们获得的资料是，从1998年房产商品化改革以来，我国共出售商品房面积约55亿平方米。假设其中的投资性比例为1％，抛售所增加的市场供应上限为0.55亿平方米房源，占过去5年全国年均销售面积的7.8％；若该比例为5％时，增加的供应量达2.55亿平方米，占比达到36.4％；若该比例为10％时，新增5.5亿平方米，占比跃升为78％；当该比例为30％时，新增抛售量的上线将达到16.5亿平方米，占比达235％。
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不过，根据住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮2009年11月1日在第67次中国改革国际论坛上透露的数据，1999～2008年的10年间，中国建了80多亿平方米的商品住房。而根据国家统计局数据，2009年又销售了5.77亿平方米商品住房，2010年竣工了6.12亿平方米（假设全部售出）。那么，到2010年年底，全国商品住房总量约为92亿平方米。
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