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以此为基数，援引上述德邦证券的研究，再以钟伟教授所说的投资性购房比例为10％来计算，则可能抛售的投资性住房高达9.2亿平方米。当然，这些住房只是理论上存在被“抛售”的可能，因为有些购房者即使征收房产税也不会抛售，而选择抛售的住房也是逐步释放，而非集中赛跑。
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我们刚才说，征收房产税后，一批住宅将抛向市场，指的是二手房市场。深圳、上海二手住宅成交量早已超过新房，北京也在2009年完成了这个转换。若2015年之前对住宅普遍征收房产税，势必使更多城市加入到二手住宅成交量超过新房的队伍。这样的市场态势维持5年后，二手房交易将成为整个房地产市场的主体。
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房产税普遍开征5年后，二手房经纪机构就将取代以建设商品房为主的地产商，拥有市场的主要话语权。也就是说，像21世纪不动产、链家地产、中原地产、我爱我家等房地产经纪机构（房地产中介），将至少拥有与万科、招商、保利、金地、龙湖、绿城等同等话语权。而房地产市场上的风云人物将不再只是任志强、潘石屹、冯仑等一干地产商，一批房地产经纪机构的老板，像21世纪不动产的张东纯和卢航，链家地产的左晖，还有若顺驰不动产上市成功后的孙宏斌等，影响力将举足轻重。
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包括商品住宅在内，截至2010年年底，我们城镇住宅保有面积约140亿平方米。如果其中的10％进入二手房市场流通交易，就是14亿平方米，相当于近年的年商品住宅销售面积的两倍。周转率若加快，二手房交易量也随之增加。对住宅征收房产税，将极大地加快二手房的周转率，大幅增加市场供应量。住房供应量的持续大量增加，将促使房价转为下跌。
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2009年，主要在北京开展业务的链家地产，交易额达600亿元，佣金收入17亿元。不要小看600亿这个数字，当年，最大的房地产开发商万科集团，销售收入是634.2亿元。2010年，万科销售收入突破1000亿元，而21世纪不动产集团的交易额2009年就已超过1000亿元。二手房市场是一个巨大的蛋糕，相信还会有人发现它惊人的潜在价值。
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未来10年，新建商品房市场仍将保持较大规模，但二手房交易市场的规模将逐渐取代新房市场，成为整个房地产市场的主体。这正是成熟市场经济体的普遍现象。不过，仅仅是沪渝等极少数城市开征房产税，并不足以推动这一趋势的加快到来，而必须是全国普遍开征房产税。
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另一方面，即使未来5年全国未能普遍开征房产税，城市家庭人口结构变化对房地产市场的影响，也将导致二手房交易规模的扩大，令其逐渐成为房地产市场的主体。其确立时间也是在2020年左右。
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第4节 调控中受伤的地产商
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❶ 2004年的顺驰
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持续多年的房地产调控，没有撼动房价的一丝一毫，甫一出手却将人重伤。譬如顺驰。
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全国工商联房地产商会会长聂梅生赴美国访问时，曾去孙宏斌纽约的家做客。孙宏斌夫人与聂会长学的是同一个专业。谈起往事，孙夫人说：顺驰是老孙心中永远的痛。
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谢国忠喊出中国房地产泡沫的第一声之前，2004年2月月底，我应邀到顺驰长三角集团的四个城市（南京、无锡、苏州、上海）进行考察。此前的2月19日，顺驰与汇丰银行在天津签订海外融资财务顾问（上市保荐人）协议，正式启动上市进程。很快，顺驰上市主荐人由汇丰更换为摩根士丹利，再后来，顺驰上市被搁置。这且不提。
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2004年是长三角地区自1998年房改以来房价涨势最为凶猛的一年，也是顺驰人激情澎湃达至顶峰的一年。
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我到达顺驰南京公司时，已是晚上9点。销售部的墙上有一幅纸做的倒计时牌：离X月X日还有X天。会议室里坐满了人，我被告知，那是公司新职员在培训。透过玻璃可以清楚地看见，黑板上写的是：“核心价值观”、“企业文化”、“行动纲领”等字样。那一年，顺驰员工嘴里说出来的差不多都是这些相同的词语。
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我去参观了顺驰南京的项目“滨江奥城”，建筑面积约30万平方米。对工地本身已没有什么印象了，但我记得，一路之隔，还有万达、万科、中海的项目，面积都不小。据说，当地政府为了筹集资金举办全运会，就大规模卖地，以至于南京河西区域麇集了一批大盘。后来的情况表明，该区域楼盘的竞争十分惨烈。
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顺驰在苏州工业园区有两个项目，规划建筑面积分别为156万平方米和30万平方米，其中前者的土地出让金达27亿元。在无锡太湖新城的项目，建筑面积101万平方米，临近江南大学城，该项目控股权曾于2006年转给顺驰的合作伙伴，后被转让给融创中国。
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2月27日傍晚，在太湖边上的一个小饭馆里，主人请我们吃当地有名的“太湖三白”（白鱼、白虾、银鱼）。雾气慢慢洇染开来，远处的小岛和青山已然迷蒙一片，天空的星星并没有想象的那么明亮。江南的春天虽然到得早，但身上仍有些凉意。他们在桌上继续争论并期许着顺驰的未来。
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长三角是顺驰实施全国化战略的重点区域，约占顺驰全国销售计划额度的一半。根据当时制定的内部目标，2005年长三角地区回款额（比业内常提的销售额更硬气）要达到100亿元以上，2006年是200亿～300亿元，2007年是300亿元以上。据此可以推算顺驰的全国目标，想不做NO.1都不行。
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如你所知，长三角这些目标没能完成。顺驰的全国计划同样没能完成。
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两个月以后，也即2004年4月月底，国务院决定对包括房地产投资在内的固定资产投资实施宏观调控。当年12月，顺驰总裁张伟宣布辞职，汪浩接任。2005年1月，顺驰董事局主席张桂宗辞职，汪浩任董事局主席兼总裁。两个月后的3月26日，“国八条”出台。
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2005年9～10月，孙宏斌与摩根士丹利谈判出让顺驰股权，后者出价比后来的路劲基建要高。但当年11月谈判停止。2006年2月，复出后任顺驰董事长的孙宏斌在昆仑饭店对我说：“他们（摩根士丹利）太过分了，居然要我以融创的股权作担保。”熟稔西方前沿商业管理规则的孙宏斌应该想到，这便是强者的王道逻辑。2006年9月，新的收购者亦提出了同样的要求，但此时的顺驰更加贬值了。
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2006年9月月初，顺驰以12.8亿元出让55％控股权给香港路劲基建。2007年1月23日，路劲以3.184亿元增持顺驰股权至94.74％。老孙只保留象征性的5.26％股份。按照单伟豹后来对我的说法，路劲购并顺驰，一分钱也没有进孙宏斌的口袋。不过，据融创内部人士说，其实是付了1亿元现金的。
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不瞒你说，当我写下这些文字时，内心一阵阵撕裂般的疼痛。
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王石2006年9月11日在博客中重提他与老孙在2004年博鳌房地产论坛的言语交锋，然后说：“如果把握好节奏，顺驰能够成为一家非常优秀的公司。但两年过去了，它却要为盲目扩张造就的奇迹付出代价。”我想，老孙早就有“付出代价”的心理准备，只是不知道这个代价竟然高到要交出整个顺驰。
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