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老孙2006年2月跟我回顾顺驰前两年的发展道路时说，顺驰扩张得急了一些，如果不是16个城市，而是6个城市，甚至10个城市，就不会有今天这么困难。2008年和2009年我们私下会面聊天时，孙宏斌都一再表示自己从未后悔过。
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当2007年1月老孙将顺驰拱手交给路劲基建之后的三年时间，孙宏斌在媒体面前消失了。2008年，孙宏斌与路劲相互把对方告上法庭。
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路劲起诉老孙不肯交出顺驰天津的公章、财务资料，而老孙则跟我说：“他们怎么可以这么做呢，只挑好的项目，差的项目就扔下不管了！”
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孙宏斌所说的“差的项目”，就是指历史遗留问题多、股权比较复杂的项目（顺驰B）。作为香港上市公司，将股权复杂的项目剔除，也是正常的商业行为。路劲基建收购顺驰时，顺驰旗下55个项目共600多万平方米土地储备，除了退回部分项目给政府外，路劲用3年多时间，梳理重组出400多万平方米的土地。这些土地今天已全部大幅升值。加上后来的投资，路劲花了约20亿元，新增了400多万平方米的项目，应该是值得的，虽然当初路劲董事会对此有过争论。
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双方最后还是达成了和解。2008年老孙正筹谋融创中国的上市。
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融创中国是孙宏斌创建的与顺驰并行的另一家地产公司。2004年也曾经疯狂扩张过，好在及时收手。
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孙宏斌个人命运的戏剧性基因，也传导给了他的企业。2009年12月，正在路演中的融创，听到了中国政府再次调控房地产的消息，首次公开募股戛然而止。2010年9月29日，重启上市的融创正在纽约确定挂牌价格，中国政府的第二波调控消息传来，我忍不住给孙宏斌发去一个短信，想安慰他一下。幸好一切准备就绪，10月7日，融创中国如期在香港挂牌。当晚，孙宏斌在香港大醉一场。
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顺驰的故事，就是老孙性格的必然演绎。他曾对我说，商业的本质就是冒险，“商业时代，应该鼓励冒险，否则这个社会就没有发展”。孙宏斌全身流淌着狂放不羁的激情，集梦想家和赌徒的气质于一体，顺驰的疯狂扩张，便是老孙冒险激进的产物。
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事后冷静反省，顺驰在战略层面并无太大问题，假如宏观调控推迟半年，也许老孙的意图就实现了，但是，顺驰恰恰是第一家倒在调控路上的房地产企业。因此，孙宏斌式的冒险，你也可以称之为赌博。
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孙宏斌2006年曾在融创内部说过这么一段话：“人原本生活得很好，原本可以不冒险，但因为选择了梦想，而遭受到困苦和失败。虽然中国人讲求成王败寇，但为了梦想和理想而拼搏，即使没有成功，也值得所有人尊重，因为这个世界就是靠这些有梦想的人去推动的。”
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后来他又说，“做人做企业都一样，该什么年纪干什么事，你不能在年轻的时候像老头一样，把风险控制得一点余地都没有，你也不能在年纪大的时候像年轻人那样激进。”我不知道老孙到多大年纪才会磨得浑圆一些，但现在他身上仍笼罩着一层浓郁的梦幻气质。
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2010年10月，融创中国上市后，很多媒体朋友见面就对老孙说：孙总，你基本没啥变化。这主要是指外形，而老孙的内心其实更坚固。“有些东西是没法改变的，比如性格、基因”，孙宏斌如是对我说。即使是2005年顺驰身处险恶的困境时，老孙也总是说“会好起来的，会好起来的”。
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回想当年，顺驰曾经有过怎样的锐利和朝气。多年来，在话语喧嚣之下的内核，整个中国房地产界其实了无生气。2004年的顺驰，上下燃烧的激情，生气勃勃的团队，光芒四射的梦想，我们还能到哪里去找寻？
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中国房地产是对企业商业模式和管理模式贡献最微薄的行业之一。虽然顺驰资金紧绷而狂放突进，轻易援信而管理混乱，过于战略前瞻而藐视现实风险（尤其是政策波动带来的风险），但顺驰至少曾经勇敢地探索过地产界的另一种商业模式。顺驰的倒下，为后起的新锐签发了一张商业模式的通行证。
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❷ 中新地产倒在2008年的调控路上
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如果说顺驰是第一轮房地产调控的牺牲品，那么，中新地产则是倒在第二轮调控上的房地产企业。
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2010年10月27日，代码00563、前称“中新地产集团”的香港上市公司，英文股份简称将由“NEO-CHINA LAND”，改为“SHIND URBAN”，中文股份简称改为“上实城市开发”。这标志着中新地产从此消失于香港资本市场。
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该公司曾于2008年1月22日停牌，2010年6月25日恢复交易。其间，是当事人看来惊心动魄、外界听来却死水微澜的兴衰故事。
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2009年春节过后，中新地产资金链断裂的传闻从香港传到了内地。
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起因是，中新地产未能在约定付款日（2009年1月23日，即春节前两天），偿付其2014年到期的一笔4亿美元债券人民币1.5亿元票息。春节后中新地产集团发表声明称，受春节长假等技术性因素的影响，其1.5亿元债券利息没有支付，但债权双方在协议中约定的付息日最后期限为2月22日前，中新地产并无任何违法或违约行为，“目前中新公司账面上仍存有20多亿元现金，所欠债息将在最后期限之前如约支付至债权人手中”。
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中新地产的全面危机至此掀开。
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若中新地产不能在2009年2月22日前偿付1.5亿元票息，债权人有权要求其提前偿还4亿美元本金。2009年6月，中新地产尚需赎回11亿港元可转债，两者相加4个月时间须支付的资金达30多亿港元。与现金相比，缺口达10多亿元。
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2009年1月21日，中新地产的新会计师事务所陈叶冯会计师事务所发布截至2008年10月31日的未经审计的中期业绩显示，中新地产营业额为5780万港元，同比大幅减少94.4％。期末的经营性现金流是-14亿元。中新地产非流动贷款一年后需偿还24亿元，另有近20亿元的应付贷款。
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10多亿元的资金缺口，即使对于一般地产商也不算什么难事。但问题在于，2006～2007年大举圈地，令中新地产面临应付土地款和在建工程资金需求的巨大压力。至2008年年底，中新地产在12个城市有16个大型发展项目，土地储备约为1480万平方米。正是它的土地储备量，使得原本名不见经传的中新地产为人所知。
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2007年10月9日，中新集团发布公告称，已通过股权收购的方式投入31亿元入主珠海淇澳岛影视城。该项目建筑面积约221.6万平方米。原定于2008年年底通过规划并开工的淇澳岛，2009年底仍未通过规划。而正是这个项目，成了压垮中新地产的一根大棒。
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