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吴亚军与蔡奎的这种股权和工作安排,弥足称道。很多家族公司后来闹分裂,就是兄弟之间、夫妻之间、直系亲属之间有关公司重大问题,出现了原则性的分歧。即使相处融洽,作为一家上市公司,夫妻、父子或父女同时参与决策管理,总给人家族企业的印象。上市前曾长期是龙湖地产二号人物的蔡奎,能淡然退出管理层,抛开家庭方面的原因,至少还表明了蔡奎的宽厚、大度,吴亚军的远见、智慧。
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亲属关系的处理,有时比公司资金问题、销售问题更难办。吴亚军曾经提到,龙湖创立不久,小姑子也就是蔡奎的妹妹,曾在公司工作。吴亚军做了很多的说服工作,愿意送小姑子去读书,再帮她创业。后来,小姑子终于同意去读书。毕业后,在吴亚军夫妇帮助下自己创业了,“现在她自己做得也挺好。”吴亚军说。但是,小姑子在跟老龙湖人谈起,还是觉得不舍。她对吴亚军说:“如果我还在龙湖,现在也可以像赵男男(上海区域总经理)那样管一个区域了。”也许她心里还是有点怨气,但为了公司必须作出这个选择,吴亚军说,时间长了她终究会明白的。
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以上两件事联系起来,龙湖地产已将家族气彻底祛除。
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1964年出生的吴亚军,1980年就读于西安工业大学航海工程专业。毕业后,到重庆前卫仪表厂做技术人员。1988年,吴亚军进入《中国市容报》做编辑记者。那时,毕业于南京航空航天大学通信专业的蔡奎由重庆机场公司派驻深圳,加入炒股行列,并用赚到的钱开了一家电脑公司,小赚一笔。
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1992年,吴亚军和蔡奎结婚,蔡奎与别人合伙做些贸易生意。1993年,离开报社的吴亚军也在重庆上清寺租了个门市,做建材生意。那时我还在南京读书,也都听说做建材的发大财了。2010年4月吴亚军在回顾下海初期的经历时说,那时也只是赚点小钱。但这点“小钱”随后派上了大用场。
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1994年建设部和国家科委决定在全国推行“2000年小康住宅科技示范小区”试点,并为此于3月26日成立了中建科产业有限公司,作为推广运作平台。中建科公司注册资本6000万元,大股东为中国建筑工程总公司,其余出资人为宁波鄞州新华投资有限公司、大鹏证券有限公司和重庆天河保险代理有限公司、重庆朝华科技有限公司等。
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敏感的吴亚军觉得机会来了。与中建科成立差不多时间,她联合中国市容报成立了重庆佳辰经济文化促进有限公司,注册资本为200万元,中国市容报社、蔡奎、吴亚军的母亲高超和重庆亚泰工贸发展公司,各出资50万元,分别持股25%。由于亚泰工贸的法定代表人是蔡奎,所以,蔡奎吴亚军夫妇绝对控股了佳辰公司。1995年,佳辰公司注册资本增至1000万元,蔡奎、吴亚军夫妇出资增至850万元,控股85%。
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1995年,重庆佳辰公司与中建科公司合资成立重庆中建科置业有限公司,注册资本1000万元,其中吴亚军夫妇的出资450万元占45%,中建科占55%。吴亚军任总经理。
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后来,中央要求各部委退出主办的企业,或移交中央工委,中建科公司逐步减持重庆中建科置业的股份。1999年7月以每股1元的价格,将11.25%的重庆中建科置业股份转让给重庆佳辰公司,佳辰公司成为控股股东。2003年10月,中建科公司将其持有的最后5%股份转让给自然人吴亚军。多年后,中建科公司已成为几无实业的空壳。
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龙湖地产介绍自己的历史时,均以“1994年创建于重庆”为起点,显然是以重庆佳辰为源头。重庆佳辰至2005年才正式改名为重庆龙湖企业拓展有限公司。但从主营业务来说,龙湖地产的真正源头是重庆中建科置业1997年4月开工的“龙湖花园”。它属于“2000年小康型城乡住宅科技产业工程”之一,俗称城乡小康住宅科技示范试点小区。所谓科技示范,就是要求运用多项新技术、新材料于住宅小区中。
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1997年10月月底,我随两部委小康住宅试点专家小组到了试点小区的最后一站,重庆龙湖花园(南苑)。13年后的今天,我仍然记得自己初见龙湖花园的惊诧。那确实是我从业3年多来看过的最好的住宅小区之一。科技含量是不必说的了,什么三表出户远程计量系统、小区防盗报警系统、CL无能耗生化处理技术、小区光纤综合布线,龙湖花园都有——而这些在2010年建成的一些小区也未必见到。也许因为自己是南方人,我对小区明亮细腻、错落有致的园林景观印象特别深。
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如你所知,这正是龙湖地产的企业基因之一。多少购房者,就是被龙湖园林的第一眼给彻底征服,乖乖掏钱订房。2000年5月,建设部、国家科委在龙湖花园召开小康住宅科技产业工程交流研讨会。此后,龙湖花园成为重庆的一张名片,被一批国家领导人视察。
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坦白地说,绿城和龙湖的产品,我个人认为是业内最好的(至少是之一)。万科是个好学习的企业,它曾经去绿城、龙湖取过经。绿城董事长宋卫平说,“全国范围内造房子比我们好的最多只有一家半家,不可能有两家三家。”这“半家”指的是星河湾,“一家”就是指龙湖。他曾带领集团200多号干部到龙湖参观学习。
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2010年4月23日,吴亚军在成都中国企业绿色年会后的那天晚上,跟我们谈起了早年的创业经历。其中就包括如何为龙湖花园选择便宜而好看的树种。为了省钱,吴亚军带着曹筱玲等几个女将,多次爬很远的山去寻找合适的树种,摆在小区来回“找感觉”。
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说起曹筱玲,有件轶事可堪一乐。吴亚军公司初创时,学财会的曹筱玲去应聘。父母不知房地产公司是做什么的,怕女儿被拐骗,就在曹筱玲衣服里缝了一枚金戒指,以备逃跑时兑现使用。曹筱玲现为龙湖北京公司副总经理。
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被称为龙湖“美女老总”的成都公司总经理樊琦说,当年包括吴总在内,对园林设计并没有经验,幸好女性的审美直觉起了作用。乔木和灌木的种类及比例,什么样的花草能吸引鸟儿飞来,花、草、树如何搭配出层次来,“大家争论得很厉害”,但老板并不独断,只是意见的一部分。
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这种文化也融入了龙湖地产的基因。龙湖或许是全国最早的信息技术地产商,他们自己开发并全员使用了一套合同管理模式(CM)系统,大约是2000年。这是个开放的平台。公司的大小事情,都可以在上面讨论。我找到吴亚军写于2003年5月17日的一个帖子,是谈如何在员工中培养经理,后面跟了7个帖子:庆幸自己找到了一个乐土,遇到了一个好老板。顺便提一下,说起对“好老板”的评价,龙湖西安公司总经理魏健甚至用了“士为知己者死”这样极端的词句。我有时候想,这龙湖不知给员工灌了什么迷魂药。
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龙湖的管理文化,简单而直接,有层级但无森严感。吴亚军说,普通员工可以直接和老总对话。任何时候,下级找上级沟通,上级不能说没有时间。吴亚军没有专门的秘书,她的办公室总是敞开着。吴亚军说,她既警惕自己成为一言堂的家长,又害怕自己被蒙蔽。
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那个合同管理模式(CM)系统的功能当然不止于员工交流,它早已可以实时报送全国各项目的客户认购量、成交额。所有的材料采购,所有的财务信息,也都能在系统得到及时呈现。“譬如,某个项目的铺路砖价格超过了预算设定的浮动范围,系统就会报警,自己熔断。”龙湖地产执行董事秦力洪说,“我们审定的销售价格假如是每平方米12000元,置业顾问能卖到13000元,可不可以?不可以,你越线了。”
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在龙湖,吴亚军是个工作狂,她说自己唯一的爱好就是工作,虽然她并不鼓励员工加班。不过,她也有这样一段话:兄弟,只要做人,不管你干什么,都不容易,多一份钱就多一份代价,所谓的“条条蛇都咬人”,不信你试试。我私下问过龙湖地产80后的许桐珲、85后的邵玉群,他们说,有点辛苦,但快乐,踏实。
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龙湖有个士官生计划,培养年轻职业经理人。北京公司的邹墨远曾经觉得这个计划糊弄人,秦力洪说,“这小子被狠狠摔打过,但现在成熟多了”,如今,这个二十几岁的年轻人,已升任集团营销总监。
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吴亚军也有过重大危机。2008年10月,决定中止首次公开募股(首次公开募股)的龙湖地产,陷入债务逾期和资金链即将断裂的传闻之中。我的理解是,由于销售受阻,那时龙湖的资金确实紧张,但并未到资金链断裂的程度。吴亚军决定公开说明真相。2008年11月10日,吴亚军召开全体员工通报沟通会(视频电话),并邀请银行和合作伙伴参加。她告诉人们,龙湖全年可望完成100亿元的销售额,而此前的8月已获得建行的数十亿授信,并刚刚提前偿还了2009年9月才到期的国际投行的3亿美元借款。
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2009年年中,在全面回暖的楼市高潮里,吴亚军却突然涌起一种莫名的不安全感。这种并非源自楼市的不安全感,驱使她毅然决定加快上市进程。我承认,那个时候,我是龙湖地产赴香港上市的坚决支持者。由于所有材料都是现成的,所以龙湖迅速成功挂牌。
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吴亚军也有困惑。有一天,她闷闷不乐地回家,女儿问为什么。吴亚军说,跟首席人力资源官房晟陶有点小意见。女儿问:你是不是很需要改善跟房叔叔的关系?吴亚军说,是。女儿说:你明天就去跟房叔叔拥抱一下,对他说,我很在乎你。吴亚军说完,一阵大笑,“90后跟我们的思维就是不一样啊。”
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2010年福布斯富豪榜,前1000名没有找到吴亚军家族的名字,不知为何。但若你要问吴亚军对财富的感受,她会告诉你:那只是纸上数字。
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