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八、王健林:后来居上的“老大”
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如果顺利上市的话,万达集团将替代万科,成为中国最大的房地产集团,而1988年以50元注册资金起家的万达集团董事长王健林,也将如期成为中国内地首富。
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万达于2008年年初成功引进了建银国际(控股)有限公司作为战略投资者,并着手集团股份制改革。此前,万达与麦格理合作,准备发行1.45亿美元CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)在香港上市,后搁浅,而转投A股。王健林后来谈到与麦格理的这段合作时,有一种庆幸之感:幸好没在香港上市。如今,万达上市只是时机问题。
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我们不能不承认,王健林抓住了市场出现的每一次机会。虽然2008年王健林给万达制定的目标因为楼市调控未能完成,但这并未妨碍他对形势的判断。房地产市场处于调整最低潮的2008年第四季度至2009年一季度,王健林果断出击土地市场:那是真正的抄底。
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其中2008年10~11月的1个月内,王健林连续出手,50亿元捡了3个便宜货。最令人称羡的是11月19日,万达作为唯一的投标者,以9.9亿元将上海市2008年度最大的一块综合性经营用地收入囊中,折合楼板价为2400元/平方米,低到不可思议。离该项目不远的长风7C地块,2007年成交的楼板价达14000元/平方米。
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此前的2004年,国家对包括钢铁、水泥和土地市场进行宏观调控,而万达却逆势而为,在全国连拿12块地,形成了今天的第一代和第二代万达广场。2004~2006年,万达曾因扩张过速而陷入资金周转和运营管理困境,12个万达广场有8个出了问题,其中的沈阳万达广场卖了6亿元,王健林后来用8.9亿元回购,打掉重做。由于万达每个商业项目都是实行订单地产模式,封闭运行,这样做的好处是一个项目出了问题,不会连累其他项目。
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万达的资金链问题,似乎一直是个谜。即使万达商业地产全部都是独立封闭运行,但扩张过快,资金安全仍让人担心。2005年,有专家对万达资金简单算了个账后说,银行绝不可能向万达提供那么高成数的贷款,尤其是商业地产项目。难道万达可以少付或逾期支付土地款?
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答案是:也许。据原北京市建委一位处长透露,总投资30亿元的万达石景山广场,2008年12月基本竣工之时,项目的土地出让款却仍未交齐。不能不承认王健林在这方面就是有超越其他人的非凡能力。
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就战略时机的把握来说,王健林常常棋高一招。“必须早看一步,别人疯狂拿地的时候我们不去拿地,市场低迷的时刻更是拿地的好机会。”王健林对《21世纪经济报道》的记者荆宝洁说。这当然需要企业家的前瞻性眼光和魄力。
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2009年,万达住宅和商业地产进入全面收获期。当年实现销售额约280亿~290亿元(未对外正式公布)。令人震惊的是2010年上半年,万达集团突然宣布,其销售额达362亿元。全国房地产企业上半年超过300亿的,只有万达和排在它前面的万科(367亿元)。其内部人士透露,按照这种势头,2010年万达全年销售额有望达到700亿元。若如此,万达将排在全国第二名。不过,至校稿时的2011年2月中旬,我未找到万达2010年全年销售数字。
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新的扩张已经开始。2009年11月10日,王健林宣布了万达未来三年的拓展计划:2010年将新开业17个万达广场,2011年计划新开业20个万达广场。2012年万达广场数量将超过80个,经营性物业持有面积将超过1200万平方米。80个万达广场,这样的数字足以令中国所有的商业地产竞争对手敬畏。截至2010年年底,这个巨型商业帝国在全国拥有42个万达广场、15家五星级酒店、600块电影银幕、26家连锁百货以及30家量贩KTV。
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“2011年集团的目标是资产1700亿元,总销售收入1000亿元。”王健林在集团2010年工作总结报告中明确提出,其中,纯地产销售收入的目标为800亿元。而万达2012年的目标是销售额达到1200亿元。
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王健林在万达当然是一言九鼎。有人向我转述过王健林视察其下属公司的情景,那真是大老板的派头。所有你能想到的布景都有,列队迎接的下属们,西装革履,垂手而立,长长的车队。错了,请你不要往意大利那方面想,但可以想象一下军队的气势,因为王健林是军人出身。
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与同龄的很多老板一样,王健林的个人生活是单调枯燥的。每天夜里11点睡觉,早上6点起床,7点10分到公司。天气好的时候散散步,偶尔在自家的地下室唱两首歌。他还是著名的艺术品爱好者,收藏了价值1亿多元的字画,包括刘海粟、傅抱石、李可染、吴冠中的字画,他是吴冠中字画的最大收藏家。
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王健林是董事长,也是CEO,万达大大小小的很多事情只有他才能决定。如今,想邀请万达去开发综合体项目的二、三线城市,尤其是三线城市的市长们,也必须排队预约。其他地产商很难想象,这些城市给予万达的政策优惠有多大。但即便如此,王健林也要沉吟良久。他当然不是每请必到。
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除了住宅和商业地产,一个新的业态在万达迅速崛起。那就是旅游地产——这个并不属于适当放缓步伐的领域。王健林要么不做,要做就是惊心动魄。
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2009年3月,万达地产与吉林抚松县签订投资意向合同,随后组建长白山国际旅游度假区开发有限公司,拿下占地面积18.34平方公里(约2.7万亩)的长白山国际旅游度假区。该项目总投资额约200亿元,由万达联后泛海、一方、亿利、用友和联想共同投资,其中万达投资占51%,其他5家共投资49%。
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长白山国际旅游度假区分南区和北区。南区被称为长白山体育休闲度假区,将建设包括国际一流滑雪场、冬季雪上两项运动赛场、星级酒店群、萨满博物馆、温泉度假区等一系列运动、休闲、娱乐配套。北区被称为长白山旅游服务区,将建设行政中心、文化中心、长白山万达广场,以及教育、医疗、住宅等生活配套。长白山公司总经理邢文明说,如果进展顺利,两三年内就可以基本建成。该项目的住宅部分已于2010年9月开始预售。
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长白山只是王健林旅游地产大布局的一部分。
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据《21世纪经济报道》记者王营了解,2010年6月17日,万达携手中国泛海、联想控股、辽宁一方集团等投资联盟,与福州马尾区、南平武夷山市分别签署《福州琅岐岛国际旅游度假区项目投资框架协议》和《武夷山国际旅游度假区项目投资框架协议》,计划在琅岐、武夷山投资开发大型综合旅游地产项目。琅岐岛拟建10座星级酒店,项目计划投资200亿~300亿元。武夷山项目总投资30亿元,计划建设3座高档星级酒店、旅游度假小镇、时尚休闲购物中心、大剧院等配套设施。根据协议,武夷山项目由大连万达、中国泛海、联想控股、一方集团等国内知名大企业共同出资建设,计划2011年上半年开工建设,2012年年底建成投入运营。
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2010年9月,总投资500亿元的大连金石国际旅游度假区项目,将由大连万达集团、中国泛海集团、联想集团、大连一方集团、亿利资源集团五家民营企业共同打造。其中文化旅游项目投资300亿元。大连金石项目的七大功能区中,除了度假酒店区、滨海高尔夫、商业中心、医院、学校配套居住区外,还包括一个占地330公顷的影视文化创意产业园,以及一个规模相当于东京和香港迪士尼乐园的主题公园。计划于2011年开工,文化旅游项目2013年建成开业。
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9月10日,由大连万达集团、中国泛海集团、联想集团、大连一方集团、亿利资源集团五家顶级民营企业联合投资的“西双版纳国际旅游度假区项目”在西双版纳签约。该项目总投资150亿元,并号称我国西部迄今为止投资额最大、内容最丰富、创新度最高的世界级旅游投资项目。
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以上5个项目,总投资超过1700亿元。这个全新的万达旅游地产帝国,甫以铺展就足以傲视同侪。王健林说,“现在万达的各项业务,无论商业地产、酒店建设、电影院线还是万千百货,都不能把国内行业第一当作目标。”这是什么意思?万达的目标不是国内第一,而是放眼全球。以这种速度,2012年就有可能提前实现万达的三年战略,销售额超过1200亿元,进入世界五百强。
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这种常规领域之外的急剧扩张,难道不是在为上市作准备?
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王健林曾对记者说,上市本身并不重要,“上市融资80亿元或者100亿元,可能我现在拿出2~3个项目去银行抵押就能够拿到这些钱,我更在乎的是一个百年企业制度的建立,跟着我的兄弟们也能获得一部分股份,分享公司成长的收益。”他拥有万达的股份超过80%。这更像一个大哥说的话。
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