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1704057892 选择合作伙伴是决定伟大的力量的第二个因素。花同样的时间,和伟大的人一起做,你就会变得伟大;和平庸的人一起做,你只能沦为平庸。
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1704057894 在纽约做世贸项目的时候,冯仑就有这种感觉。他认识到,所谓的创造历史,无非就是在伟大的时刻、伟大的地点和一群伟大的人做一件庸俗的事。任何一项伟大的事业落实到具体的时候都会变得很庸俗,因为它就是由一些庸俗的事组成的,比如讨价还价。然而,当时间、人物、场合变得伟大时,历史所记录下的就不是那些庸俗的事了。时机这些东西是必然的,因而选择合作伙伴就变得相当重要了。如果选对了合作伙伴,那么即使做平庸的事也会产生伟大的效果。综上所述,合作伙伴加上时间是产生伟大的基本条件,是比伟大还要伟大的力量。
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1704057896 但是,伟大不是一成不变的。冯仑指出,当人们有一个自然状态、创造的状态、荒诞的感觉,同时既能坚持,又能不断创造,并且拥有价值追求的基因时,实际上他就已经融入了最具有魅力的状态——睿智、宽容、强大、坚毅、勇敢、自我牺牲,这些都加在一个人身上,那么无限的魅力就出现了。这样一个增加魅力的过程会引来无数的崇拜者,因而这也是一个神化的过程。但遗憾的是,随着历史的变迁,是非的沿革、社会的动荡、制度的崩坏和重建,这个过程很容易走向另一个极端,也即伟大最终都将归于世俗的平庸。
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1704057898 在冯仑看来,增魅和褪魅是一个不断交替的过程,它们会在伟大和凡人之间交替,会在历史长河中翻上翻下,经历这样的过程后,最终伟大的人物被历史定格为一个是非的节点,不断被人提及、评述。人们会把各种各样的看法加到他们的身上。他们的想法和所作所为都会被后人进行褒贬评说,最后这些伟大的人物就成了不断左右历史前进的动力,这也是伟大的结局。
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1704057900 冯仑说,当一个人内心激动而心中又怀有伟大的理想时,他的人生过程将会非常精彩,他将拥有多数人没有的毅力,能够做到多数人不敢作出的决定,能够奉献出多数人不能奉献的财产,甚至牺牲生命也在所不惜。
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1704057905 冯仑:我的风马牛哲学 [:1704055192]
1704057906 冯仑:我的风马牛哲学 附录 冯仑精彩讲话
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1704057908 冯仑:我的风马牛哲学 [:1704055193]
1704057909 创新的天空
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1704057911 非常感谢主办方给我这样的机会,跟大家做交流。首先感谢各位,包括来宾,还有参与这个会议的朋友对我们的支持。
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1704057913 刚才罗所长作为经济学家,讲得非常清楚了。罗所长我非常熟了,他在过去的十多年里都是讲房地产。经济学家干什么的?经济学家是地震局长,他只预报可能性,但是讲不出具体的时间,谁也不讲哪一天地震。今天他不是地震局长,是天气预报,相对准确了。在相对准确的情况之下,我们来看一下房地产未来创新往哪一个方向走。
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1704057915 当前房地产正处于“青春期之后”
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1704057917 到湖南,都要问一下“爸爸去哪里”。今天爸爸都来这里,关心房地产去哪。房地产这个事情今后几个时期我们怎么样来看看?现在房地产处在什么样的位置?是一个很有趣的位置,我个人感觉是青春期结束以后,这个时间就是。青春期之前人不分男女,人之初,一团肉。但是,青春期最大的特点就是长个儿,基本上长个儿、长身体为主。但是到了青春期结束以后,有几个很重要的特点:
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1704057919 第一,长个儿的时间结束了,开始长头脑、长智慧,另外你也要进入一个全面发展。大家在青春期之前长个儿,青春期之后就是全面发展。
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1704057921 第二个事情,青春期之前,人比较简单;青春期之后,所有的角色越来越清晰,人生由此展开丰富的历程。有的男生当兵、(做)科学家、当企业家、做政府领导,也有的女生谈个小恋爱,养一个起居,人生越来越丰富。
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1704057923 前几天我看一个同学,发现我们的人生历程就有很大的变化。青春期之后不长个儿,不等于驼背,驼背大概要四五十岁以后。在高的水平上停一段时间,青春期之后角色开始多样化。在不同的角色扮演当中,实际上人生依然精彩,这就是大体上……。房地产其实也是经历了这样的阶段。接下来我们要看,房地产跟以前的房地产是非常不一样的房地产。房地产青春期就是住宅,只要有住宅,只要有规模就是好的。但是今后除了住宅,房地产好复杂,有住宅,有非住宅,有购物中心、医疗,又有政府,连监狱都可以去做。现在有各种各样的反贪腐,官员的不动产也有很大的增长空间,只是跟我们无缘而已。
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1704057925 到未来创新有什么样的事情需要特别的关注?今天简单地跟大家说一下,我们未来的创新的方向大体上就是一个使命,坚持一个使命,沿着一条价值链,以四种模式展开。
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1704057927 一个使命:创造最具价值的人造空间
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1704057929 所谓一个使命,房地产是干什么的?这件事情我相信我们都有很多的思考,在我看来,房地产的使命就是创造最具价值的人造空间。大家知道人和动物不同,就是我们在人造空间里,老鼠是在自然的空间里,老鼠要打洞,也是自己的空间。但是,大部分的动物不是在人造空间里,只有人在人造空间里。人造空间有两种:一种是移动的,汽车,这是人造的移动空间;另外一种是固定的人造空间,比如说我们这个地方是固定的位置,不能搬走。所以,房地产的使命就是创造最具有价值的人造空间。
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1704057931 最具有价值的人造空间由哪些事情决定?第一由位置决定,第二由技术决定,第三是由管理决定的,第四是由运营方式决定的。比如说技术很重要,空间的价值如果没有空调、没有灯光、没有新能源,这个商业空间的价值就大大地降低了——很热,人就不进来。如果人不进来,生意就无法做,最后就变成负资产。技术对空间价值很重要。另外还有运营管理,运营管理对于商业空间的价值也非常的重要。我住在这个酒店,进来第一件事情,钥匙不能用,一个酒店的钥匙不能用,那就多凑巧,等工程部把门撬开,才让我进去,这是运营管理。人还会来第二次?如果不来第二次,运营水平特别低,客户就不愿意来,不愿意付更好的价钱来租这个房间,酒店就要关门了。运营管理对于运营价值、对于空间的价值非常的重要。所以我们讲这一个使命带来的是四个要素,这四个要素来决定一个商业空间,我们有人造空间的价值。
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1704057933 一条价值链:由制造业的价值链到服务业,再到金融业
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1704057935 我们再来看一条价值链,价值链我们知道房地产作为一生来看,它的价值链从下边是制造业,就是开发业,中间是服务业,就是运营、管理、资产管理服务业,再上面就是金融业。由制造业的价值链到服务业,再到金融业,这个由下到上的过程是房地产全部的价值链的过程。在不同的价值链的位置,创新的内容很不一样。大家来看住宅,传统的住宅开发,它的价值链在制造业这个范围,是规模、成本、速度。谁规模大、成本低、速度快,就最牛。如果你搞住宅产业化,就需要速度高、成本低,像中海,钢筋掌握到恰到好处,不多不少。周转速度,价格不求最高,但求不亏,卖得快。这就是制造业的竞争,创新无非就是这样。
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1704057937 但是最近一段有点变化,大家知道制造业最后的竞争、最后的结果非常困难,全球都一样,就是我们在制造过程的生产率提高了,成本是降低了,但是在两头的成本是加高的,研发的成本和市场营销的成本。但是利润呢?销售收入和利润呢?是在减少的。由于价格垄断不大容易,制造业的利润越来越窄,最后有很多维持不下去。
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1704057939 怎么样增加制造业的竞争力?就是两件事情,做细分市场,把细分市场做到极致。我好多年前去加拿大,他们老是跟我开会谈同性恋公寓。当时我们不懂,我们认为祖宗交下来就是一种用法,一直用下来就不错了。但是他们说可以创新使用,要做同性恋公寓,一个城市做多少套。今天发现这个细分市场如果在中国,在今天的时间,你把它做好,我觉得在北京、上海做个100套、200套,是有价值的,在长沙给个50套也可以租出去。全国算下来成千上万套,这个出租在你的手里,那你太牛了。他们都是专业人士,服务态度好,目光特别慈祥,为人特别谦卑,这个客户很好管理。还有度假、投资,还有专门的一些不同用途的住宅产品。另外一个是我们可以看到除了细分市场以外,还有服务。我们怎么样把服务做好?硬体卖不动了,我们就卖服务,就像汽车赚不了多少钱,4S店赚钱。围绕着住宅所有的服务,跟移动互联网结合,跟全方位的健康、保险(结合),各种服务越来越多,然后抵消掉在制造环节的利润下降。我们看这一段的价值链非常简单,就是创新的天地在哪里。如果说在第一阶段,我们是竞争力,成本规模在下降;第二个阶段就是细分市场和服务。
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