1704057941
我们再来看一下中间这一段，就是运营管理这个竞争。商用不动产，核心的能力就是运营能力，保证每一平米的空间能创造最大价值的租金，这个是运营能力，无论是酒店、商场，还是其他的商用的出租的不动产，每一个平米创造多少的租金和服务，围绕着这个来展开你的创新。当然，不同的是商业部动态产业比住宅更多、更复杂，技术门槛越高。目前来看，全国的商用不动产有四大类。
1704057942
1704057943
物流仓库。跟电商结合的物流仓库，商用不动产在过去五年增长得很好，我们也有参与这部分，这部分增长得不错。这部分的增长每年大概10%～30%的增长，租金每年涨10%～15%。过去你买东西从工厂到批发环节，到百货公司，自己坐车把百货公司的东西拿回家。现在不一样了，生产出来的东西直接到仓库，然后用快递小哥送过来。所以这个东西挪到这里来，全球的购物中心每年减少，李宁也关了不少店，都是因为电商的兴起。目前物流相关的不动产增长得很好。
1704057944
1704057945
第二医疗健康。医疗的不动产，医院民营占43%，国有的占一半多。在民营这一半和国有的一半里，去年国有的这部分的医疗机构占六十多家，民营占一百多家。在民营的一万多家里八千家来自于一个地区，就是福建的莆田。莆田来自于一个庄，有四个村，四个村有一个带头的大哥。这部分对空间的需求增长非常快。所以，为什么大家会注意？我最近对医疗的参与，为什么跟莆田的乡亲在一起？是未来的潜在的商业不动产的客户，他每年对这个空间的需求巨大，这部分的需求量他们是最好的客户。第一租约很长，都是15～20年，短的不租，写字楼的租客一般是1～3年。但是医院的租客，男子医院和女子医院都是15～20年。由于行业健康增长非常快，他们的收入不错，租金给得不错，你想这类的房地产如果你去满足这部分的需求，你的生意一定就会好的。这就是刚才讲的，我们要创造有价值的人造空间。这个价值也要看你的客户是不是在创造他的现金流，他的现金流大，他支付的租金高。
1704057946
1704057947
第三类，就是我们讲的跟教育相关的不动产。中国经济要持续增长，除了要住宅，还有教育，基础教育、职业教育等各种教育，职业教育的发展，专业教育的发展，成人教育的发展，对于房地产是巨大的一个需求。在零九年（2009年）金融危机以后，这四年里最有意思的，美国一直上升的股票有三家，都是跟教育、学生公寓出租（有关）的。经济不好的时候，教育不见得不好；经济不好的时候，医院不等于不好；经济不好的时候，火葬场生意（不一定）不好。有一些好跟经济周期关联度的是既（有）正相关，也有负相关，只要好与不好，都有一定的量。教育就是这样的，在教育领域的不动产增长很快。
1704057948
1704057949
第四类，过去几年本来由市场做的，却是由政府做了——公共服务业。政府很多的行政中心，这个局，那个办，这个物业应该说其实由民间做租给政府。因为这部分政府拿融资平台来贷款，背利息，建的房子使用率很低，如果由民间做租给他，使用率很高。
1704057950
1704057951
有两个不好的。第一购物中心不太好，全中国、全世界都是这样的，所以购物中心的面积由于电商的冲击，大量在减少。第二不好的是全中国除了少数成熟，GDP过了一万美金的少数城市，大部分的写字楼市场不好，因为一定是吃饱了以后才有的市场，日子过得差不多了才想起创业，才有能力创业，才有需要弄一个会所，弄一个办公楼。所以在中国，除了少数GDP超过一万美金的城市，有写字楼的市场，特别是北京、上海、深圳这样的，大部分的地方的租金，写字楼的租金极低，几乎没有什么市场。
1704057952
1704057953
所以这几个（是）大家值得关注的。
1704057954
1704057955
房企的四种商业模式
1704057956
1704057957
金融和不动产的结合。当物业出租特别好的时候，有可能把产品金融化，把租金金融化变成债券，卖出去，这叫做不动产投资信托，或者是其他的创新的金融产品。而这类的金融性的不动产，在未来发展很快，最近房地产的债券都在抵债，这都是房地产金融性的服务。
1704057958
1704057959
房地产金融当中的创新空间非常之大。我们看这条线上有很多创新的地方，无论是在价值链的下面，住宅、制造业，无论是商业不动产的服务业、金融业都有创新。
1704057960
1704057961
我们去研究商业模式，从商业模式中找到创新的地方也是非常有机会的。第一种商业模式非常简单，开发模式——做了卖。制造业这种模式大家非常的熟悉，但是这种模式问题在哪里？在中国目前这个模式几乎走到头了。走到头的标志不是我讲的，有四个最重要的标志。第一人均GDP过了8000美金，城市基本的住宅超过30平米，已经超过了很多中等发达国家。新房子和旧房子的交易量超过1：1。在娄底、吉首，卖五套房子，五套都是新房；长沙是一套旧房，一套新房。一个城市、一个国家的经济体，如果人口的增量体制了，这个模式就面临着比较大的压力。北京每年增70万人，十年人口翻一番，盖多少房子都不够。每年长沙增加二三十万人，支撑它的需求，如果每年进来100万人，现在的房子不够。所以，人口的增量很重要。还有资本市场对这个模式的估值。你的股票价格等于你的净资产，还不如你的净资产。这四个标志出现之后，估值这么低的时候，开发商做两个事——退市和转型。今天所有A股的估值跟香港一样，香港跟美国一样，基本上一样了。这类商业模式的估值是五到七倍，这些公司都在嚷嚷转型，如果不转型就是退市。所以第一种模式，大家知道，只能去转型，要么在资本市场退市。这种模式在今后十年上升的空间比较小了。
1704057962
1704057963
第二种模式叫做资产经营管理类的，就是我们刚才讲的商用不动产，以运营为导向的模式。我们住宅类的公司最大的，万科、中海等等这些公司，这些公司做了30年，它目前的净资产跟股价差不多。但是还有一家公司在北京很有趣——国贸，这家公司在北京30年，就干了一件事，盖了国贸一期、二期、三期，110万平米，这个面积多吗？不多。但是这110万平米的估值将近一千亿，物业每年大量的收资金。这种模式是资产管理类的模式，就是它拿到资产，自己管理经营，把它做得非常好。这种模式的估值在资本市场上是15到20倍，这种模式是未来可能大家要研究的创新的一种方法。就是说你做30年开发，从公司来说你得到的价值不如30年就盖了110万（平米）。所以不是盖得多，还是讲创新。
1704057964
1704057965
第三种模式，金融类。如果把国贸这种物业作为金融产品，再卖出来，估值是20到30倍，这是第三种模式，金融性的不动产估值更高。
1704057966
1704057967
第四种模式就是互联网。互联网（是）非常牛的一件事。有一家公司只有四年，就把大家多余的房子放在网上，谁要租就上网，现在有60万间房子在网上，每天成交4万，估值120亿美金。在网上放一千万间房子，每天出租能够出租100万，估值三五百亿是肯定的。
1704057968
1704057969
这段时间全国的房地产和互联网的联系很多，有四种方式：产品到客户端，交易、出租，买卖，这是一类，做得不错；第二种就是智能家居，整合室内；第三种是物业；第四种是自由定制的模式。
1704057970
1704057971
总之，互联网和房地产的结合，这类的商业模式创新空间很大，未来市场的估值巨高。
1704057972
1704057973
1704057974
1704057975
1704057977
冯仑：我的风马牛哲学 守本分，有期待，多夹菜
1704057978
1704057979
各位朋友大家下午好，一晃就到年底，我想起年初在亚克力的时候，讲过一个故事，这个故事最后得到一个结论，就叫做“守本分，有期待”。
1704057980
1704057981
我先从这个故事开始。大家要欢乐一下，我只好讲故事。这个故事发生在我上高中时，那时候是文革，董总（董明珠）还是一个豆蔻年华的少女，我们没用上空调。我的班主任住在一排平房最顶头那间，离他家还有三个门的地方，有我们一个语文老师李老师的房子。那时候一间房子不到10平米，夏天西安非常热。
1704057982
1704057983
有一天，我到我们班主任那儿去，发现一个妇女，穿着长衣长袖坐在门口。我当时很诧异，问我们老师。我说：苏老师，那个李老师家门口坐着一个像农村乡下来的（妇女），为什么这么热她不去房间里待着？苏老师告诉我，陕西人规矩大。我说：怎么规矩大呢？他说：在陕西有一个规矩，如果农村妇女回家的时候丈夫不在家里，第一，你不能一个人在屋里待着，这样就有嫌疑，万一动作变异就容易引起误解；第二，不能穿短衣服一个人在屋里晃来晃去；第三个也不能一个人穿短裤在门口晃来晃去，唯一的做法就是在那儿等来等去。她的心态就是天太热了，老公赶紧回家。
1704057984
1704057985
我讲这个故事就是说，民营企业真正要做的一个姿势就是守本分，有期待。今年年初，其中一个重要的期待就是市场的力量。我们心里边其实在嘀咕一件事情，在市场的力量这个话题里，我们要期待什么呢？
1704057986
1704057987
我们第一期待政府的手由闲不住的手变成一双理性和温柔的手，把手拿回来。这个期待对不对？我想三中全会召开以前，企业家心里一直都有这个期待。今天我看到一个朋友的微博上发了一个特别有趣的数字，说一年罚款上万亿。我不知道这个数字对不对，但是这个罚款以至于罚到一个河南的妇女喝毒药，这就是政府的手，各部门的手都伸出来罚款（的缘故）。这件事情显然就不是我们所期待的。我们期待的不是政府各部门都可以罚款，罚款的钱都放在各部门不交给公共财政，最后不转化为社保资金、教育和卫生，只是停留在他们那个部门里。我们不期待这件事情。
1704057988
1704057989
我们也期待政府的审批更简化，简化到什么程度？不要像发结婚证，又发结婚证，又管做爱姿势，大家就不要结婚了。但是，你又不管高潮和生儿子，你管这么多干什么？所以，我们反复的期待就是一件事情，就是政府和市场的关系要搞清楚。我们欣喜地看到这个期待没有落空，三中全会决定出来之后非常清楚，市场将会起一个决定性作用，而政府应该发挥它应该发挥的一个积极作用，特别是在地方政府的公共服务方面的一个重要的职能作用。这一点我觉得非常高兴。所以，有期待，关键期待没落空，这是我们非常高兴的。
1704057990
[
上一页 ]
[ :1.704057941e+09 ]
[
下一页 ]