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1704057927 一个使命:创造最具价值的人造空间
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1704057929 所谓一个使命,房地产是干什么的?这件事情我相信我们都有很多的思考,在我看来,房地产的使命就是创造最具价值的人造空间。大家知道人和动物不同,就是我们在人造空间里,老鼠是在自然的空间里,老鼠要打洞,也是自己的空间。但是,大部分的动物不是在人造空间里,只有人在人造空间里。人造空间有两种:一种是移动的,汽车,这是人造的移动空间;另外一种是固定的人造空间,比如说我们这个地方是固定的位置,不能搬走。所以,房地产的使命就是创造最具有价值的人造空间。
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1704057931 最具有价值的人造空间由哪些事情决定?第一由位置决定,第二由技术决定,第三是由管理决定的,第四是由运营方式决定的。比如说技术很重要,空间的价值如果没有空调、没有灯光、没有新能源,这个商业空间的价值就大大地降低了——很热,人就不进来。如果人不进来,生意就无法做,最后就变成负资产。技术对空间价值很重要。另外还有运营管理,运营管理对于商业空间的价值也非常的重要。我住在这个酒店,进来第一件事情,钥匙不能用,一个酒店的钥匙不能用,那就多凑巧,等工程部把门撬开,才让我进去,这是运营管理。人还会来第二次?如果不来第二次,运营水平特别低,客户就不愿意来,不愿意付更好的价钱来租这个房间,酒店就要关门了。运营管理对于运营价值、对于空间的价值非常的重要。所以我们讲这一个使命带来的是四个要素,这四个要素来决定一个商业空间,我们有人造空间的价值。
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1704057933 一条价值链:由制造业的价值链到服务业,再到金融业
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1704057935 我们再来看一条价值链,价值链我们知道房地产作为一生来看,它的价值链从下边是制造业,就是开发业,中间是服务业,就是运营、管理、资产管理服务业,再上面就是金融业。由制造业的价值链到服务业,再到金融业,这个由下到上的过程是房地产全部的价值链的过程。在不同的价值链的位置,创新的内容很不一样。大家来看住宅,传统的住宅开发,它的价值链在制造业这个范围,是规模、成本、速度。谁规模大、成本低、速度快,就最牛。如果你搞住宅产业化,就需要速度高、成本低,像中海,钢筋掌握到恰到好处,不多不少。周转速度,价格不求最高,但求不亏,卖得快。这就是制造业的竞争,创新无非就是这样。
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1704057937 但是最近一段有点变化,大家知道制造业最后的竞争、最后的结果非常困难,全球都一样,就是我们在制造过程的生产率提高了,成本是降低了,但是在两头的成本是加高的,研发的成本和市场营销的成本。但是利润呢?销售收入和利润呢?是在减少的。由于价格垄断不大容易,制造业的利润越来越窄,最后有很多维持不下去。
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1704057939 怎么样增加制造业的竞争力?就是两件事情,做细分市场,把细分市场做到极致。我好多年前去加拿大,他们老是跟我开会谈同性恋公寓。当时我们不懂,我们认为祖宗交下来就是一种用法,一直用下来就不错了。但是他们说可以创新使用,要做同性恋公寓,一个城市做多少套。今天发现这个细分市场如果在中国,在今天的时间,你把它做好,我觉得在北京、上海做个100套、200套,是有价值的,在长沙给个50套也可以租出去。全国算下来成千上万套,这个出租在你的手里,那你太牛了。他们都是专业人士,服务态度好,目光特别慈祥,为人特别谦卑,这个客户很好管理。还有度假、投资,还有专门的一些不同用途的住宅产品。另外一个是我们可以看到除了细分市场以外,还有服务。我们怎么样把服务做好?硬体卖不动了,我们就卖服务,就像汽车赚不了多少钱,4S店赚钱。围绕着住宅所有的服务,跟移动互联网结合,跟全方位的健康、保险(结合),各种服务越来越多,然后抵消掉在制造环节的利润下降。我们看这一段的价值链非常简单,就是创新的天地在哪里。如果说在第一阶段,我们是竞争力,成本规模在下降;第二个阶段就是细分市场和服务。
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1704057941 我们再来看一下中间这一段,就是运营管理这个竞争。商用不动产,核心的能力就是运营能力,保证每一平米的空间能创造最大价值的租金,这个是运营能力,无论是酒店、商场,还是其他的商用的出租的不动产,每一个平米创造多少的租金和服务,围绕着这个来展开你的创新。当然,不同的是商业部动态产业比住宅更多、更复杂,技术门槛越高。目前来看,全国的商用不动产有四大类。
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1704057943 物流仓库。跟电商结合的物流仓库,商用不动产在过去五年增长得很好,我们也有参与这部分,这部分增长得不错。这部分的增长每年大概10%~30%的增长,租金每年涨10%~15%。过去你买东西从工厂到批发环节,到百货公司,自己坐车把百货公司的东西拿回家。现在不一样了,生产出来的东西直接到仓库,然后用快递小哥送过来。所以这个东西挪到这里来,全球的购物中心每年减少,李宁也关了不少店,都是因为电商的兴起。目前物流相关的不动产增长得很好。
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1704057945 第二医疗健康。医疗的不动产,医院民营占43%,国有的占一半多。在民营这一半和国有的一半里,去年国有的这部分的医疗机构占六十多家,民营占一百多家。在民营的一万多家里八千家来自于一个地区,就是福建的莆田。莆田来自于一个庄,有四个村,四个村有一个带头的大哥。这部分对空间的需求增长非常快。所以,为什么大家会注意?我最近对医疗的参与,为什么跟莆田的乡亲在一起?是未来的潜在的商业不动产的客户,他每年对这个空间的需求巨大,这部分的需求量他们是最好的客户。第一租约很长,都是15~20年,短的不租,写字楼的租客一般是1~3年。但是医院的租客,男子医院和女子医院都是15~20年。由于行业健康增长非常快,他们的收入不错,租金给得不错,你想这类的房地产如果你去满足这部分的需求,你的生意一定就会好的。这就是刚才讲的,我们要创造有价值的人造空间。这个价值也要看你的客户是不是在创造他的现金流,他的现金流大,他支付的租金高。
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1704057947 第三类,就是我们讲的跟教育相关的不动产。中国经济要持续增长,除了要住宅,还有教育,基础教育、职业教育等各种教育,职业教育的发展,专业教育的发展,成人教育的发展,对于房地产是巨大的一个需求。在零九年(2009年)金融危机以后,这四年里最有意思的,美国一直上升的股票有三家,都是跟教育、学生公寓出租(有关)的。经济不好的时候,教育不见得不好;经济不好的时候,医院不等于不好;经济不好的时候,火葬场生意(不一定)不好。有一些好跟经济周期关联度的是既(有)正相关,也有负相关,只要好与不好,都有一定的量。教育就是这样的,在教育领域的不动产增长很快。
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1704057949 第四类,过去几年本来由市场做的,却是由政府做了——公共服务业。政府很多的行政中心,这个局,那个办,这个物业应该说其实由民间做租给政府。因为这部分政府拿融资平台来贷款,背利息,建的房子使用率很低,如果由民间做租给他,使用率很高。
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1704057951 有两个不好的。第一购物中心不太好,全中国、全世界都是这样的,所以购物中心的面积由于电商的冲击,大量在减少。第二不好的是全中国除了少数成熟,GDP过了一万美金的少数城市,大部分的写字楼市场不好,因为一定是吃饱了以后才有的市场,日子过得差不多了才想起创业,才有能力创业,才有需要弄一个会所,弄一个办公楼。所以在中国,除了少数GDP超过一万美金的城市,有写字楼的市场,特别是北京、上海、深圳这样的,大部分的地方的租金,写字楼的租金极低,几乎没有什么市场。
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1704057953 所以这几个(是)大家值得关注的。
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1704057955 房企的四种商业模式
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1704057957 金融和不动产的结合。当物业出租特别好的时候,有可能把产品金融化,把租金金融化变成债券,卖出去,这叫做不动产投资信托,或者是其他的创新的金融产品。而这类的金融性的不动产,在未来发展很快,最近房地产的债券都在抵债,这都是房地产金融性的服务。
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1704057959 房地产金融当中的创新空间非常之大。我们看这条线上有很多创新的地方,无论是在价值链的下面,住宅、制造业,无论是商业不动产的服务业、金融业都有创新。
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1704057961 我们去研究商业模式,从商业模式中找到创新的地方也是非常有机会的。第一种商业模式非常简单,开发模式——做了卖。制造业这种模式大家非常的熟悉,但是这种模式问题在哪里?在中国目前这个模式几乎走到头了。走到头的标志不是我讲的,有四个最重要的标志。第一人均GDP过了8000美金,城市基本的住宅超过30平米,已经超过了很多中等发达国家。新房子和旧房子的交易量超过1:1。在娄底、吉首,卖五套房子,五套都是新房;长沙是一套旧房,一套新房。一个城市、一个国家的经济体,如果人口的增量体制了,这个模式就面临着比较大的压力。北京每年增70万人,十年人口翻一番,盖多少房子都不够。每年长沙增加二三十万人,支撑它的需求,如果每年进来100万人,现在的房子不够。所以,人口的增量很重要。还有资本市场对这个模式的估值。你的股票价格等于你的净资产,还不如你的净资产。这四个标志出现之后,估值这么低的时候,开发商做两个事——退市和转型。今天所有A股的估值跟香港一样,香港跟美国一样,基本上一样了。这类商业模式的估值是五到七倍,这些公司都在嚷嚷转型,如果不转型就是退市。所以第一种模式,大家知道,只能去转型,要么在资本市场退市。这种模式在今后十年上升的空间比较小了。
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1704057963 第二种模式叫做资产经营管理类的,就是我们刚才讲的商用不动产,以运营为导向的模式。我们住宅类的公司最大的,万科、中海等等这些公司,这些公司做了30年,它目前的净资产跟股价差不多。但是还有一家公司在北京很有趣——国贸,这家公司在北京30年,就干了一件事,盖了国贸一期、二期、三期,110万平米,这个面积多吗?不多。但是这110万平米的估值将近一千亿,物业每年大量的收资金。这种模式是资产管理类的模式,就是它拿到资产,自己管理经营,把它做得非常好。这种模式的估值在资本市场上是15到20倍,这种模式是未来可能大家要研究的创新的一种方法。就是说你做30年开发,从公司来说你得到的价值不如30年就盖了110万(平米)。所以不是盖得多,还是讲创新。
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1704057965 第三种模式,金融类。如果把国贸这种物业作为金融产品,再卖出来,估值是20到30倍,这是第三种模式,金融性的不动产估值更高。
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1704057967 第四种模式就是互联网。互联网(是)非常牛的一件事。有一家公司只有四年,就把大家多余的房子放在网上,谁要租就上网,现在有60万间房子在网上,每天成交4万,估值120亿美金。在网上放一千万间房子,每天出租能够出租100万,估值三五百亿是肯定的。
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1704057969 这段时间全国的房地产和互联网的联系很多,有四种方式:产品到客户端,交易、出租,买卖,这是一类,做得不错;第二种就是智能家居,整合室内;第三种是物业;第四种是自由定制的模式。
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1704057971 总之,互联网和房地产的结合,这类的商业模式创新空间很大,未来市场的估值巨高。
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