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房企的四种商业模式
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金融和不动产的结合。当物业出租特别好的时候，有可能把产品金融化，把租金金融化变成债券，卖出去，这叫做不动产投资信托，或者是其他的创新的金融产品。而这类的金融性的不动产，在未来发展很快，最近房地产的债券都在抵债，这都是房地产金融性的服务。
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房地产金融当中的创新空间非常之大。我们看这条线上有很多创新的地方，无论是在价值链的下面，住宅、制造业，无论是商业不动产的服务业、金融业都有创新。
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我们去研究商业模式，从商业模式中找到创新的地方也是非常有机会的。第一种商业模式非常简单，开发模式——做了卖。制造业这种模式大家非常的熟悉，但是这种模式问题在哪里？在中国目前这个模式几乎走到头了。走到头的标志不是我讲的，有四个最重要的标志。第一人均GDP过了8000美金，城市基本的住宅超过30平米，已经超过了很多中等发达国家。新房子和旧房子的交易量超过1：1。在娄底、吉首，卖五套房子，五套都是新房；长沙是一套旧房，一套新房。一个城市、一个国家的经济体，如果人口的增量体制了，这个模式就面临着比较大的压力。北京每年增70万人，十年人口翻一番，盖多少房子都不够。每年长沙增加二三十万人，支撑它的需求，如果每年进来100万人，现在的房子不够。所以，人口的增量很重要。还有资本市场对这个模式的估值。你的股票价格等于你的净资产，还不如你的净资产。这四个标志出现之后，估值这么低的时候，开发商做两个事——退市和转型。今天所有A股的估值跟香港一样，香港跟美国一样，基本上一样了。这类商业模式的估值是五到七倍，这些公司都在嚷嚷转型，如果不转型就是退市。所以第一种模式，大家知道，只能去转型，要么在资本市场退市。这种模式在今后十年上升的空间比较小了。
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第二种模式叫做资产经营管理类的，就是我们刚才讲的商用不动产，以运营为导向的模式。我们住宅类的公司最大的，万科、中海等等这些公司，这些公司做了30年，它目前的净资产跟股价差不多。但是还有一家公司在北京很有趣——国贸，这家公司在北京30年，就干了一件事，盖了国贸一期、二期、三期，110万平米，这个面积多吗？不多。但是这110万平米的估值将近一千亿，物业每年大量的收资金。这种模式是资产管理类的模式，就是它拿到资产，自己管理经营，把它做得非常好。这种模式的估值在资本市场上是15到20倍，这种模式是未来可能大家要研究的创新的一种方法。就是说你做30年开发，从公司来说你得到的价值不如30年就盖了110万（平米）。所以不是盖得多，还是讲创新。
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第三种模式，金融类。如果把国贸这种物业作为金融产品，再卖出来，估值是20到30倍，这是第三种模式，金融性的不动产估值更高。
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第四种模式就是互联网。互联网（是）非常牛的一件事。有一家公司只有四年，就把大家多余的房子放在网上，谁要租就上网，现在有60万间房子在网上，每天成交4万，估值120亿美金。在网上放一千万间房子，每天出租能够出租100万，估值三五百亿是肯定的。
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这段时间全国的房地产和互联网的联系很多，有四种方式：产品到客户端，交易、出租，买卖，这是一类，做得不错；第二种就是智能家居，整合室内；第三种是物业；第四种是自由定制的模式。
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总之，互联网和房地产的结合，这类的商业模式创新空间很大，未来市场的估值巨高。
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冯仑：我的风马牛哲学 守本分，有期待，多夹菜
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各位朋友大家下午好，一晃就到年底，我想起年初在亚克力的时候，讲过一个故事，这个故事最后得到一个结论，就叫做“守本分，有期待”。
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我先从这个故事开始。大家要欢乐一下，我只好讲故事。这个故事发生在我上高中时，那时候是文革，董总（董明珠）还是一个豆蔻年华的少女，我们没用上空调。我的班主任住在一排平房最顶头那间，离他家还有三个门的地方，有我们一个语文老师李老师的房子。那时候一间房子不到10平米，夏天西安非常热。
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有一天，我到我们班主任那儿去，发现一个妇女，穿着长衣长袖坐在门口。我当时很诧异，问我们老师。我说：苏老师，那个李老师家门口坐着一个像农村乡下来的（妇女），为什么这么热她不去房间里待着？苏老师告诉我，陕西人规矩大。我说：怎么规矩大呢？他说：在陕西有一个规矩，如果农村妇女回家的时候丈夫不在家里，第一，你不能一个人在屋里待着，这样就有嫌疑，万一动作变异就容易引起误解；第二，不能穿短衣服一个人在屋里晃来晃去；第三个也不能一个人穿短裤在门口晃来晃去，唯一的做法就是在那儿等来等去。她的心态就是天太热了，老公赶紧回家。
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我讲这个故事就是说，民营企业真正要做的一个姿势就是守本分，有期待。今年年初，其中一个重要的期待就是市场的力量。我们心里边其实在嘀咕一件事情，在市场的力量这个话题里，我们要期待什么呢？
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我们第一期待政府的手由闲不住的手变成一双理性和温柔的手，把手拿回来。这个期待对不对？我想三中全会召开以前，企业家心里一直都有这个期待。今天我看到一个朋友的微博上发了一个特别有趣的数字，说一年罚款上万亿。我不知道这个数字对不对，但是这个罚款以至于罚到一个河南的妇女喝毒药，这就是政府的手，各部门的手都伸出来罚款（的缘故）。这件事情显然就不是我们所期待的。我们期待的不是政府各部门都可以罚款，罚款的钱都放在各部门不交给公共财政，最后不转化为社保资金、教育和卫生，只是停留在他们那个部门里。我们不期待这件事情。
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我们也期待政府的审批更简化，简化到什么程度？不要像发结婚证，又发结婚证，又管做爱姿势，大家就不要结婚了。但是，你又不管高潮和生儿子，你管这么多干什么？所以，我们反复的期待就是一件事情，就是政府和市场的关系要搞清楚。我们欣喜地看到这个期待没有落空，三中全会决定出来之后非常清楚，市场将会起一个决定性作用，而政府应该发挥它应该发挥的一个积极作用，特别是在地方政府的公共服务方面的一个重要的职能作用。这一点我觉得非常高兴。所以，有期待，关键期待没落空，这是我们非常高兴的。
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第二件事情我们也期待，就是民营企业能不能要稍微放开胆子做点事情，腰杆稍微直起来一点。为什么？以往，过去前几年，民营企业在市场上被挤压的空间非常小，这个空间越来越小之后，我们除了投降，除了推门跑掉，我们没有什么事情可做了。所以，我们很期待民营企业的定位，和在市场当中的角色要清晰。现在我非常欣喜的看到三中全会的决定当中，把这件事情也非常明确了，民营企业在这个文件里边给我们的定位和一切的其他的企业是一样的。也就是说，今后我们不用再担心“国进民退”，也不用再欣喜“民进国退”，我们应该坦然面对，优进劣退。我们要做最好的企业，像董总一样，我们做最好的企业我们就能进，我们做不好的企业，不管你出身什么，都应该退，我看到这样一个前景，所以我们这样一个期待非常的好，又没有落空。
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那么，市场的力量，政府的行为规范了，企业的角色清晰了，我们未来就要进入黄金的十年。对于民营企业来说，这更是毋庸置疑的。所以，我总是在讲，也给一些民营企业朋友讲，我们不应该再发牢骚了，因为今天从过去100年来看，民营企业的地位在今天已经有点过高，不是不高，有点过高了。为什么呢？现在民营企业只要你做得还不错，你到地方上去，地方首长无论是书记、市长都会很认真地接待你，还要跟你吃饭。而且，现在地方上在八项规定这么严格的情况下，地方上还有一条例外，就是招商引资的时候，包括民营企业来，可以吃饭，但是官员自己不可以喝酒，你们可以喝。这个地位已经高得不能再高了，所以不要抱怨。
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这时候我们应该看到，如果说未来十年我们换了一个桌子有一个宴席，过去我们吃饭的时候上了一盘菜，有四双筷子放在那。一双筷子给了地方政府，先动筷子是地方政府，然后这个手还不能停，不断在夹菜。现在我们看到地方政府这双筷子放下了，因为土地财政的动力被消掉了，地方政府圈地卖高价地的积极性被抑制了，地方债务要偿还。另外一双筷子就是老外，老外趾高气扬，以高端大气的姿态进来了，现在这双筷子也放下了。第三双筷子就是央企，央企根本不用动手，只要使个眼神，服务员就把肉夹给他了。那个时候我们坐在那儿等别人都夹完了的时候，我们战战兢兢地请示，可以动手了吗？它盘子里都没有了，他们说可以动手了，我们才开始吃。
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但是，今后十年我发现改变了，还是这盘菜，关键桌子上又多了一盘菜，因为我们要城镇化，要改变市场的一些决定性力量。这句话意味着桌子上上的菜会更多，但是地方政府的筷子放下了，外商的筷子现在是战战兢兢，央企现在也是要自己动手，认真竞争才能夹上肉。这时候我们不用看更多的眼色，我们只要看客户、看市场的眼色，我们大胆地就伸了筷子了，这一筷子下来就是民营企业未来十年的成绩。
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所以，我觉得在未来十年当中，这个黄金十年市场更大，规则更公平，我们的市场性更强，民营企业的地位、作用也会发挥得更好。所以，今天我说我们的期待就更加强烈，这个期待跟年初不一样，年初是战战兢兢，有点忐忑，今天我们的期待是有信心，对未来的乐观态度，对未来黄金十年民营企业发展的一个光明的前景，表示了我们充满了期待、热情和自信的眼神，这样一个期待带着我们会走进2014年！谢谢大家！
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