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地产霸权 前 言
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曾荫权上任之初，香港人曾对他寄予厚望，但如今却大失所望。
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近年来，香港时局每况愈下。社会和经济持续不公，以政府为后盾的精英阶层利用不公平的土地和房屋政策，损害民众的利益。加上香港缺乏竞争法，这种不公平现象已深深植根于社会结构之中。这本书的宗旨，就是追本溯源，剖析这种现象。
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过去数年，既得利益者使得楼市泡沫再度膨胀，生活成本高昂，经济上的公平竞争环境不再。土地的垄断，行业和经济集中，引发排挤效应，导致就业和创业机会不断减少，民怨沸腾，更激怒80后一代，包括一贯沉默并且逆来顺受的年轻中产专业人士。
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高地价政策病毒
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在困扰香港社会的长期隐疾中，如脱缰野马般不受控制的楼价，不过是其中的症状之一。香港是居住成本第三高的亚洲城市，置业成本第四高的国际都市（每平方呎〔1〕10709港元，高于日本东京）。香港零售商铺租金亦在全球排名第二。
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尽管2009年香港人均本地生产总值同瑞士一样，接近43000美元，但香港的基尼系数〔2〕高达43.4％，仅低于中非共和国的43.6％，高于中国内地的41.5％。2009年有123万香港人生活在贫困线以下，约10万人居住在环境恶劣的笼屋。〔3〕而李嘉诚、郭氏兄弟和李兆基则登上《福布斯富豪榜》，跻身全球50大富豪之列，资产净值分别为1260亿港元、820亿港元及700亿港元。与2003年的资产净值相比，他们的财富分别增长了107％、59％及142％。
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高昂的居住和营商成本，富者愈富、贫者愈贫，这种种症状都是高地价政策的结果。
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尽管行政长官曾荫权在2005年6月宣誓就职时承诺“以果敢行动维护香港市民的福祉和利益”，但根深蒂固的社会不平等及不公平现象不断恶化。政府措施不得民心，加上迟疑不决、半途而废的作风，社会只得继续挣扎，却又无能为力，出现了温总理所说的“社会深层矛盾”。
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强拍条例侵犯私人财产权
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2010年3月，由功能组别〔4〕主导的立法会强行通过一项备受争议的法案：将50年及以上楼龄楼宇的强制拍卖门槛由九成业权降至八成。也就是说，在一个物业中，有80％住户同意将物业出售给地产发展商，则其他20％住户即便反对，也无济于事，不得不被迫迁出。1999年，《土地（为重新发展而强制售卖）条例》首次通过，拍卖门槛为九成业权，即必须得到90％住户同意，才可以决定物业的前途。这样规定的目的，是防止因为无法联络上一两名业主，而使得地产商的收购程序陷于胶着。但这一次降低拍卖门槛，明显是侵犯私人财产权、公然偏袒地产商的举措。
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据媒体报道，一家地产商之前一直与一幢位于半山、47年楼龄楼宇的数名业主商讨赔偿金额，但此法例于2010年4月生效后，这家地产商已中止谈判。该地产商认为，只需再等三年，当楼宇的楼龄达50年时，便无须再与这几位业主讨价还价，只需申请强制拍卖即可。
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香港发展局局长林郑月娥声称，此项立法是为了方便重建马头围等旧区，但批评者指出，根据以往的记录，申请强制拍卖的建筑物几乎全都是位于半山区的住宅。
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林郑月娥在电台节目中接听听众来电，有一名中学生提出一个尖锐的问题：“政府如何保证地产商不会要求政府把拍卖门槛降低至七成、六成或五成？”
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自强制拍卖条例通过以来，共有20宗强制拍卖个案，其中18宗，申请的地产商在没有竞争的情况下以投标底价买入。近期在北角高尚住宅区宝马山继园台，两座旧住宅楼宇便由新世界集团以每平方呎3475港元申请强拍购得。一般而言，业主不愿出售物业，原因多为赔偿价格和感情因素。地产商提供的补偿款多数情况下不足以让业主在同区购入同类的单位。另外，有一部分业主不愿迁离早已生活习惯的居所，离开相熟的街坊，这种情况尤以老人为甚。而当物业成为地产商的目标，且楼龄已达50年时，这些不愿出售居所的业主大多一筹莫展。
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在正常的收地程序下，只有政府和市区重建局有权为公共利益收回土地。但自1999年以来，地产商已取得收地权。这种权力本不应落入地产商之手，现在却变本加厉降低拍卖门槛。
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高铁脱离常轨
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另一项备受争议的议决，是2010年1月功能组别议员在立法会通过广深港高速铁路拨款计划。这条昂贵的铁路将花费纳税人669亿港元，但50年的回报预计仅有800亿港元。
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由一些热心公益的工程师和其他范畴的专业人士组成的公共专业联盟，提出另外的建议方案，承诺将较政府的方案“更快、更平、更好”。此项方案指出政府的高铁方案有“七宗罪”〔5〕，并认为以新界锦上路为总站会好得多。成本方面，公共专业联盟专家小组建议的投资成本为250亿港元。此外，专家小组的铁路选址建议能避免清拆铁路将会穿过的一个村庄菜园村。
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对这些经过深思熟虑的专家建议，政府官员却嗤之以鼻。当拨款议案在立法会财务委员会会议审议之时，数以千计的示威者围堵立法会，有20多位80后青年更是以“苦行”〔6〕的方式进行抗议。
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兴建高铁，谁会得益最多？何以功能组别的议员急于通过拨款议案？是否因为地产商的建筑附属公司，以及与本地业务关系密切的内地承建商，能获得盈利可观的铁路工程相关合约？
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政府原建议西九文化区〔7〕地皮单一招标，从三个投标者中选择一个，在公众压力下被否决。新成立的西九文化区管理局是否会将40公顷的珍贵地皮招标，作商住发展？这种土地招标和港铁、机场管理局、市建局等法定机构的土地招标一样，不受立法会监管。这块位于连接内地交通枢纽附近的黄金地皮地产商自然不会放过，而基于过往大地产商和政府相互勾结的事实，西九文化区管理局将此块地皮招标不过是早晚的事。
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坐视不理楼宇供不应求
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2002至2003年政府一度暂停公开拍卖土地，2004年起以勾地表制度取代公开土地拍卖。过去数年，楼市飙升，政府却一直拒绝恢复定期公开土地拍卖。此外，尽管公众抗议楼价过高，但政府一直拒绝复建居屋。
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从2003年7月至2005年5月，住宅物业价格上涨63％，2006年中至2008年中，再度攀升32.4％。在全球金融海啸冲击的2008年6月至12月期间，楼价下跌17％，随后反弹，2008年年底至2009年8月期间上涨了20％。自此之后，楼价有增无减，2010年上半年，价格又已上涨三分之一。
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