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2009年10月，据媒体报道，一家地产商以每平方呎71280港元的价格，将一个豪宅单位出售予一名内地买家。《华尔街日报》报道，香港新屋销售的买家中四成是内地人，这源于中国政府2008年11月推行4万亿元人民币的刺激经济方案。毫无疑问，从内地涌入香港的资金推高了楼价，部分原因是香港的移民政策，移民申请人要符合条件，投资地产是选择之一，而绝大部分移民申请人都来自内地。
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一位年轻的医生，也是知名的网络作家，写了一封致行政长官的公开信（刊于《明报》），反映80后这一代对楼价的强烈不满：
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半年的楼价已经升了三分之一！就算是租金也升了两三成。特首你教我们要“睇餸食饭”，量力而为，但我想告诉你，今日的年轻人根本无楼可置、无饭可食！买楼要首期：今天很多年轻人仍然为偿还大学学费以及持续进修的开支，为各大高等教育机构打工；就算让你储到首期，但很快你会发觉，你所预备的首期永远追不上楼价的升幅。能够做九成五按揭的，往往是动辄二三百万的物业，并非月入五万的两口子家庭所能负担，就算选购看似较便宜的旧楼，也找不到银行提供足够的按揭。当你用一年时间储多十万（港）元之际，该单位的楼价又岂止升多三十万。
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在此背景下，另一次楼市泡沫极可能会形成，但政府却坐视不理。虽然房屋供不应求已证据确凿，但政府仍未决定是否恢复定期的土地拍卖（在前任房屋及规划地政局局长孙明扬的“救市九招”〔8〕实施前，定期土地拍卖是惯常的做法）。过去五年，平均每年的楼宇单位吸纳量，一直超过每年新单位供应的净增长。空置率由2003年的6.8％下跌至2009年的4.3％。2009年第一至第四季度，住宅租金水平上涨了15.4％，到2010年，涨幅继续增加。
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“八万五”非罪魁祸首
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行政会议召集人梁振英2010年4月23日在《明报》发表文章，反驳大众认为1997至1998年楼市暴挫，前任特首董建华的“八万五”房屋政策〔9〕是罪魁祸首的论点。梁振英认为，“八万五”房屋政策出自《长远房屋策略评议咨询文件》，文件于1997年1月公布时，并没有导致市场暴跌（咨询期由1997年1月至5月底）。董建华1997年10月在《施政报告》中宣布的政策只是衍生自该份《咨询文件》。当主流媒体口诛笔伐，指董建华的“八万五”房屋政策是市场下挫的罪魁祸首时，其实他不过是替罪羔羊。
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梁振英在文章中指出政府有公共责任向有需要的人士提供可负担的房屋。此举既可以促进社会安定，也能带给市民安全感，同时兴建居屋并不违反市场经济的理念。
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在前港督彭定康的支持下，当时的房屋司司长黄星华编制了1997年《咨询文件》，其理念可追溯至1976年麦理浩政府首次推出的居屋计划〔10〕，目的是帮助所有家庭购置合适和可负担的房屋，同时鼓励市民自置居所。该份《咨询文件》提出用科学和定量模型，来准确地判断长期的房屋需求，使政府可及时提供足够的土地供应。麦理浩政府亦支持实施资助房屋计划，以帮助中低收入人士自置居所，并且在必要时以适当的措施打击地产市场的投机活动。
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可惜，这些合理的目标在2002年被“救市九招”一笔抹煞。政府在市况低迷时削减土地供应，不但剥夺了小地产商购买较廉价土地的机会，也夺去了令市场竞争更健康发展的希望。削减土地供应以振兴疲弱的地产市场，一直是政府维护高地价政策的武器。而事实无数次证明高地价政策弊大于利。根据“救市九招”，用勾地表制度取代定期的公开土地拍卖，变相把控制权拱手让给龙头地产商，他们可藉此控制楼宇供应的时机、地皮的选择和最低价格。无限期搁置兴建居屋，迫使一些中低收入买家转至由少数大地产商主导的私人住宅市场。这除了令此批买家的购买力过度透支，在市场衰退时苦不堪言之外，也剥夺了另一批市民购买可负担房屋的机会。
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目前，私人楼宇价格愈来愈高，但政府坐视不理，不愿复建居屋。即使立法会在2009年11月通过不具约束力的动议，促请政府恢复该计划，但迄今政府唯一的反应，就是曾荫权承诺就此事进行公众咨询。
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房屋协会2010年6月推售“夹心阶层住屋计划”〔11〕余下的约800个单位，以缓解社会对可负担房屋的渴求。协会共接获逾30000份申请，超过认购的40倍。一般而言，希望购买这些单位的申请者，都是中等收入人士，其收入超过居屋设定的上限，但负担不起购买私人楼宇。这些单位虽受到五年转售的限制，但仍获得热烈反响，正正说明市民对可负担房屋的庞大需求。
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有一种言论认为政府没有义务为中低收入人士提供房屋援助，因为此举变相帮助了中低收入人士在地产市场谋取利益。对于这种论点，梁振英2010年5月14日在《明报》发表文章指政府一直批出廉价的土地，犹如向工业及公用事业行业提供补贴，令许多工业家及前身是公用事业的地产财团致富，帮助从事这些行业的人成为亿万富翁。我们却从没听说过，一个居屋业主会因政府补贴而获利至这种程度。梁振英质疑，如果居屋家庭真的能“致富”，社会均富一点，又有何不好？
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降温措施搔不着痒处
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关于政府迟疑不决、半途而废的作风，最恰当的例子莫过于近期的楼市降温措施。这些降温措施针对地产商无视规则和不道德的销售手法，但大部分其实不过是地产商买卖交易的正常合约责任而已。地产商不道德的欺诈手法层出不穷，例如在销售过程中隐瞒价目表等重要信息，待最后一刻才提供；在售楼说明书上发放误导讯息、虚报单位实用率；利用选择性公布的内部销售来操纵价格；利用分批次少量销售在短时间内抬高价格；让地产代理向客户施压等。
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其实，2006年6月前立法会议员李柱铭已在立法会会议上提出动议，通过立法禁止内幕交易、虚假销售、操纵价格和发放不实或误导的资料，旨在提高地产市场的透明度。当时的房屋及规划地政局局长孙明扬否定了此项建议。这次虽然通过了一些措施，但这些急就章的策略究竟能否有效打击投机活动和平抑泡沫充斥的市场，实在令人怀疑。
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以目前的土地和房屋政策来看，恶法之首莫过于“孙九招”。这些倒行逆施的措施扭曲了负责任政府应有的目标。曾荫权政府受制于大地产商，既没有胆量也没有智慧去否决“救市九招”，恢复1998年《长远房屋策略白皮书》内对社会有益的土地和房屋政策。
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政府推行的“救市九招”，声称的理据是不想干预地产市场，但这根本是一场骗局。作为港铁最大的单一股东，政府在过去十年从港铁收取逾200亿港元的股息，其中一半来自物业发展盈利，因为港铁的核心业务之一就是物业发展。政府一直是土地及物业市场中重要的一员，又何谈独立于地产商利益之外？
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市场本就容易波动，而根据公开的长期策略制定的政策，应该高瞻远瞩、坚决且稳定。市场起伏绝不应该动摇既定的政策目标。董建华错在当市场遭遇重挫时，屈服于地产利益集团的压力，放弃了合理的长远政策目标，支持短视、反应过敏的措施。
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竞争条例无助促进竞争
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政府似乎一直在竞争政策的立法方面采用拖延战术。
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自从政府否决了民主派议员2001年提出的《公平竞争条例草案》后，竞争问题一直搁置；直到2006年，政府才向公众咨询具有全面监管权力及职能的跨行业竞争法制度。关于该项建议的另一轮公众咨询，在2008年月进行。
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《公平竞争条例草案》（以下简称《条例草案》）的一些条文颇受争议。根据《条例草案》，一家企业的市场占有率超过40％才被认为是滥用强大的市场力量。某些消息来源估计，三大地产商在住宅市场的市场占有率达77％，但《条例草案》对此却束手无策，因为《条例草案》没有对集体操控市场力量的限制。众所周知，超市行业的市场占有率集中在惠康、百佳这两家行业巨子之手，《条例草案》同样对它们也没有影响。除非可以证明一家企业的市场占有率超过40％，否则未来的竞争法就无能为力。
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《条例草案》也没有任何条文管制妨碍竞争的并购，于是寡头垄断的地产商仍可任意垄断其他未被垄断的行业，行业和经济的集中程度并不会因此减轻。
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《条例草案》不包括纵向协议，因此目前超市行业盛行的“转售价格保证”将不会被禁止。
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由于《条例草案》的效力不足，加上政府明显不愿改变市场结构，目前整体经济，特别是土地和地产市场上失衡的竞争环境，不大可能会恢复。
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