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消费者委员会在1996年发布的私人住宅市场竞争力报告中，描述了大地产商的市场行为，包括令消费者选择减少、价格上升、比较价格的可能性下降等。其中地产商最常用的伎俩就是分批推出单位。对地产商来说，此举是为了测试市场反应，但这种做法限制了供应，变相制定了厚此薄彼的价格。该份报告还指出，在1994年1月至1996年5月期间，政府向57个项目发出预售楼花同意书，涉及40040个单位，但只有四成在市场推售，其余六成不是暂不销售，就是留作内部认购。该报告指出，这种蓄意拖延销售的伎俩，在竞争激烈的市场中是不可能出现的。
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消委会的报告还指出：市场门槛高，包括限制土地供应和土地成本高昂等因素，令香港新住宅市场的竞争不足。有鉴于此，该份报告建议采取以下措施来促进竞争：（一）降低市场门槛；（二）采取措施防止妨碍竞争市场的行为；（三）方便消费者获得可靠的物业数据。可惜的是，政府对这些建议充耳不闻。
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政府的首要任务是设法帮助弱势社群，而非协助财雄势大的人，经济困境时关怀弱势群体就更是当务之急。不管采取“救市九招”的理由如何，其造成的结果是政府为保障少数特权阶层的利益，不惜以牺牲楼市竞争力为代价，损害了整个社会的公平和正义。
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地产霸权 [:1704058273]
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地产霸权 第四章 公用事业亦遭垄断
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地产霸权 在各大地产财团的整体盈利之中，出售发展物业所得的盈利一直占绝大部分，在地产泡沫爆破前尤甚，但这并非他们唯一的收入来源。物业租金收入是这些大地产商稳定的重要收入来源。当市场低迷，物业交易盈利降低时，租金收入便可发挥缓冲作用，避免财团整体盈利受太大影响。
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在2002年之前的10年，三大地产财团的纯利合共3165亿港元。长江实业的平均年度盈利为163亿港元，新鸿基地产为95亿港元，而恒基兆业为58亿港元。除了长实的盈利来自旗下和记出售电讯资产的特殊贡献外，其他都是受惠于蓬勃地产市场带来的丰厚利润。
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这些地产财团凭借主导市场的力量和定价策略，加上地产市场缺乏保护消费者权益的措施，一直获得超常规利益。在经济状况好的时候，不论投资者，还是投机者，都与地产商一样容易赚到钱，故不易察觉这种失衡的现象。但到市况逆转时，事实的真相就暴露出来。1997年年中，地产商和物业代理舞弄魔笛迷惑众人，不少港人失去理智，盲目乐观。大多数人不仅失去了毕生积蓄，也丧失了自尊。
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地产霸权
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地产霸权 [:1704058274]
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牟取暴利：从出租到物业管理
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消费者置业要耗费半生积蓄，但这并非唯一令他们吃亏的地方。使用天然气及电力、公共交通服务，以至购买超市的消费品，这些与日常生活息息相关的方面，消费者也会遭到不公平的对待。经济霸主凭借在行业的市场影响力，再加上政府的默许，人为抬高许多生活必需品的价格。而生活在这种社会的升斗市民，只得屈从于财力丰厚的统治阶级。
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对香港人来说，楼宇物业既是安身之所，也是投资。老谋深算的大地产商当然也深谙其中道理。消费者委员会在1996年报告的结论中提到，市场结构根深蒂固，包括市场门槛高、土地供应有限、龙头地产商拥有强大财力及庞大的土地储备，都造就了地产商成为寡头企业，并采用对消费者不利的供应及定价方法。该报告引述1994年政府专责小组的报告，有表面证据显示地产商有囤积单位的情况。由于没有监察机构、缺乏竞争政策和竞争法，住宅单位的业主一直都是备受剥削的一群。
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这些地产财团除了以高价向一般市民出售单位而获得厚利之外，还通过持有大型地产投资组合牟利，包括出租商场、商业楼宇、酒店、豪华服务式住宅，以及工业大厦。
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对零售企业而言，店铺租金占日常开支的大部分。他们的业务能否持续，往往要视乎铺租水平。在经济繁荣时，租户的营业额迅速增长，其大部分盈利以营业额租金的方式付给业主，租户的储备金减少，遂难以抵御经济逆境。在经济不景气时，即使租户的生意蒙受损失，业主仍会收取基本租金。若租户因长期蒙受生意亏损，而要求租约期满前重新磋商租金，业主极少愿意做出让步。总之，业主会分享租户的盈利，但从来不会承担损失。由于小商户缺乏选择和议价能力，往往任由地产商宰割。而这些小商户即使倒闭了，其他甘冒风险的商户也会前仆后继，迅速取而代之。
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经济不好，业主宁愿给新租户较长的免租期，也不愿调低租金。这是避免现有租户以调低的租金为借口，在续租时要求减租，也可避免其他有意承租的租户以此作为厘订新租约的参考基准。正是因为租金被人为抬高，所以在经济逆转时，商业物业租金（尤其是店铺租金）较之住宅租金需更长的时间才会回落。只有供应远远超过需求，再加上一段较长时间的经济衰退，市场力量才会发挥作用。遇到短期市场逆境时，正是这种稳定的租金水平保障了大业主的租金收入。
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多个经济霸主中，以新鸿基地产的投资物业组合规模最大。至2010年5月30日新鸿基持有2610万平方呎已落成的投资物业、1800万平方呎发展中物业。此外，按地盘面积计算，集团拥有约2500万平方呎的农地，大部分位于新界现有或计划兴建的铁路沿线，并正进行更改土地用途。截至2009年12月31日，该集团录得年度净租金收入达39.6亿港元，而该年度的纯利总额为146.5亿港元，整体出租率为93％。
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在该集团的投资组合中，最具价值的两项投资是持有47.5％股权（恒基兆业地产也持有47.5％的股权）的国际金融中心一、二期，以及全资拥有的港铁九龙站第三、五、六及七期发展项目。该集团还在新界多个人烟稠密的新市镇拥有不少购物中心，比较著名的有沙田新城市广场和葵涌新都会广场。
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九仓集团以商业物业为主，至2009年12月31日其投资组合包括在香港1269万平方呎的楼面面积。其中最具价值的投资是在香港商业楼面面积多达705万平方呎的海港城。这个占地193万平方呎的购物中心，即使在2001年通缩期间，亦取得95％的出租率。该集团另一项最具价值的商业投资，是香港铜锣湾的时代广场。在2001年的通缩期，时代广场受惠于来港购物的旅客，出租率高达98％。海港城与时代广场，共占九仓集团2009年业务资产的51％、营业盈利的62％，带来总收益53.1亿港元。
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