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恒基兆业地产至2009年12月31日持有的香港已建成可供收租的物业组合，包括940万平方呎的楼面面积，其中商场和零售铺位占450万平方呎、写字楼占340万平方呎、工贸商厦占90万平方呎、住宅及套房酒店占60万平方呎。截至2009年12月31日，集团物业租金收入达65.2亿港元。按楼面面积计，新世界发展于同年持有433.3万平方呎的投资物业（当中部分物业新世界发展只拥有部分股权），长江实业持有380万平方呎的商业物业。
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由于存在市场准入的门槛，加上土地是不能移动的，所以土地拥有者购入并持有位置优越的土地，实际上是对这片土地作“空间垄断”。龙头地产商凭借难以匹敌的经济实力，能购入位置理想的土地，例如邻近集体运输系统或海旁的地皮，获得额外利益。众所周知，铁路沿线的地皮比远离铁路的更有价值；海港两旁的物业也比远离海滨的有更大的升值空间。买方购入这些位置优越的地皮后，原本用公帑提供的交通便利和自然环境优势等财产，便成了开发商的私利。地产商拥有这些土地和物业后，便可长期凭其优越位置，向租户收取高昂的租金。这种坐享其成的垄断收益，就是社会改革者所称的寄生收入。
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人口稠密、人流较高的购物中心，一直是地产财团的重要生财工具。购物中心店铺的租户在缴交基本租金之外，在营业额达至一定额度后还要缴交营业额租金，即要按超出部分的特定百分比缴付。如果店铺生意好，业主会分享租户所得的总收入；如果营业额低于议定的水平，业主仍会得到基本租金。由于许多零售行业竞争激烈，急于要在人流如鲫的购物中心开店的企业只好孤注一掷，同意业主的条款。而大部分位置优越的购物中心都落入地产财团手中，加上其他地产商纷纷采取这种租赁方式，零售商不但对店铺的位置几乎没有选择余地，议价能力也很薄弱。
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店铺位置优越，往往是零售业务成功的关键要素。然而，拥有这个关键要素的是业主而不是零售商。因此零售商为了享有这个优势，便要被迫支付过高的租价。为了保持盈利，他们会尽可能将这些经营成本转嫁给消费者，消费者遂成为空间垄断的最终受害者。
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许多零售商为保持竞争优势，都采取连锁经营的模式，在不同地区的购物中心设立多间连锁店，务求取得规模上的优势，既能分散店铺选址的风险，同时也可调低平均租金。不用说，只有财力雄厚的零售商才有能力采用这个策略。对中小企业来说，营商环境极为残酷。
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地产财团的资产负债表显示，经济衰退时期的租金收入几乎是财团的救生链。只要持有黄金地段的投资物业，就可坐收租金回报，如此理想的业务夫复何求？
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地产财团另一个不起眼但很稳定的收入来源，就是物业管理费。地产商一般的做法，是在住宅项目售罄后保留其物业管理权。置业者若以为购入单位后，与地产商再无财务纠葛，便大错特错了。地产商在最初两年，自动有权管理有关住宅项目的公用地方，两年之后，业主可投票重选物业管理人。但过往例子显示，业主委员会只有在极少数情况（例如管理服务敷衍塞责）下才会更换物业管理人。而业主则须向地产商支付物业管理费。
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1997年中前，经济持续繁荣，物业管理公司按年增加管理费，被视为理所当然。管理费的年度增幅高于通胀率也很常见。由于当时港人普遍较富裕，且赚钱容易，没人把物业管理费等小额开支放在心里。80年代物业管理费约为每平方呎楼面面积0.5至0.8港元，在90年代市场高峰时，增至每平方呎1.5港元左右，而附有很多娱乐设施但单位数目较少的新落成物业则高达2至2.5港元。楼市崩溃时，住宅租金在1998年至2002年间下跌了40％至50％，但大部分私人屋苑的物业管理费仍处于高峰期的水平。平心而论，物业管理业务吸纳了大量的人力，有助于增加低技术劳工的职位。但消费者因此要支付不合理的高昂收费，而这些费用中的大部分最终流进地产商的口袋，成为他们丰厚盈利的一部分。
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物业管理不仅仅局限于住宅楼宇。在大地产商发展的物业承租零售店铺和办公室的租户，全都须缴交物业管理费。商业租户除了承担这笔费用外，还要支付冷气费。当然，这笔费用也会影响租户的盈利。店铺的单位租金差别很大，要视乎店铺大小、位置、布局以及所处楼层。而根据一些租户的经验，他们支付的费用总额比另外一些单位的租金还要高。租金连同物业管理费占租户营运成本总额中相当大的部分，他们只会将之转嫁给消费者。
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假设你是普通市民，住在私人屋苑的自置物业里。你耗尽毕生积蓄，从地产商那里购入物业，取得物业的使用权，每月偿还按揭贷款并支付物业管理费。你每天外出到屋苑购物中心的食肆或快餐店用餐，实际上是在帮助该租户支付其店铺租金和管理费用，这笔钱最终会流入地产商的口袋。周末，你到地产商拥有的商场购物，选购消费品时会再次帮助有关商户支付租金和费用。到月底，你能计算出支付给地产商的金额占你的月薪多少吗？答案一定会令你吃惊。
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地产霸权
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管制协议令电费过高
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电力是所有家庭和各行各业的基本需要。由于香港经济在20世纪70年代末由工业经济转型为服务型经济，商界的电力需求急增。同时，随着80年代经济的迅猛增长，市民的收入水平攀升，本地的耐用电器畅销，也推高了对电力的需求。
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截至2009年中电集团拥有230万客户，供电范围覆盖全港八成人口。而港灯的客户数目亦达563956名。
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至2009年的五年间，中电控股平均每年纯利约101亿港元，港灯集团同期的平均纯利约为76.2亿港元。这两家公司近年趋向多元化，拓展海外业务和《管制协议》以外的其他业务。
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学者林本利在《能源市场的竞争》（Competition in Energy）一书中指出，香港两家电力公司所赚取的股本回报，远较亚洲其他国家和地区高。在亚洲九个国家和地区中，香港电费的平均水平仅低于日本和菲律宾。林本利认为，在很大程度上，这是因为《管制协议》的条款有利于电力公司，形成寡头垄断经营。
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《管制协议》是旨在保障经营者和消费者双方利益的规管合约。根据该计划，电力公司获准赚取按固定资产计算的最低回报率。但这个协议的缺点是没有就有关公司的资产扩张作出明确的监管控制，政府要自行判断是否批准两电的扩张计划。换言之，只要两电得到政府批准，便可以藉扩大资产赚取更多盈利。若两电过度投资，消费者就要为不必要的发电能力支付更高昂的费用。
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一些学者和团体认为两电不应享有保证回报率的保障。政府面对这些质疑，只是做表面工夫，当《管制协议》1998年和2008年续期时，政府仅要求两电按需求管理并推行节约能源，但并未有具体措施出台。
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林本利指出，这个协议的另一个缺点，是电力公司利用其资本结构，赚取到的回报率实际上高于其股本15％的许可收益水平。方法是利用债务融资，以8厘的许可最高固定债务利率提取长期贷款，并利用高达13.5％的许可债务资本回报率。这个计划还鼓励两电依靠债务资本，而非股权资本去扩大资金。当市场利率高于8厘时，这个漏洞特别有用。林本利认为这个协议就如同向这两间公司发出印制钞票的牌照。
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根据现行《管制协议》，两电所赚取的超额回报，会拨到“发展基金”〔1〕而不予保留，因此两家电力公司没有诱因去调低成本和收费。此外，鉴于许可回报是完全按固定资产计算，未能吸引电力公司环保节约，两电倾向于以过剩的产能运作。其结果就是消费者承担了不必要的费用。
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两电早已建立了广泛的传输和配电网络，无论在发电、电力输送及配电方面都在各自经营的区域内垄断市场。由于香港人口稠密、地铁交通网络发达，要新增一个传输和配电网络几乎不可能，因此并不存在市场竞争。
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由于电力是不能替代的商品，从用户的角度来说，消费者根本没有选择余地，只能任人宰割。一般的消费者很难搞清楚《管制协议》中错综复杂的条目，只能依赖政府的规管和监察，以确保公平的定价机制。但事实证明，高薪厚职的政府官员，或是缺乏金融知识或常识，又或倾向于讨好富商，并没能履行其监督职责。因此，公用事业一直在赚取高于合理水平的盈利，而消费者一直支付不合理的高昂收费。
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相比之下，开放电力市场已成为很多发达国家的大趋势。澳洲和英国大致上已开放其电力市场。市场开放使这些国家的整体电力价格下降约15％。在美国，加利福尼亚、纽约等州的经营商，已经可以全面接通零售供电网，而美国其他大部分州，亦在不同程度上开放市场。