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地产霸权 [:1704058291]
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土地垄断为各种垄断之母
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经济学家张五常写过数篇论文，建议把现在工业区内空置的工厂大厦改造成与贸易相关的展览馆，以举办内地和外国制造商品的贸易展览会。参展产品可以是家具、成衣、电器、灯具，乃至玩具和生活用具等。这个构思旨在鼓励外国商人展出商品，以及购买参展的中国制造产品；同时内地企业可展示产品，并透过在会场上接触其他企业开拓海外市场。展览会也可促进批发和零售活动。
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然而，张五常的建议有一个问题，就是那些工厂大厦都由私人拥有，若要改变用途，须由业主自发提出。有些分层工厂大厦的业权分散，若改变现有用途会非常复杂。不过，吸引内地及国际贸易商来香港参展的构思，非常吸引人，值得有关方面，尤其是为此特定目的分配土地的发展局认真考虑。要实行张五常的建议，先决条件是土地成本要具竞争力，因为香港在这一领域有一个劲敌——上海，上海的土地和劳工成本都比香港便宜。
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假设仔细研究后，发现张五常的构思可行，就不应让构思被政府僵化和官僚的繁文缛节阻碍。规划作此特定用途的土地，最好只收回本来的成本。只有土地成本低廉，这些贸易展览场地的租金才能定在具竞争力的水平。从贸易活动及其乘数效应带来的长期经济及社会效益，应足以抵消土地收入的短期损失。在这个过程中，业务开始流经香港，便能创造市场急需的就业职位。租金属可负担水平的贸易展览设施，也会受到自雇人士的欢迎，如本地艺术家、设计师亦需要地方来展示作品。为防止大地产商吞噬作这些用途的廉价土地，政府应在批地文件上列明价格或租金的上限条款。
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大地产商利用修订契约制度，凭着庞大的农地及公用事业或公共服务用途的土地储备，享有土地成本优势，这一直扭曲了香港土地及地产市场的结构。修订契约制度下，土地拥有者可申请转换土地用途，虽然这一制度可能公平灵活，但修订契约补地价金额的评估细节却从没披露过。市民至少应知道计算补地价的方法。除此之外，这些大地产商的控股企业通过修订契约，利用公用事业或巴士公司的土地资产，此种行为必须经过审查，以判断是否符合社会公义，因为这些土地资产最初获批作公共用途，不应随意转作私人用途。为防止企业日后滥用这些资产，政府可考虑在日后的批地文件内加入收回条款。
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至于私人住宅（可负担房屋除外）及工商用途（与经济转型相关的需要除外）的土地供应，基本原则是通过持续大量供应土地，向市场清晰传递土地供应不会短缺的信息，并尽可能增加竞争。为了让市场力量得以在私人住宅及商业用地市场运作，政府应尽快恢复公开土地拍卖。此外，为鼓励资本较小的地产商竞投，政府可考虑公开发售更多面积较小的土地，并接受小地产商以分期付款的方法来支付补地价。
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私人住宅物业市场的消费者，由于未能取得相关数据，往往在未充分掌握信息下作出置业的决定。为了增加市场透明度，运输及房屋局可公布年度人口增长预测、人口变化及收入分布，以及有关房屋需求的所有资料，同时发展局可以定期公布其长期卖地计划。这些部门应与大众共享预测及数据，市民在考虑置业时便可掌握信息再作决定。置业通常是人一生最大的投资，消费者获得越多的信息，越有利于作出理智的判断。
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土地垄断由来已久，并非新的社会经济问题。1909年，丘吉尔向英国下议院发表演说，痛陈土地垄断的祸害。现节录如下：
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土地垄断虽非唯一的垄断方式，却是迄今最主要的垄断——也是一种恒久的垄断，可称之为其他形式的垄断之母。经由土地不劳而获的增值，虽非唯一不劳而获或坐享其成的利益，却是主要的形式，不仅未能惠及公众，而且贻害各方。
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土地是人类赖以为生的必需品，有土斯有财。然而这种财富有其严格限制，并受地理位置影响。我认为，土地有别于其他形式的财产……一些土地垄断者称，所有其他形式的财产及增值形式，在各方面都与土地及从土地不劳而获的增值模式雷同。这种看法实在可笑。他们也谈到所居住小镇中的医生或律师受惠于人口增长而增加盈利……谈到股价上升甚至艺术品价值上涨后套现所得的盈利……
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股价上升或会为股份持有人带来远超预期或应得的盈利；然而这种方式不像拥有土地者那样，当社会有需要时，借囤积获利，用作营办工业不可缺的资本……若医生或律师的收入增长，那是因为医生替更多及更挑剔的病人诊治，或律师处理更多及更重要的诉讼。不论任何情况，医生或律师总是提供服务，方可收费。
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试将这些脚踏实地的做法与某大城市郊区地主所得的增值比较。
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这些地主在郊区拥有一块土地，身旁熙来攘往的人群推动城市不断发展，使城市变得更加富裕、更方便、更声名远扬，然而这些地主却可坐收渔利，什么都不用做。
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有人修筑道路、建设街道、改善服务、铺设璀璨灯光令晚上如同白昼、将百里外的山区水塘食水引进市区——而地主却动也不动，坐享其成。上述每项改进工程都是耗用他人及纳税人的劳动和资金。垄断土地的地主没有作出任何贡献，但上述工程却提升了其手上土地的价值。他们没有服务过社会，或为大众谋福利，却因拥有土地而得益……垄断土地的地主无须作任何努力或贡献，便可坐看其物业价值倍增，甚至数倍激增！
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然而，且让我们沿着这个发展方向探究：随着这个城市的人口不断增长，贫民区的拥挤环境日趋恶化，加上房租攀升，数以千计的家庭只能蜗居于旧楼之中。终有一天，土地因时机成熟而易手——这意味着地价已升到很高的水平，以致地主也抵受不住诱惑。不管用何种计算方式，地价都是作为农地时价格的10倍、20倍甚至50倍。
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土地周围的人口愈多，长期囤积不放售的做法对公众的伤害愈大；而且对各方构成更大的不便，也对经济实力和经济活动造成更严重的损失——然而当土地最终易手时，地主便取得更大利益……此种活动的基调正是垄断。只要垄断存在，社会承受的损害便更大，垄断者的得益也愈大。这种令人深恶痛绝的行径正在打击工业活动的各个层面……
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不管你检视什么，或援引什么例子，你总会看到，各行各业只有在土地垄断者取得最大利益后，才能取得实质的发展。今天不论在什么地方，若有人或公共机构计划善用土地，便被迫向未能善用该幅土地的人，以地价的形式，支付初步的罚款，在某些情况下，地主甚至完全没有运用该幅土地。归根结底，那是因为地价，以及地皮拥有人，可以对形形色色的财富，以至各行各业征收使用费。社会致力争取的每一种利益，都有一部分（在若干情况下更是全部）推高了地价，并自动溜进地主的口袋里。若工资上升，租金也随之增加，因为工人有能力多付一点。若有新铁路或新电车轨道开通、有机构下调票价改善服务、有新发明，或有其他利民措施惠及任何一区的工人，使生活变得更舒适，地主便可以因此向该区的居民收取更多的费用……
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归根结底，那都是因为土地，而无论有关的公众及私人利益是否重要，地主都能分一杯羹，并几乎榨取每项利益……
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丘吉尔在演说中描述了地主多年来如何凭着一块土地（主要是农地），尽享各种公共利益。这种情况与香港地产商现行的做法何其相似。在香港，他们持有农地，当时机成熟（例如当新铁路线开通或开发了新市镇），他们便将土地发展为有利可图的住宅楼宇。可悲的是，百年前已认为不可取的做法，至今依然存在，并带来了很多社会问题。
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丘吉尔在结束发言时强调，这并非个别地主的错，而是制度问题。他说：“这并非因为有人作恶，而是法律的问题。有人做了法律允许、他人也在做的事，不应承担罪责，而国家若不努力改革法律及纠正做法，便难辞其咎。”事实上，按香港目前的情况，如果政府不采取补救行动，纠正土地及房屋政策所带来的问题，该受责备的应该是政府，而不是大地产商。
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地产霸权
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地产霸权 [:1704058292]
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竞争法促进经济发展
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