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今次席卷全球的经济转型，有一个显著的特点，是政府所起的独特作用。不论是经济全球化过程中促使贸易伙伴进一步开放市场，还是带动知识经济崛起的科技教育发展，各地政府都充当了推动角色。在香港这高度开放的经济体里，运用货币政策和财政政策推动经济增长的作用十分有限，所以应该集中加强经济的综合竞争力。我在过去五年一直强调政府在宏观层面要做的一些重要工作，包括大力投资于教育、加强基础设施、推动创新科技、改善营商条件、协助商界开拓市场、积极保护生态环境和提供优质生活条件等。与此同时，我们努力在现有基础上强化我们在金融、物流、旅游和工商业支持服务四个经济主要支柱的优势。我们也要充分利用国家发展的势头来加快我们的经济转型。这些重要工作，既是经济转型的需要，也是政府应尽的责任和对市民的承诺。
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虽然施政报告并没有涉及政府的土地政策，却反映了董建华小心谨慎地避谈地产是经济支柱，这点颇值得赞赏。香港必须作经济转型，虽然过程痛苦，但也得面对。以前经济增长太依赖地产业，在这个不能为香港赚取外汇的行业上，已经浪费了过多时间和精力，导致整个社会都技能错配。香港应该尽快寻找其他合适的经济定位，以减轻地产业在经济上的影响，尽管困难重重，但不经一番寒彻骨，哪得梅花扑鼻香？
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地产霸权
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地产霸权 [:1704058290]
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须推行低地价政策
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为何香港是世界上最昂贵的居住和营商的地区之一？表面答案是可供使用的土地短缺，但其实这种土地短缺主要是政府人为限制土地供应造成的。香港土地制度侧重于限制供应，此种做法助长了成本高企的环境。同时，土地和空间被少数大财团垄断，造成没有竞争的市场结构，令寡头垄断企业可运用市场影响力，人为推高楼价和租金。
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根据“救市九招”，要获得土地，只能通过“勾地表”。在这一制度下，只有当地产商申请可供拍卖的地皮，并表明愿意以最低价格竞投，政府才会举行拍卖会出售有关地皮。换言之，政府是否供应地皮，完全视乎地产商的需求。政府把土地供应时间、定价和选址的控制权，拱手相让给地产商。除此之外，政府还故意造成土地短缺以抬高地价。如此，便剥夺了求“地”若渴的小地产商以较低成本增加土地储备的机会。
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政府人为抬高地价，不但剥夺了市场调整及彻底解决以往过度膨胀问题的机会，而且违背了政府要令香港恢复成本竞争力的承诺。过去的高地价政策造成今日的高成本环境。在这个环境下，香港经济和社会备受重压。但政府似乎无意在定价及土地分配方面调整土地政策。
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政府故意限制土地供应，除了在2010年6月公开拍卖两幅地皮外，其余均是通过“勾地表”制度来供应。在此制度下，土地大多落在财力雄厚的大地产商手中，而且过程不透明（如果出价不被接纳，政府就无须透露申请人的身份和特定地皮的出价）。加上土地垄断和大地产商主导市场，这些都加速了房地产泡沫的形成，在疯狂炒卖下，地产泡沫更加膨胀。自1991年起的六年，楼价上升五至六倍，相比之下，1997年高峰期楼价下跌65％，其实不算剧烈。1998年至2003年期间，虽然住宅租金与楼价同步下跌，但零售店铺租金，特别是大财团旗下大型购物商场的租金，下跌幅度很小。
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香港高成本的问题，主要源于土地制度下土地垄断和扭曲了的房地产市场结构。要解决这个问题，最直接的方法就是政府推行低地价政策，大量供应土地，将新供应的土地用于兴建可负担房屋和经济转型。
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人为限制供应令土地成本高企，导致香港的营商成本及生活开支居高不下，是香港重拾竞争力的主要绊脚石。在可负担房屋及转型相关的领域上如能慎重地采用低廉的土地价格，有助把整体土地价格稳定在较低的水平。这可望压低楼价和租金。
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搁置复建居屋，可能对政府及大地产商来说是良策，但对于资金有限，难以满足住屋需要的低收入人士来说却是毒药。停建居屋无疑切合政府削减公共开支和不干预楼市的目标，却同时正合地产商的心意，因为这意味着竞争减少，地产商因而获得更强的市场影响力。不过，财力有限的中低收入阶层，便被剥夺了改善生活条件的机会。若他们因而被迫购买更昂贵的私人楼宇，就等于要承担过重的财务负担。
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政府下令无限期搁置居屋计划，实际上赋予实力雄厚的大地产商更大的市场影响力，牺牲了低收入阶层的住屋需要。有些市民，原本有资格购买低于市价的居屋，现在却被迫转向一手或二手私人住宅市场。政府退出地产商的角色或有可取之处，但政府更有责任向弱势阶层提供能力可及的住屋。无限期搁置复建居屋，而没有任何替代方案，是对弱势阶层的利益置若罔闻的轻率措施。
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正如民权党在题为《香港公共房屋新方向》（“A New Direction for Public Housing in Hong Kong”）的建议文件中指出的，政府应确保不会因土地问题而遏制住屋供应，而房屋的供求应由市场力量决定。私人楼市主要满足中产及高收入人士的住屋需求，虽然市场力量可在私人楼市发挥影响力，但政府不应忽视较低收入阶层的住屋需要。
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为确保有足够的土地供应，以应付市场需求，前房屋及规划地政局局长在其2003年的施政纲领中保证：“我们会订立一套全面的监察机制和预报系统，及时提供土地兴建房屋。”可是，他并没提及供应可负担房屋的土地分配计划。
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搁置居屋计划看似是减少市场干预，但实际上也是一种反向的干预。政府置身事外，令本已失衡的市场结构更加扭曲，对大地产商有利，却在过程中损害了弱势阶层的利益。身为最大的新土地拥有者和唯一的新土地供应者，政府对楼市不能袖手旁观。较为可取的做法是政府在退出市场时，采取相应的措施平衡各方利益，填补市场的真空。
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取代兴建居屋的可行办法，是长期持续供应大量的土地，以兴建一般市民可负担的房屋，特别是针对低收入阶层需要的住房。如果政府决定不再担当居屋发展商的角色，可以考虑要求私人地产商取代。政府可通过一般的公开拍卖，提供可负担房屋的土地，并在这类土地的卖地章程内列明有关价格折扣或价格上限的特别条款。为提高灵活度，地产商可保留单位作出租用途。政府可以继续担任过去居屋计划中审理申请者收入资格的角色。此举可确保有公众可负担房屋的供应，照顾中低收入阶层的住房需要，同时避免地产卡特尔将需求从公屋市场转至私人市场，累积更大的市场主导力。
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政府除了要考虑符合申请居屋资格市民的需求外，也要顾及公屋租户的住房需求。目前香港的公屋租户约有200万人，公屋轮候册上有约10万个家庭。随着经济好转，低收入阶层也希望改善生活条件，故对更优质但可负担的自置或租赁单位需求殷切。
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在土地分配方面，政府在做出决定之前，应先专注于香港经济转型的需要。换言之，当土地需要用作特定的经济或工业创新改造时，应随时以可行成本供应土地。所谓“可行成本”，是指收取象征性或较市价大幅折让的价格，以鼓励买家。不过，政府应注意避免让地产财团以转型计划为名，趁机夺取低成本的土地。西九龙文娱艺术区发展计划在曾荫权任内最终会如何收场，令人关注。
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秉持社会公义的政府，应扪心自问：为什么有财有势的群体比弱势社群更值得政府提供帮助？如果政府对弱势阶层的基本住屋需要漠不关心，还有谁可以帮助这些贫苦大众？香港政府应从社会公平的角度出发，全面检讨其土地和房屋政策。
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