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不管你检视什么，或援引什么例子，你总会看到，各行各业只有在土地垄断者取得最大利益后，才能取得实质的发展。今天不论在什么地方，若有人或公共机构计划善用土地，便被迫向未能善用该幅土地的人，以地价的形式，支付初步的罚款，在某些情况下，地主甚至完全没有运用该幅土地。归根结底，那是因为地价，以及地皮拥有人，可以对形形色色的财富，以至各行各业征收使用费。社会致力争取的每一种利益，都有一部分（在若干情况下更是全部）推高了地价，并自动溜进地主的口袋里。若工资上升，租金也随之增加，因为工人有能力多付一点。若有新铁路或新电车轨道开通、有机构下调票价改善服务、有新发明，或有其他利民措施惠及任何一区的工人，使生活变得更舒适，地主便可以因此向该区的居民收取更多的费用……
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归根结底，那都是因为土地，而无论有关的公众及私人利益是否重要，地主都能分一杯羹，并几乎榨取每项利益……
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丘吉尔在演说中描述了地主多年来如何凭着一块土地（主要是农地），尽享各种公共利益。这种情况与香港地产商现行的做法何其相似。在香港，他们持有农地，当时机成熟（例如当新铁路线开通或开发了新市镇），他们便将土地发展为有利可图的住宅楼宇。可悲的是，百年前已认为不可取的做法，至今依然存在，并带来了很多社会问题。
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丘吉尔在结束发言时强调，这并非个别地主的错，而是制度问题。他说：“这并非因为有人作恶，而是法律的问题。有人做了法律允许、他人也在做的事，不应承担罪责，而国家若不努力改革法律及纠正做法，便难辞其咎。”事实上，按香港目前的情况，如果政府不采取补救行动，纠正土地及房屋政策所带来的问题，该受责备的应该是政府，而不是大地产商。
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地产霸权
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地产霸权 [:1704058292]
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竞争法促进经济发展
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愈来愈多人认同，竞争政策是促进经济发展的有效方法。竞争法及政策针对的重点，是龙头企业通过定价或共享市场的卡特尔，做出主导市场的营商行为，以及进行反竞争的并购。有关政策及法例的主要目标，是促进竞争，顺应消费者需求，有效分配资源，有效生产，使消费者拥有多样的选择、较低的价格和足够的供应。
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泰国和印度尼西亚分别在1999年和2000年推行全面的竞争法，中国内地亦考虑引入竞争法。其他亚太经济合作组织的成员，如中国台湾、韩国和墨西哥，早已制定了竞争法。虽然新加坡没有独立的全面竞争法，但已制定管制电讯、电力和燃气行业的竞争法条文。以人均本地生产总值计算，在亚太经济合作组织成员中，中国香港排名第三，仅次于美国和日本，却是少数在竞争问题上落后于国际惯例的经济体系。
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2002年的亚太经济合作组织的主办国墨西哥，在竞争政策及放宽规管研讨会（APEC Workshop on Competition Policy and Deregulation）提交的意见书中，列出了垄断造成的三项负面影响：
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一方面，垄断企业可通过减少产量和提高价格，获得非正常收益（extraordinary rent），结果把收入从消费者重新分配至生产商手中。另一方面，这种扭曲了的资源分配，令供该国人口分配的产品数目一次性减少。垄断的第三项负面影响，来自争取非正常收益的动力。该公司的管理人员、工人及供货商，都努力追求更高的薪酬和条件，比在有竞争环境下的薪酬和条件更为理想，最终造成不良后果——公司的成本欠效率，而社会也因生产成本高于有竞争环境的地方，造成社会福利净损失。
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该份文件还指出，当市场有卡特尔时，其效率低和市场扭曲的情况都与垄断的不良后果无异。所谓卡特尔，就是数个竞争对手达成横向协议，以固定价格限制产量、分配市场或操纵投标。大家已普遍认同，横向协议损害经济及对发展不利。墨西哥实施的竞争法便禁止上述做法。
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这份意见书还解释了竞争政策如何在生气勃勃的环境下促进经济发展，从竞争政策对四个投资决策要素——收入、成本、盈利能力及风险——的影响，充分分析了发展的过程。竞争政策有助新竞争者进入市场，从而带来生产力较高的基础结构和收入。这项政策能防止反竞争行为及降低市场门槛，新进入市场的经营商可在正常的商业环境下赚取收入。该政策也会推动投入及资本货品价格下跌，因而促进投资。收入增加，成本下跌，盈利能力自然便会提升。这项政策的另一个主要效用，是为投资者提高游戏规则的透明度，有助降低投资风险。简言之，竞争可推动经济活力。被垄断的市场没有竞争，不会带来持续改进和创新，因为垄断者没有竞争对手，便没有动力满足受其控制的消费者。
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2001年10月，联合国贸易和发展会议的专家会议（Expert Meeting of UNCTAD）在日内瓦举行。会上有人指出，单单制定竞争法并不足够，经济体系须正确推行竞争法才行，反面的例子包括有关当局缺乏资源调查投诉，以及大企业可以对纾困决策施加政治影响力。发展中国家消费者的权益，主要因市场扭曲及信息不足而受损，故立法保障消费者实属必要。同时也需要向消费者灌输知识，尤其应让低收入消费者了解自己的权利和责任。会议指出，竞争法及保障消费者的法例有着共同的目标，就是捍卫消费者利益，两者是相辅相成的。虽然有效的竞争政策可令消费者间接受惠，但为了照顾消费者的实时需要，保障消费者的法例是必要的。举例而言，有些不择手段的商人以重量、量度单位、质量水平，以及与事实不符或误导他人的广告等方式欺骗消费者。
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显然，香港与发展中国家同样需要立法保障消费者。举例而言，地产市场的消费者向来缺乏保障。消费者遇到的其中一个问题，是不同文件所用的量度单位术语混淆不清，这些术语有不同的含义，例如，有些地产商会在售楼说明书上列出单位的“销售楼面面积”（saleable floor area）及“总楼面面积”（gross floor area），而有些只会列出“总楼面面积”。虽然单位价格是按总楼面面积计算，但具有法律约束力的买卖协议，只认可销售楼面面积。根据香港测量师学会的定义，销售楼面面积是行业唯一符合标准的量度单位。用作公开土地拍卖／招标的“卖地章程”所阐释的总楼面面积（补地价按总楼面面积计算）的度量方式，与售楼说明书上的标准根本不同。
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售楼说明书中，窗台的面积可计入、也可不计入总楼面面积中。售楼说明书中的总楼面面积往往包括单位四面墙内的面积，另加单位外分摊的公用地方（有些会包括会所）。即使分摊的公用地方，不同地产商遵循的规则也不尽相同。有些时候，置业者会买到实用面积仅占总楼面面积七成的单位，价格却以总楼面面积计算。尽管市民多次呼吁政府统一推售单位的量度方法，以防止欺诈发生，但至今尚未有任何具体行动。此外，这项可能花费置业者差不多毕生收入的消费，既没有冷静期，也没有任何建筑保养保证。
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联合国贸易和发展会议的专家会议指出，切实执行竞争及保障消费者政策都有助于促进竞争力及发展经济，尤其是在发展中国家。市场失效对消费者极为不利，因为消费者很容易被各种不公平或欺诈的商业行为误导，如骗人的广告或质量不合格的商品销售和服务。在某些情况下，会出现私有化及放松管制，过程中罔顾消费者权益，也往往缺乏保障消费者权益的法律组织和制度架构。
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专家建议各国政府采取必要措施，实行《联合国保障消费者指引》（UN Guidelines for Consumer Protection）。这项指引1999年扩大范围至保障持续消费。各国政府应制定并维持有关竞争及保障消费者的政策和法律，两者相辅相成，鼓励市场竞争，维护消费者福祉，增强竞争力和促进发展。有专家建议，政府所有决策层面及有关的具体方向和机制，都应该充分考虑消费者权益。同时亦建议企业遵循有关法律及法规，以及《联合国经多边协议的公平原则及管制限制商业手法的规则》（UN Set of Multilaterally Agreed Equitable Principles and Rules for the Control of Restrictive Business Practices）。专家也呼吁消费者组织与政府、商界、国际组织及学术界携手合作，开展地区培训及信息活动。
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以人均本地生产总值计算，香港是全球先进的经济体系，所以没有理由再拖延引入全面的竞争及保障消费者的政策和法律。香港消费者在专横的大企业面前，尤其处于弱势。传统上，竞争法处理的问题可分为以下三大类：（一）垄断或滥用主导地位；（二）限制贸易的做法和其他反竞争的协议；（三）反竞争的并购。当然，这些法律应视乎香港的需要，社会经济、文化和法律条件，因地制宜。
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执法方面，其中一个可能性是类似欧洲委员会（European Commission）那样具备权力的竞争管理局，拥有切实的权力，可调查涉嫌触犯竞争法的个案，同时确保受查当事人的权利及其商业机密不致受损。若管理局的监察和监控行动不能以裁决及处罚配合，竞争政策便形同虚设；因此，管理局应获授相应的权力，有权禁止反竞争行为及发出禁制令，也有权向被判反竞争的公司征收罚款。
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为免竞争管理局的权力过大，应把调查及判决的职能分开。理想的做法是，公用事业的监管机构应集中处理收费事宜及制定绩效标准，而竞争管理局专责处理滥用主导地位及其他反竞争的行为。在任何情况下，竞争管理局应在竞争事宜上拥有凌驾于公用事业监管机构之上的权力，因为后者与行业内的企业联系更为紧密，判断上或会不够客观。
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至于香港的垄断公用事业（电力和燃气），可参考欧洲委员会把基建设施与商业活动分开的做法。根据该委员会的意见，垄断一直存在于交通、能源及电讯等行业，因此必须把基建设施与其提供的服务分拆。基建设施基于投资成本及经济效率问题，一般难以建立第二个与之竞争；不过，基建设施提供的服务则可以创造竞争条件。虽然垄断企业仍然拥有基建设施的专有权，但它们必须让与之竞争的公司接驳网络，提供服务。这是欧盟的自由化指令所依据的通则。欧盟借这些指令，开拓电讯、交通、邮政、燃气及电力市场。
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根据联合国贸易和发展会议秘书处2001年8月20日的纪录，保障消费者的政策旨在确保生产商与顾客能共享竞争带来的效率及创新效益，而非生产商以误导、欺骗或不公平的手法独享。该记录还指出：“有效执行法例，禁止令人误导或欺骗的行为，有助竞争。强有力的保障消费者制度，加上授予消费者权力，也能够去除管理上的玩忽职守，使企业更有效率，在质量及价格方面更具竞争力。”竞争和保障消费者政策的目标本来就相同；不过，竞争政策促进消费者在市场上的权益，所以较积极，而消费者政策旨在杜绝滥用情况，所以较被动。虽然香港的经济表现比大多数的发展中国家先进，但香港消费者对有效保障消费者的法律及政策的需要，与发展中国家的消费者同样迫切。
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