1704059770
为确保有足够的土地供应，以应付市场需求，前房屋及规划地政局局长在其2003年的施政纲领中保证：“我们会订立一套全面的监察机制和预报系统，及时提供土地兴建房屋。”可是，他并没提及供应可负担房屋的土地分配计划。
1704059771
1704059772
搁置居屋计划看似是减少市场干预，但实际上也是一种反向的干预。政府置身事外，令本已失衡的市场结构更加扭曲，对大地产商有利，却在过程中损害了弱势阶层的利益。身为最大的新土地拥有者和唯一的新土地供应者，政府对楼市不能袖手旁观。较为可取的做法是政府在退出市场时，采取相应的措施平衡各方利益，填补市场的真空。
1704059773
1704059774
取代兴建居屋的可行办法，是长期持续供应大量的土地，以兴建一般市民可负担的房屋，特别是针对低收入阶层需要的住房。如果政府决定不再担当居屋发展商的角色，可以考虑要求私人地产商取代。政府可通过一般的公开拍卖，提供可负担房屋的土地，并在这类土地的卖地章程内列明有关价格折扣或价格上限的特别条款。为提高灵活度，地产商可保留单位作出租用途。政府可以继续担任过去居屋计划中审理申请者收入资格的角色。此举可确保有公众可负担房屋的供应，照顾中低收入阶层的住房需要，同时避免地产卡特尔将需求从公屋市场转至私人市场，累积更大的市场主导力。
1704059775
1704059776
政府除了要考虑符合申请居屋资格市民的需求外，也要顾及公屋租户的住房需求。目前香港的公屋租户约有200万人，公屋轮候册上有约10万个家庭。随着经济好转，低收入阶层也希望改善生活条件，故对更优质但可负担的自置或租赁单位需求殷切。
1704059777
1704059778
在土地分配方面，政府在做出决定之前，应先专注于香港经济转型的需要。换言之，当土地需要用作特定的经济或工业创新改造时，应随时以可行成本供应土地。所谓“可行成本”，是指收取象征性或较市价大幅折让的价格，以鼓励买家。不过，政府应注意避免让地产财团以转型计划为名，趁机夺取低成本的土地。西九龙文娱艺术区发展计划在曾荫权任内最终会如何收场，令人关注。
1704059779
1704059780
秉持社会公义的政府，应扪心自问：为什么有财有势的群体比弱势社群更值得政府提供帮助？如果政府对弱势阶层的基本住屋需要漠不关心，还有谁可以帮助这些贫苦大众？香港政府应从社会公平的角度出发，全面检讨其土地和房屋政策。
1704059781
1704059782
1704059783
1704059784
1704059785
1704059786
地产霸权
1704059787
1704059788
地产霸权 [:1704058291]
1704059789
土地垄断为各种垄断之母
1704059790
1704059791
经济学家张五常写过数篇论文，建议把现在工业区内空置的工厂大厦改造成与贸易相关的展览馆，以举办内地和外国制造商品的贸易展览会。参展产品可以是家具、成衣、电器、灯具，乃至玩具和生活用具等。这个构思旨在鼓励外国商人展出商品，以及购买参展的中国制造产品；同时内地企业可展示产品，并透过在会场上接触其他企业开拓海外市场。展览会也可促进批发和零售活动。
1704059792
1704059793
然而，张五常的建议有一个问题，就是那些工厂大厦都由私人拥有，若要改变用途，须由业主自发提出。有些分层工厂大厦的业权分散，若改变现有用途会非常复杂。不过，吸引内地及国际贸易商来香港参展的构思，非常吸引人，值得有关方面，尤其是为此特定目的分配土地的发展局认真考虑。要实行张五常的建议，先决条件是土地成本要具竞争力，因为香港在这一领域有一个劲敌——上海，上海的土地和劳工成本都比香港便宜。
1704059794
1704059795
假设仔细研究后，发现张五常的构思可行，就不应让构思被政府僵化和官僚的繁文缛节阻碍。规划作此特定用途的土地，最好只收回本来的成本。只有土地成本低廉，这些贸易展览场地的租金才能定在具竞争力的水平。从贸易活动及其乘数效应带来的长期经济及社会效益，应足以抵消土地收入的短期损失。在这个过程中，业务开始流经香港，便能创造市场急需的就业职位。租金属可负担水平的贸易展览设施，也会受到自雇人士的欢迎，如本地艺术家、设计师亦需要地方来展示作品。为防止大地产商吞噬作这些用途的廉价土地，政府应在批地文件上列明价格或租金的上限条款。
1704059796
1704059797
大地产商利用修订契约制度，凭着庞大的农地及公用事业或公共服务用途的土地储备，享有土地成本优势，这一直扭曲了香港土地及地产市场的结构。修订契约制度下，土地拥有者可申请转换土地用途，虽然这一制度可能公平灵活，但修订契约补地价金额的评估细节却从没披露过。市民至少应知道计算补地价的方法。除此之外，这些大地产商的控股企业通过修订契约，利用公用事业或巴士公司的土地资产，此种行为必须经过审查，以判断是否符合社会公义，因为这些土地资产最初获批作公共用途，不应随意转作私人用途。为防止企业日后滥用这些资产，政府可考虑在日后的批地文件内加入收回条款。
1704059798
1704059799
至于私人住宅（可负担房屋除外）及工商用途（与经济转型相关的需要除外）的土地供应，基本原则是通过持续大量供应土地，向市场清晰传递土地供应不会短缺的信息，并尽可能增加竞争。为了让市场力量得以在私人住宅及商业用地市场运作，政府应尽快恢复公开土地拍卖。此外，为鼓励资本较小的地产商竞投，政府可考虑公开发售更多面积较小的土地，并接受小地产商以分期付款的方法来支付补地价。
1704059800
1704059801
私人住宅物业市场的消费者，由于未能取得相关数据，往往在未充分掌握信息下作出置业的决定。为了增加市场透明度，运输及房屋局可公布年度人口增长预测、人口变化及收入分布，以及有关房屋需求的所有资料，同时发展局可以定期公布其长期卖地计划。这些部门应与大众共享预测及数据，市民在考虑置业时便可掌握信息再作决定。置业通常是人一生最大的投资，消费者获得越多的信息，越有利于作出理智的判断。
1704059802
1704059803
土地垄断由来已久，并非新的社会经济问题。1909年，丘吉尔向英国下议院发表演说，痛陈土地垄断的祸害。现节录如下：
1704059804
1704059805
土地垄断虽非唯一的垄断方式，却是迄今最主要的垄断——也是一种恒久的垄断，可称之为其他形式的垄断之母。经由土地不劳而获的增值，虽非唯一不劳而获或坐享其成的利益，却是主要的形式，不仅未能惠及公众，而且贻害各方。
1704059806
1704059807
土地是人类赖以为生的必需品，有土斯有财。然而这种财富有其严格限制，并受地理位置影响。我认为，土地有别于其他形式的财产……一些土地垄断者称，所有其他形式的财产及增值形式，在各方面都与土地及从土地不劳而获的增值模式雷同。这种看法实在可笑。他们也谈到所居住小镇中的医生或律师受惠于人口增长而增加盈利……谈到股价上升甚至艺术品价值上涨后套现所得的盈利……
1704059808
1704059809
股价上升或会为股份持有人带来远超预期或应得的盈利；然而这种方式不像拥有土地者那样，当社会有需要时，借囤积获利，用作营办工业不可缺的资本……若医生或律师的收入增长，那是因为医生替更多及更挑剔的病人诊治，或律师处理更多及更重要的诉讼。不论任何情况，医生或律师总是提供服务，方可收费。
1704059810
1704059811
试将这些脚踏实地的做法与某大城市郊区地主所得的增值比较。
1704059812
1704059813
这些地主在郊区拥有一块土地，身旁熙来攘往的人群推动城市不断发展，使城市变得更加富裕、更方便、更声名远扬，然而这些地主却可坐收渔利，什么都不用做。
1704059814
1704059815
有人修筑道路、建设街道、改善服务、铺设璀璨灯光令晚上如同白昼、将百里外的山区水塘食水引进市区——而地主却动也不动，坐享其成。上述每项改进工程都是耗用他人及纳税人的劳动和资金。垄断土地的地主没有作出任何贡献，但上述工程却提升了其手上土地的价值。他们没有服务过社会，或为大众谋福利，却因拥有土地而得益……垄断土地的地主无须作任何努力或贡献，便可坐看其物业价值倍增，甚至数倍激增！
1704059816
1704059817
然而，且让我们沿着这个发展方向探究：随着这个城市的人口不断增长，贫民区的拥挤环境日趋恶化，加上房租攀升，数以千计的家庭只能蜗居于旧楼之中。终有一天，土地因时机成熟而易手——这意味着地价已升到很高的水平，以致地主也抵受不住诱惑。不管用何种计算方式，地价都是作为农地时价格的10倍、20倍甚至50倍。
1704059818
1704059819
土地周围的人口愈多，长期囤积不放售的做法对公众的伤害愈大；而且对各方构成更大的不便，也对经济实力和经济活动造成更严重的损失——然而当土地最终易手时，地主便取得更大利益……此种活动的基调正是垄断。只要垄断存在，社会承受的损害便更大，垄断者的得益也愈大。这种令人深恶痛绝的行径正在打击工业活动的各个层面……