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我们的使命，是向各市长及镇长提供客观及深思熟虑的分析，促请你们带头消除危害城市经济健康的严重障碍，期待以地点租值作为主要的公共收入来源，同时消除我们从事生产活动的税务负担。征收地点租值不但带来收入及防止土地投机出现，而且可向土地拥有者施压，迫使他们按市场规定的“最佳用途”提高土地价值。当土地拥有者其后投资于家居、办公室楼宇或商店，把土地提升至最佳用途时，城市应豁免这些资产的税项。凡提升价值的财产皆可获税务豁免，再把这个明智的政策延伸至所有业主。同一道理也适用于劳动阶层的工资及薪俸税，以及商品销售税。这些税收形式开始时处于非常低的水平，但金额随时日增加，原因往往是为了应付赤字，其长远影响是将人民及企业驱逐至税率较低（或不收税）的地方。
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我们相信，上述措施可让每个城市或乡镇受惠，更重要的是，为我们的经济及社会工作、生产及付出贡献的人，应该得到回报；至于控制地点使用权的人，享有控制社会上最理想、盈利潜力最优厚地点的特权，应该为此付出代价。
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在英国，有一个名为“地价税运动”（Land Value Taxation Campaign）的无党派组织。该组织成立的目的就是提倡英国推行地价税，加深人们对经济利益的了解。该运动提供土地评估指引，建议英国每幅土地的价值应该定期评估，并按估值的一定百分比来收地价税。
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该组织相信这种税项的主要经济利益，就是避免因向劳工及资本征税而影响企业运作及效率，进而阻碍人们从事会带来效益的活动。反之，按现行市值对土地价值征税，等于地主要为专有这块土地付出代价。长远来看，这种增加公共收入的新途径，将刺激新业务及推动开设新的就业职位，减少政府福利的负担。
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该组织强调，征收地价税是公平的措施，因为“在现实中，土地因罕有而获得价值，源于社会对生活、工作及休闲空间都有竞争需要。因此，土地价值并非源于个人的努力，而是来自社会大众，故应只属于社会”。“由于各地点的优势、肥沃程度或天然资源各不相同，所以有些地点较可取。由于市场对这些土地特点有需求，故土地有其租值。根据这些价值评估的地价税，对其税务负担者是公平的。”
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地价税的概念合理且公平，但实现起来颇有难度。上述组织在其所在国家尚未能引起公众注意，可能还需做更多讨论及推广的工作。不过，对较开明的人士来说，这是值得深入探讨的课题。
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香港需要彻底改革税制，以革除现时社会上财富分配严重不均及社会不公的现象，尤其应认真考虑引入地价税制度，打击土地囤积和炒卖土地的情况。现在回想，如果香港早已实施地价税，也许可以避免1992至1997年期间土地及物业价格飞涨，以及其后的泡沫爆破。
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香港财力雄厚的企业，都是地主和地产商。它们当中，有些以物业发展为核心业务，有些视之为副业。但无一例外的是在1992年至1997年香港最疯狂的楼市热潮中，这些公司全都极为兴旺。其实在那个非理性的热潮之前，龙头地产商数十年来在商界都成绩骄人，长期处于无可匹敌的地位。龙头地产商是最早一批进入市场的财团，在过去数十年间，市场不景气时它们大举买入土地，尤其是在1967年的暴动、1973年石油禁运危机，以及1982至1984年物业及银行危机时。加上1997年年底楼市下泻，一些中型地产商结业，更助长了大地产商的优势。
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对香港的统治阶层来说，土地是获取财富的工具。有这样的统治阶层，可垄断土地空间和控制其他经济资产，就已违背了自由经济的理想。在自由经济下，人们有机会表现自己的个人价值，享有晋身更高社会阶层的自由。反观垄断，特别是土地及空间垄断，却是经济集中的基石，阻碍了经济自由、有效地运作。如果香港真的是值得国际称誉的自由经济体系，制度改革势在必行。
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经济转型须脱离地产狂热
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香港经济要成功转型，就必须脱离地产狂热这个魔爪。不论如何吸引，理性的人都不会希望香港重堕地产的陷阱。地价、楼价及租金高企，削弱了香港的竞争力，经济萎缩，而零售／商业租金高昂，消费价格随之上升，令香港人背负重担。为了长远利益，香港人无论如何都必须摒弃偏重地产的心态，竭力从经济困局中寻找出路。低成本环境，对香港重拾竞争优势至关重要，而地价、楼价及租金下跌，有利于创造低成本环境。政府若促进低地价政策，会符合公众利益。
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香港人亦应扪心自问，是否宁愿坐以待毙，任由大企业继续利用没有竞争法的营商环境，而自己继续被剥削，为基本需要支付更多的金钱？在金融风暴期间，减薪、大规模裁员、自愿或被迫放无薪假，都在冲击着香港人。不合理的高价超市商品、公用事业费用，令他们生活雪上加霜，因为没有保障消费者权益的法例保护他们，也没有竞争法管制这些商品和服务供货商。
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如果继续安于现状，香港日后的情况不难想象——经济集中有增无减，令经济效率降低，最终丧失生产力，市场反应迟钝，失业问题进一步恶化，贫富悬殊加剧。长此以往只会引发社会不安，甚至动荡，就像星星之火可以燎原，一发不可收拾。
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要改变目前的社会和经济结构，显然必须达成某种社会共识。如果港人单从自身利益的角度出发，而不是从社会利益的观点考虑，永远也不会达到这种共识。要改革成功，先决条件是政府官员和社会每一分子都秉持诚实、自觉和对社会负责的态度，这样香港才能朝着社会幸福、平等及公正的目标迈进。
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地产霸权 附录 地产霸权下的香港
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此文是“我在中国”（Co-China）论坛〔1〕2010年9月举办的讨论“地产霸权下的香港”的文稿。论坛的两位嘉宾是施永青和许宝强。
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施永青：中原地产创始人，现任中原集团主席，在由其投资出版的香港免费报章AM730上开设专栏“C观点”，常探讨和香港地产有关的问题。
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许宝强：岭南大学文化研究系副教授，编著有《资本主义不是什么》、《反市场的资本主义》、《写在下一次金融海啸之前》等作品。
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施永青：这本《地产霸权》以我的观点来看，其实没有什么特别的地方。它的观点在媒体上比较多见，批判也不是太深入。能在香港卖得那么好，只是因为政治立场上跟普罗大众一致，替受地产之苦的人出了一口气。
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