1704062697
1704062698
2000~2010年，城市建成区面积从2000年的22 439平方公里提高到2010年的40 058平方公里，增长了78.5%，而同期城镇常住人口仅增加了28.7%，[32]全国人均城镇工矿用地从130平方米提高到142平方米，城市建成区人口密度下降，从每平方公里7 700人下降到7 000人[33]，城镇人口密度下降了25%左右。2011年城镇土地产出率（平方公里GDP）最高的上海，也仅为巴黎、伦敦的50%，纽约的15%，东京的7%。
1704062699
1704062700
中央农村工作小组副组长、办公室主任陈锡文曾用另一组数字说明了土地城镇化的速度明显快于人口城镇化：1980年，我国城市建成区的总规模大约5 000平方公里，到2010年城市建成区的总规模已经扩大到4.6万平方公里，也就是城市建成区的总规模扩大了8.2倍。但是城镇人口按照现有的统计口径，1980年是1.9亿多人，不到2亿人，2010年是6.7亿人，大约增加了2.5倍。[34]
1704062701
1704062702
这些数据表明，城镇化过程中人口城镇化速度慢于空间城镇化速度，形成了所谓人口城镇化与空间城镇化失衡现象。[35]此外，产业用地效率也不高，工业用地容积率仅为30%~60%，远低于1.0的国际平均水平。
1704062703
1704062704
影响社会稳定
1704062705
1704062706
现有征地制度在一定程度上限制了农民土地财产权的变现，造成政府与民争利的局面，土地农转非、建设用地开发过程中各种矛盾纠纷、群体性事件及腐败案件时有发生。2013年，中国社会科学院发布的《社会蓝皮书》就曾指出，近年来，每年因各种社会矛盾而发生的群体性事件多达数万起甚至十余万起，其中征地拆迁引发的群体性事件占一半左右，不仅影响了社会和谐，也加剧了分配不公以及失地农民的就业、社保等问题。
1704062707
1704062708
[29]巴曙松、杨现领 著，“城镇化大转型的金融视角”，厦门大学出版社，2013年9月。
1704062709
1704062710
[30]白重恩，蔡洪滨等，“土地制度改革与新型城镇化”，第一财经日报，2013年5月27日。
1704062711
1704062712
[31]施正文，“从‘土地财政’到公共财政”，《中国税务》，2010年第5期，第48页。
1704062713
1704062714
[32]国家统计局，“中国统计年鉴2011”，中国统计出版社，2011年。
1704062715
1704062716
[33]白重恩，蔡洪滨等，“土地制度改革与新型城镇化”，第一财经日报，2013年5月27日。
1704062717
1704062718
[34]华生，“土地改革提速绕不开土地财政”，《中国青年报》，2012年11月30日（05版），http： // zqb.cyol.com/html/2012–11/30/nw.D110000zgqnb_20121130_1–05.htm。
1704062719
1704062720
[35]陶然，“土地制度改革是新型城镇化的突破口”，《比较》，2013年第5期，2013年10月01日出版。
1704062721
1704062722
1704062723
1704062724
1704062726
城镇化转型：融资创新与改革 城镇土地供应制度的市场化改革
1704062727
1704062728
按照党的十八届三中全会确定的土地制度改革方向，未来城市建设用地制度改革主要需解决两个问题。第一，集体建设用地能否直接入市？第二，征地补偿如何确定，是按农地价格还是市场价格确定？
1704062729
1704062730
围绕上述两大问题，未来一个时期土地制度改革的重点包括：缩减政府征地范围，扭转城镇建设对新增土地出让收益的过多依赖；改变农村集体土地转为城市建设用地的单一供给方式，提高存量用地在建设用地供应总量的比重；建立有利于存量建设用地盘活利用的制度政策体系等；打破土地二元结构限制，绕开廉价买入农村建设用地、转手高价卖给开发商的政府中介，农村集体经营性建设用地直接入市，落实农村集体经营性建设用地的各项权利。
1704062731
1704062732
合理规划城镇建设用地是基础
1704062733
1704062734
党的十八届三中全会《决定》令人印象最为深刻的是“发挥市场在资源配置中的决定性作用”。很多人据此认为，在产权明晰的市场经济中，土地所有者自行决定土地用途是不言而喻的权利。不过，土地具有自然垄断特征，是外部性极强的特殊资源。比如，为维护一国粮食安全，必须保障一定的耕地数量，而在现有农产品价格体系下，维持农业用途的土地产值很低。也就是说，规划中的农地转非增值收益中的一部分，实际也建立在其他地区维持土地农业用途的基础上。鉴于土地资源配置有其特殊规律，土地的用途界定和建设使用，并不能完全和其他资源和商品一样，由产权人或他们之间的自由市场谈判决定，而是要先由立法机构和政府批准土地利用规划，依规依法进行农地转非，才能确定可供交易的城市建设用地总量，即土地规划所确定的用途，实际相当于环境交易市场的总量控制，对可供交易的城市建设用地价格会产生重大影响。对此，十八届三中全会报告也明确提出了“优化国土空间开发格局”、“促进生产空间集约高效、生活空间宜居适度”的要求，即在保证耕地面积不减少和优化国土空间使用的前提下，实现土地资源配置的市场化。
1704062735
1704062736
缩小征地规模，农村经营性建设用地直接入市
1704062737
1704062738
改革现行征地制度，最重要的是严格限制和缩小征地范围，允许集体建设用地直接进入市场，对增量建设用地和存量建设用地出让方式实施差别化管理。
1704062739
1704062740
修改土地管理法，限定政府征地范围
1704062741
1704062742
我国以往征地制度的突出问题，是没有严格区分公益性用地和经营性用地。地方政府为扩大财源，热衷于房地产开发，以公益用地的名义，从农民手中低价购地，高价转卖给开发商，获取土地财政收入。
1704062743
1704062744
参照其他国家和地区土地制度的一般安排，以及《国有土地房屋征收与补偿条例》的规定，应当区分基础性、公益性项目用地和经营性项目用地。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出：“改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围。”这一决定首次提出应区分两类不同类型的用地。依据这一规定，今后对于经营性建设项目用地，国家原则上不再参与土地征收、出让过程，征地范围缩小至仅限于基础建设、公共设施等公益性用地。通过缩小政府直接控制的土地范围，一方面减少政府对卖地收入的依赖，倒逼财税体制加快改革；另一方面也为市场配置土地资源拓展空间。
1704062745
1704062746
开放农地和集体建设用地入市，构建城乡统一的土地市场
[
上一页 ]
[ :1.704062697e+09 ]
[
下一页 ]