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专栏9–2 重庆地票制度
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重庆市基于“计划+市场”的双轨制试点“地票模式”。该做法是将验收合格的农村建设用地指标打包整合，构成不同规模的地票，进而面向社会公开交易。凡是需要用地指标的境内外的法人、其他组织或者自然人，均可在农村土地交易所公开竞购地票。
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重庆对地票交易总量实行计划调控，原则上不超过当年新增建设用地计划的10%。政府在综合考虑耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费等因素的基础上制定出地票的基准交易价格。最后，购得地票的开发者选定符合规划的待开发土地，凭地票办理征收转用手续并完成补偿安置，征为国有土地后，通过“招、拍、挂”等法定程序，取得国有建设用地使用权。
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这种地票模式，是通过先交易“地票”，再将具体土地征为国有的方式，使得原本不能直接流转的农地实现市场化流转。
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资料来源：作者根据有关资料整理
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试点土地当量交易，将局部地区的实地占补平衡，转变为全国范围内的土地当量占补平衡
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城乡土地增减挂钩的另一个可行思路，是引入土地当量概念并进行交易，使土地资源在市场配置中真正实现融资价值，创造农业增产和城镇建设用地供给稳定增长的良性循环。
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土地当量的概念与折算。国际上碳交易机制的核心，是将所有污染排放统一折算为标准的碳当量，碳当量经过初始分配，可在二级市场交易，实现碳排放总量约束与个量灵活调整的有机结合。目前，国际碳交易市场以二氧化碳当量描述污染物排放量，甲烷等其他5种温室气体都折算成二氧化碳当量进行计量。
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借鉴碳当量、油当量、标准煤等概念，可将不同土地的产出能力，按照一定标准，折算为土地当量（Land Equivalent）。比如，以标准农田一年一熟的水稻或小麦产量做标尺，就可折算出其他土地相当于此的产出系数——特定地块的土地当量。如果是1单位高产田，土地当量可能是1.5或2，低产田则可能是0.3或0.6。果园、经济作物产田以及养殖水域、海洋等，也可按不同系数折算为土地当量。
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需要说明的是，土地当量核算实际就是耕地质量分级。这方面的基础工作已较为健全，根据农业部2014年12月公布的《全国质量等级公报》，包括南海诸岛在内的全国耕地被分为十级，有详细的各等级耕地数量、比重及分布区域，据此可取中位线确定相应的土地当量。目前各地土地流转定价也据此参照执行，如东北地区水田流转费用为800元/亩，旱地为600元/亩，二者的当量比例大约可定为1∶0.75。
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土地当量的交易。在将实物土地数量折算为土地当量的基础上，现行的18亿亩耕地保护红线，相应转换为对土地生产当量的保护上限，在此上限内，不同地区的土地当量可进行交易。基本框架是：首先，根据计划年份各地净减少的农用地数量（或新增的城市建设用地数量，目前为每年600万~700万亩），将其折算为相应的当量，并分配给各省级行政区，形成各省的初始土地当量配额；其次，在各地土地当量初始分配额确定的前提下，土地当量就成为稀缺资源，各地可根据需要出售或购买当量，由此形成土地当量的二级市场定价；再次，在条件成熟时，可引入金融工具及相应的交易机制，活跃土地当量交易并规避价格风险。
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需要说明的是，由于实物土地被折算成了标准化的土地当量，其交易并不需要另起炉灶新建一个市场，只需在现有金融资产交易平台增加一个交易品种即可，甚至条件成熟时，土地当量可直接转化为资产支持证券交易和定价。
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土地当量及交易机制的积极作用。以土地当量代替现行的实物土地数量控制，表面上似乎放弃了18亿亩耕地红线，但实质是从根本上提高粮食生产效率的制度安排。在当量交易机制下，交易对象实质是土地的产出能力（收益）而非土地本身，不涉及土地所有权等产权归属问题。既可解决目前实物土地流转由于差异过大带来的交易不便、以次充好等问题，也能在更大范围内实现土地资源的优化配置，有效缓解农业生产中长期投入不足等融资问题。
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一是缓解目前实物土地占补平衡中的以次补优问题，并有效扩大潜在耕地规模。目前尽管国家有耕地占补平衡的要求，但农用地转非农用途时，普遍存在占多补少、占优补劣、占近补远、占水田补旱地等不规范做法，既危害粮食安全，也隐含定价不合理问题。而土地当量的确定有统一标准，可有效避免实物土地占补平衡的随意性，保障土地的粮食生产能力。与此同时，在土地当量下，一个地区拥有的土地资源，既包括了本地区的耕地、可养殖水域，实际也包含了可利用的海洋和在海外长期承包的农场，有利于激励海洋资源开发和支持农业走出去，这等于扩大了潜在可用耕地规模。
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二是激励农业生产增加科技投入和基础设施投资，拓宽农业生产中长期资金投入渠道。现代农业发展中，科技进步和基础设施的贡献越来越大。我国18.26亿亩耕地中，中低产田有13亿亩，改造潜力很大，关键是增加农业科技和基础设施投入。目前尽管财政每年的农业投入高达13 000多亿，但也仅能覆盖农资、种子、保险等补贴，农业科技、水利等基础设施资金缺口巨大。在土地当量交易机制下，考核机制是土地当量而非土地数量本身，并且相对于实物土地交易，土地当量交易更为标准化，能在更大范围内、更多主体间进行，既能激励发达地区通过购买土地当量获得用地空间，也能使欠发达地区获得更多资金用于中低产田改造。同时标准化的当量交易也便于引入金融市场的定价和风险管理机制，对农业科技、农田水利等项目的未来现金流进行评估、定价和风险对冲保值，不仅能大大拓宽农业投资者范围，而且能同时防范由于自然风险和市场风险导致的农产品价格波动风险。
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三是提升城市建设用地效率和城镇化质量。我国各地区发展程度不同，城市化进程本应有所不同。但由于缺乏全国范围内的土地市场，难以通过市场发现哪个地区的城镇化真正应该优先，哪个地区的建成区面积扩张实际上是过快了。在土地当量市场下，土地资源能在更大范围内交易，“地价”的形成更有市场基础，由此可以真实发现哪个地区的土地更有稀缺性，更应加快城镇化，城镇化布局由此得到优化，城市建设用地的使用效率由此得到提升。
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通过引进土地生产当量及交易制度，既能以更为科学合理的方式度量土地产出效率，也能为土地资源在更大范围、更多市场主体之间进行市场化交易提供便利。在此基础上，各地土地资源的稀缺性得以准确定价，既能以此为基础利用金融市场融资，有效激励社会资本增加农业科技和基础设施投入，从根本上保障粮食安全；也能有效甄别不同地区的城镇化次序，优化城镇化布局，是一项值得深入探讨的操作性改革。
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[36]“北京有一个300万只蛋鸡规模的养殖场，农民出地入股，持股20年。”汪洋说这就是一二三产业融合的例子，解决了集体建设用地问题，使农民受益，也减少了投资者的负担。农业产业化，应该是适度规模经营，土地流转只是其中的方式之一，还有入股合作、土地托管等多种方式。——引自2015年两会报道。
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[37]华生：“土地改革是经济体制改革的抓手”，中证网–中国证券报，2013年07月02日。http：//www.cs.com.cn/xwzx/hg/201307/t20130702_4047007.html。
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