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试行土地年租抵押融资
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除地方政府债券+房产税的土地金融模式外，地方政府债券+土地租金是另一种值得探索的方式。土地出让金本质上是地租收入，在土地国有制度不变的条件下，政府是租金收入的当然受益主体。现有土地出让制度，实际上是一次性收取未来70年（或是50年[38]）的租金收入。而跨期配置资源，是金融最重要的作用之一。从代际公平的角度，可采用金融的方式，先举债建设城市基础设施，然后采用土地年租制，用分期实现的土地租金收入逐步偿还债务。从约束风险的角度，“债务+租金”的土地金融模式同样有利于提升城镇化质量，未来能不能收到租金和税收等城镇化收益，很大程度上即取决于当地基础设施和公共服务的改善程度，是比“土地财政”更合理的激励相容制度安排。
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据《中国青年报》报道，中央农办主任陈锡文曾在上海做了一个调查，上海松江区原有工业企业共12.6万家，一共用了11.5万亩土地，平均每个企业占地9亩。最近他们以一种新的机制，不是转让土地使用权，而是主要以出租标准厂房或特定设计厂房的办法筹建了一个新的经济园区，结果情况有了很大变化。入园企业平均每个占地不到1.5亩，由于注重了科技进步，引进一些高新科技企业，效率大不一样。2011年，这个园区中工业企业平均每平方公里的产出达到136亿元，比整个上海市级开发园区平均产出的60亿元高出一倍多。这个园区所有的企业所缴纳的税收平均每亩地60万元，松江其他11万多亩地的12.6万家企业平均每亩地只交10万元。这说明通过改革，转换机制，工业用地节约的空间是非常大的。[39]显然，土地年租制在某些地区是更具可持续性且更有效率的一种土地利用方式。
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完善土地融资的配套监管规则
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首先要对地方土地所有权、土地买卖、公私合营企业的土地划拨、不同政府机构间的土地流转以及土地出让收入等，制定统一的财务报告要求，通过增强土地交易的透明度，规范土地交易权属和收益分配；其次，将公共财政的“黄金法则”运用到地方政府土地融资，确保土地融资偿债能力和土地资产出让收益只能用于为项目投资提供资金，重大的一次性制度改革除外。再次，对土地抵押担保贷款或债券制定专门制度加以规范。设立以土地为担保的最小贷款比率，并规定用于担保的土地必须以现行市场价格估价。最后，除非有完全公开的协议，否则不能将富余土地转让给其他政府单位或企业、私人开发商或公私合作组织。
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[38]根据现行规定，商品房用地使用权为70年，商用地为50年。
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[39]中国青年报，2012年11月30日（05版），http：//zqb.cyol.com/html/2012–11/30/nw.D110000zgqnb_20121130_1–05.htm。
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城镇化转型：融资创新与改革 第十章 新型城镇化融资与金融制度改革
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国际经验表明，随着一国金融中介机构的发展和金融体系风险评估、价格发现及信息披露等功能的改进，金融市场将逐渐在城镇化建设融资中发挥重要作用。我国由于体制机制等障碍，金融市场应有的优化资源配置功能并没有得到充分发挥，这也是为何过去一个时期以来，一些地方政府性融资形式上市场化，但实质上债务风险却得不到有效揭示、不断膨胀的根源。深化金融体制改革，完善金融市场定价和筛选机制，丰富金融市场层次和产品，优化金融生态环境，必然有利于市场化新型城镇化融资机制的形成。
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城镇化转型：融资创新与改革 新型城镇化融资需要金融体系功能的深化
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经济的任何发展都离不开金融的支持。金融的核心功能在于降低交易成本与信息不对称，为全社会的生产和交易活动提供便利、创造条件，优化资源配置。默顿（Merton）和博迪（Bodie）认为，金融系统的基本功能，就是在不确定的环境中进行资源的时间和空间配置，而这种基本功能又可以细分为6种子功能：
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1. 清算和支付结算的功能，即金融体系提供了完成商品、服务和资产交易的清算和支付结算的方法。传统的支付体系可以提供这种服务，各种金融创新，包括一些衍生工具也具有清算、支付和结算的功能。
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2. 聚集和分配资源的功能，即金融体系具有的为企业或家庭聚集或筹集资金，为企业或家庭的资源重新有效分配的功能。积聚或筹集资金可以有两种方式，一是通过完善的金融市场直接筹集，二是通过金融中介间接筹集。通过金融中介融资的好处是便于全过程的监控，可以得到企业或家庭通常难以得到的信息，其缺陷为成本较高，这包括由于一些业务风险与收益不对称造成的损失所形成的成本。而通过金融市场融资的长处是成本较低，风险收益对称，风险更为分散。
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3. 在不同时间和不同空间之间转移资源的功能。默顿与博迪特别强调了证券化在这方面的作用，他们以美国的抵押贷款市场的发展为例，说明美国的抵押贷款之所以可以从一个社区内小规模的金融活动，发展成巨大的全国乃至世界性的抵押贷款市场，主要得益于抵押贷款证券化的发展有效地解决了信息不对称的问题。
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4. 管理风险的功能，金融体系既可以提供管理和配置风险的方法，又是管理和配置风险的核心。风险的管理和配置会增加企业与家庭的福利，当利率、汇率和商品价格的波幅较高时，会相应提高风险管理和配置的潜在收益。风险管理和配置能力的发展使金融交易的融资和风险负担得以分离，从而使企业与家庭能够选择他们愿意承担的风险，回避他们不愿承担的风险。
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5. 提供信息的功能，必要的信息是协调各个经济部门分散决策的重要条件，而金融体系就是一个重要的信息来源。企业与家庭根据金融市场观察到的利率和资产价格进行资产配置和消费储蓄的决策，利率和资产价格也是企业选择投资项目和融资的重要信号。资产收益的波动率是现代金融理论中量化风险的基本指标，也是与风险管理和战略性投融资决策的关键性信息。一般来说，金融市场上交易的金融工具越完善而多样，可从各类价格波动中获取的信息越多。而信息越丰富，就越有利于资源配置的决策。
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6. 解决激励问题的功能。这里的激励问题，实际就是股份制公司的委托代理问题。激励问题的存在会增加社会成本，而通过金融创新可以有效地缓解激励问题。默顿与博迪认为，激励问题无处不在，影响已经渗入几乎所有的投融资决策。而且，金融体系对激励问题的反应也是内生的，证券发行和投资政策可以在考虑激励问题的前提下加以精心设计，通过金融创新来帮助融资主体更有效地利用金融资源，解决激励问题。
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新型城镇化发展同样离不开金融支持。金融体系在新型城镇化发展中能够有效发挥作用的前提，是金融体系必须要与城镇化发展的阶段、特征和要求相适应，才能充分发挥其配置资金、风险管理的功能。