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如果我们能在尊重地方文化的同时，妥善管理国民经济和跨国公司，发展地方经济，我们必将迎来一个充满经济奇迹的世界。
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从19世纪的诞生之日起，芝加哥一直被视为全球经济的发动机。芝加哥在早期就形成了清晰的城市战略，在一个由投机者、商人和投资者组成的松散联盟的主导下，受益于周边的全球最大的新兴农业区与新兴市场（密西西比河流域和五大湖流域），它得以成为一个运输、仓储和贸易中心。在一群积极致力于在芝加哥扎根的企业家的推动下，该市肮脏的港口成为连接两大流域的工业航运中心。
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芝加哥早期的市场由四种角色组成：投机客、创业公司、移民群体以及倡导基础设施建设的公共机构。他们联合起来改造社区（尽管有时会有激烈的冲突），促进市场成长，引入新产业。接着这些产业集群实现了优势互补，达到共赢。他们始终与政府、私人开发商和贫民窟移民保持同步，创造出独特的城市形式和完善的基础设施，巩固了芝加哥的工业社区城市体系。这个城市体系形成了自有的社区生态和政治经济模式，发展出全球最为明晰的城市化路径。
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到20世纪早期，大规模的特别工业区（就像牲畜围栏一样）、多功能的工业城区和城市边缘的中产阶级的居住-零售城区已经成为芝加哥的城市主体。后来，连上城区也发展为独立的工业社区城市体系。所有这些城区均由四通八达的铁路和有轨电车网络连接在一起。芝加哥的制造业不如底特律，金融业不如纽约，但它却传奇般地成为北美商业中心。
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芝加哥对制造业和基础设施的再投资浪潮被20世纪30年代的大萧条打断了。全部投资均为第二次世界大战服务。这些危机迫使芝加哥在50年代仍然只拥有世纪初的基础设施、工厂和设备。就在这个时候，该市遭遇了城市改造压力，同时最基本的经济大权——土地和基础设施的决策权由地方政府部门和商业集团转移到联邦政府手中，后者热衷于社会工程与总体规划。
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接下来，美国政府在大都会地区的边缘地带开展了一场大规模的城市建设试验。它从地方城市获得税收，接着不计成本地投入到城郊地区的高速公路、自来水和下水道建设当中。美国政府还对购买郊区住宅的贷按揭款予以补贴，同时新的城郊建设商业模式也获得了政策优惠。其结果是，诸如芝加哥和底特律这样的大都会分裂为两个相互竞争的城市体系。
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在芝加哥早期发展阶段，城市建设或现代化的决策是由当地做出的，并且在建设过程中会渐渐形成战略联合。这座城市的发展乃是基于本地商业模式在本地市场上的共同探索。联邦政府的郊区发展计划是将城市化视为城市建设，回避了地方的投资决策逻辑。这种成本结构的重构影响了现有市场的稳定。联邦政府的高速公路工程减少了地方制造业对铁路的依赖，而铁路是芝加哥工业区与社区的核心特征。高速公路网络体现的是另一种新商业模式：商业运输公司。不久，运输产业联合为一个新的收费运输市场。几乎在一夜之间，原本作为城市竞争优势的铁路一下子变为累赘。
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运输公司的联合、低成本的郊区土地以及享有补贴的基础设施，使得郊区工业发展乍看起来可行且有吸引力。然而，为了稳定这种新的城市发展模式，郊区政府必须克服经济基础匮乏这一先天劣势。开发过程中获得的收益必须用于维护新的基础设施。在没有公共财政解决方案的情况下，郊区的土地开发市场是无法稳定的。原有的郊区居民区的财产税是不够用的。在这个零和游戏中，郊区试图攫取老城区的税基。郊区政府想出了许多新的市场监管方式，他们牺牲长远的工业与商业税收利益，通过公共土地出让、免税期和地区开发激励，卖掉了今天的税收和土地价值。
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在补贴新产业和在现有市区的全部资本投资成本之间，芝加哥的工业界选择了向郊区迁移。芝加哥的房地产开发市场及周边城郊行政区突然加入了这场争夺中。
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到1965年，芝加哥市超过一半的制造业职位流失到郊区高速公路沿线。1965-2000年间，芝加哥失去了70%的制造业职位。这种再分配破坏了芝加哥的工业社区和特别工业区。芝加哥失去的不仅是可用来升级基础设施、学校和公园的税收，还背上了沉重的债务，大片土地受到控制，老工业区沦为废墟。芝加哥居民也跟着企业一起搬到了郊区，从而使危机扩散到了商业和居住房地产市场。在1960-1990年年间，芝加哥的人口减少了80万。这是芝加哥历史上的第一次人口下降。
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很少有人能想到，在所有城市中，芝加哥沦落到为起码的市场活力而苦苦挣扎的地步。然而，芝加哥的城市优势中含有一个致命的缺陷。芝加哥的协同经济只存在于种族社区内部，当这些社区面临共同的外部挑战时，它们的这种联合会土崩瓦解。从一开始，芝加哥产业和社区就建立了基础原则。移民通过连锁移民社区追逐自己的战略利益。他们一同投资于住宅区和本族人的教堂、报纸、俱乐部和慈善机构。他们往往从社区自身出发看待外部发展。政治权力被分给种族领袖，政客们为获得更为统一的种族支持会擅自改变选区划分。这些政客在当选后会将职位与公共服务向本族倾斜，催生出一种分裂和掠夺的文化。这使得芝加哥在面临区域经济调整时，无法形成一个真正的联盟。当挑战到来之际，各个社区会相互推托。
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未受管制的市场利用了这些条件，形成了四种相互联系的商业模式，它们通过强制、勾结和和信息不透明等手段暗中剥削了社区的残余价值。
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第一种模式是掠夺式金融：高利贷主与无良银行向居民家庭和小企业征收过高的利率和贷款费用。高利贷的泛滥源自整座城市的贷款歧视。私营的银行与保险公司狼狈为奸，只向选定的部分社区提供抵押担保，美国黑人要想拿到贷款难于上青天。这种掠夺式金融是一项投机策略，它很快掐住了被歧视居民和社区的收入来源。此举促使更多人破产，加剧了城市的衰落。它还使得利用移民投资改造老城区更加困难。
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第二种商业模式是房地产欺诈，它是掠夺式金融的升级版。该模式需要两个市场条件：缺乏融资渠道的美国黑人家庭，害怕黑人家庭进入会降低社区房地产价值的白人居民。房地产中介逐个街区地散播黑人要进入的谣言。为了阴谋得逞，他们会雇用黑人妇女带着孩子到白人社区街道上行走。中介接着散布消息称房价因此要下降了。白人居民于是将房子打折卖给中介，加入城郊居民区。接着他们的房子很快被溢价卖给迁入的黑人家庭。
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第三种商业模式是恶意出租。高利贷和失业带来严重的贷款和税收拖欠。房东通过抵押期满拍卖和税收拍卖购买住宅、商业建筑乃至主要的文化场所，如上城剧院。他们的主要伎俩是廉价购买房产，接着在尽可能短的时间内使租金最大化，而不会对房子进行修缮或更新。在房东们看来，城市资产不过是废车场，他们所做的是从失事的废车中挖掘部件予以回收利用。
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第四种商业模式彻底摧毁了城市：纵火。一旦旧屋房东榨干了房租，房子也就成了危楼，此时房屋所有者会雇用纵火犯将它们付之一炬，接着从火灾保险中套利。随着整条街区的毁灭，芝加哥新一轮的经济萧条也就到来了。市政府不得不接收这些旧屋，清理土地，城市空置土地越来越多。
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上述四种商业模式从根本上摧毁了芝加哥的经济体系：社区资产价值以及改造基础设施和公共设施的税基。对居民和企业加税并不能缓解城市公共服务的衰落。许多航班停飞了。唯一的解决方案是渐渐地重建芝加哥社区产权市场。
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在芝加哥，到处是顽固派，自这座城市诞生之日起就是如此。当它面对最为严重的危机之时，该市最强大的城市遗产就展现得一览无余：自立的城市文化在各个社区被推广开来。在上城区和滨水区（Edgewater），开始了全面复苏。
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有些居民拒绝搬走，或是没有钱搬。但的确有些真正的顽固分子。这些年来我就见到了一个，她的名字叫盖尔·钦科塔（Gail Cincotta）。20世纪60年代芝加哥刚刚陷入困境之际，钦科塔是一个工薪阶层家庭的主妇，她对市场失灵、经济歧视和房地产欺诈所知甚少，更不可能知道它们摧毁了美国内城区及她在奥斯汀（Austin）西边的社区。“我知道如何打点好三代同堂的家庭。”她告诉我。声音粗哑、烟瘾严重的钦科塔后来成为美国金融史上最具影响力的人物之一。她成功领导了一场全国性的运动，促使联邦政府于1975年通过了《住房抵押贷款披露法案》（Home Mortage Disclosure Act），使银行的贷款歧视无处遁形；尔后于1977年促成了《社区再投资法案》（Community Reinvestment Act）的通过，彻底杜绝了金融歧视的存在。
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像钦科塔这样的顽固市民成千上万地聚集起来，他们实际上成为了一个隐形的城市学家团体，并主导了城市的再生。他们的功劳在于自下而上地重建了有效的市场监管。通过这种手段，他们遏制了不正当的、破坏社区资产与再生能力的经济冲动。
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他们的方式也是具有芝加哥特色的，即社区组织者带领下的公民团体。每个陷入危机的社区都组成了众多的团体，包括街道办事处、社区协会、社区委员会、社区开发公司、租房者组织、合作社和互助协会。许多这类组织至今仍在芝加哥社会扮演着举重若轻的核心角色。这一切还要归功于芝加哥市长理查德·戴利（Richard M.Daley）。在戴利的主导下，社区团体转型为战略机构。以上城区和滨水区为例，20世纪70年代到80年代初，这两个区总共有15个居民委员会和社区协会，6个街道办事处，以及3个社区开发公司。加上当地企业、种族和公寓协会，这些组织已经成为正式的分区和规划委员会，它们负责检查和推荐所有的社区开发方案。
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回到20世纪70年代，那时候，这些组织还只是非正式的社区股东。他们一方面要与唯利是图的房东和黑帮作斗争，另一方面还要抵制芝加哥民主党。用行动主义者的话，他们的工作方式是保护或者夺回社区控制权。在商业语境中，他们的工作是破坏帮派、恶劣房东、炒房客、腐败官员、犯罪分子、纵火犯和制造经济歧视的银行的经济基础。因此，他们成功遏制了市场对城市的侵蚀，保护了城市原有资产。他们实际上是社区的资产管理人，甚至将城市带上了主动破产之路。他们检查了每栋建筑、每所学校、每家公园和每个地段的资产。他们相信，只有在自己的战略掌控下，这座城市才有可能起死回生。
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在上城区北部的滨水区，社区团体首先保障了公交站周边和湖滨地带的建筑遗产，他们中的许多人通过自购房屋打败了银行歧视。他们还将投资意识引入这些活动中。拿到规划资金后，他们首先进行了分类，哪些房屋值得维护，哪些应当拆除并改建为公园或作为新的商业用途。滨水区和上城区选择了多元的、混合收入的住宅模式。他们招募新的所有者来购买和维护这些房屋，而且对房屋进行了明确的分类，包括独立的出租房、家庭出租房、业主自住房屋、合作建房和公寓，此外还对新的居民进行培训和教育。他们还吸引资金投向学校、公园和历史建筑，以打造全功能的居住-商业体系。通过这些方式，芝加哥获得了初步再造。
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所有这一切只有在政治空虚、政府不作为和市政厅无能的情况下才能出现。数十年来，市政府已经成为政治权力与公共资源交换的市场。芝加哥民主党自20世纪30年代上台后通过组织种族斗争牢牢控制了大权。该党左右着一切资源的分配：就业、房地产开发、基础设施建设合同和城市公共服务。他们通过资源倾斜等手段笼络人心。他们几乎操纵了选举结果，各个城区的领导人也只会推荐有利于延续既得利益的候选人。这使得城市的每一个部门都充满了他们的寻租者。这实在是一个黑市。居民们忍受着这种政治金字塔的低效和压迫。那些有政客撑腰的寄生虫不仅不干事，甚至还捣乱。这些在其位不谋其政的家伙，把芝加哥市场折腾到了不得不变革的地步。
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激进的居民玛吉·布里顿（Marge Britton）和丈夫于1968年买下自己的房屋。“人们都问我们为什么要居住在那里。上城区看起来要完蛋了。”她回忆道。在20世纪70年代早期，居民们决定，他们必须“接管政治机器，不然它将报废。”除了恶劣房东与帮派的横行，他们还不得不消除寻租市场。由于找不到可以支持的党派，居民们只好自创政治组织，街道办事处和居委会团结起来推选出自己的代表，后者于20世纪80年代进入了市议会。这是人们第一次将自己的代表送进体制，而不是由体制内定。上城区和滨水区的政治领导人最终因为接受房地产开发商的贿赂而被定罪。布里顿表示，“从那以后，每一位议员都是来自社区。”
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