1704066791
1704066792
在芝加哥早期发展阶段，城市建设或现代化的决策是由当地做出的，并且在建设过程中会渐渐形成战略联合。这座城市的发展乃是基于本地商业模式在本地市场上的共同探索。联邦政府的郊区发展计划是将城市化视为城市建设，回避了地方的投资决策逻辑。这种成本结构的重构影响了现有市场的稳定。联邦政府的高速公路工程减少了地方制造业对铁路的依赖，而铁路是芝加哥工业区与社区的核心特征。高速公路网络体现的是另一种新商业模式：商业运输公司。不久，运输产业联合为一个新的收费运输市场。几乎在一夜之间，原本作为城市竞争优势的铁路一下子变为累赘。
1704066793
1704066794
运输公司的联合、低成本的郊区土地以及享有补贴的基础设施，使得郊区工业发展乍看起来可行且有吸引力。然而，为了稳定这种新的城市发展模式，郊区政府必须克服经济基础匮乏这一先天劣势。开发过程中获得的收益必须用于维护新的基础设施。在没有公共财政解决方案的情况下，郊区的土地开发市场是无法稳定的。原有的郊区居民区的财产税是不够用的。在这个零和游戏中，郊区试图攫取老城区的税基。郊区政府想出了许多新的市场监管方式，他们牺牲长远的工业与商业税收利益，通过公共土地出让、免税期和地区开发激励，卖掉了今天的税收和土地价值。
1704066795
1704066796
在补贴新产业和在现有市区的全部资本投资成本之间，芝加哥的工业界选择了向郊区迁移。芝加哥的房地产开发市场及周边城郊行政区突然加入了这场争夺中。
1704066797
1704066798
到1965年，芝加哥市超过一半的制造业职位流失到郊区高速公路沿线。1965-2000年间，芝加哥失去了70%的制造业职位。这种再分配破坏了芝加哥的工业社区和特别工业区。芝加哥失去的不仅是可用来升级基础设施、学校和公园的税收，还背上了沉重的债务，大片土地受到控制，老工业区沦为废墟。芝加哥居民也跟着企业一起搬到了郊区，从而使危机扩散到了商业和居住房地产市场。在1960-1990年年间，芝加哥的人口减少了80万。这是芝加哥历史上的第一次人口下降。
1704066799
1704066800
很少有人能想到，在所有城市中，芝加哥沦落到为起码的市场活力而苦苦挣扎的地步。然而，芝加哥的城市优势中含有一个致命的缺陷。芝加哥的协同经济只存在于种族社区内部，当这些社区面临共同的外部挑战时，它们的这种联合会土崩瓦解。从一开始，芝加哥产业和社区就建立了基础原则。移民通过连锁移民社区追逐自己的战略利益。他们一同投资于住宅区和本族人的教堂、报纸、俱乐部和慈善机构。他们往往从社区自身出发看待外部发展。政治权力被分给种族领袖，政客们为获得更为统一的种族支持会擅自改变选区划分。这些政客在当选后会将职位与公共服务向本族倾斜，催生出一种分裂和掠夺的文化。这使得芝加哥在面临区域经济调整时，无法形成一个真正的联盟。当挑战到来之际，各个社区会相互推托。
1704066801
1704066802
未受管制的市场利用了这些条件，形成了四种相互联系的商业模式，它们通过强制、勾结和和信息不透明等手段暗中剥削了社区的残余价值。
1704066803
1704066804
第一种模式是掠夺式金融：高利贷主与无良银行向居民家庭和小企业征收过高的利率和贷款费用。高利贷的泛滥源自整座城市的贷款歧视。私营的银行与保险公司狼狈为奸，只向选定的部分社区提供抵押担保，美国黑人要想拿到贷款难于上青天。这种掠夺式金融是一项投机策略，它很快掐住了被歧视居民和社区的收入来源。此举促使更多人破产，加剧了城市的衰落。它还使得利用移民投资改造老城区更加困难。
1704066805
1704066806
第二种商业模式是房地产欺诈，它是掠夺式金融的升级版。该模式需要两个市场条件：缺乏融资渠道的美国黑人家庭，害怕黑人家庭进入会降低社区房地产价值的白人居民。房地产中介逐个街区地散播黑人要进入的谣言。为了阴谋得逞，他们会雇用黑人妇女带着孩子到白人社区街道上行走。中介接着散布消息称房价因此要下降了。白人居民于是将房子打折卖给中介，加入城郊居民区。接着他们的房子很快被溢价卖给迁入的黑人家庭。
1704066807
1704066808
第三种商业模式是恶意出租。高利贷和失业带来严重的贷款和税收拖欠。房东通过抵押期满拍卖和税收拍卖购买住宅、商业建筑乃至主要的文化场所，如上城剧院。他们的主要伎俩是廉价购买房产，接着在尽可能短的时间内使租金最大化，而不会对房子进行修缮或更新。在房东们看来，城市资产不过是废车场，他们所做的是从失事的废车中挖掘部件予以回收利用。
1704066809
1704066810
第四种商业模式彻底摧毁了城市：纵火。一旦旧屋房东榨干了房租，房子也就成了危楼，此时房屋所有者会雇用纵火犯将它们付之一炬，接着从火灾保险中套利。随着整条街区的毁灭，芝加哥新一轮的经济萧条也就到来了。市政府不得不接收这些旧屋，清理土地，城市空置土地越来越多。
1704066811
1704066812
上述四种商业模式从根本上摧毁了芝加哥的经济体系：社区资产价值以及改造基础设施和公共设施的税基。对居民和企业加税并不能缓解城市公共服务的衰落。许多航班停飞了。唯一的解决方案是渐渐地重建芝加哥社区产权市场。
1704066813
1704066814
在芝加哥，到处是顽固派，自这座城市诞生之日起就是如此。当它面对最为严重的危机之时，该市最强大的城市遗产就展现得一览无余：自立的城市文化在各个社区被推广开来。在上城区和滨水区（Edgewater），开始了全面复苏。
1704066815
1704066816
有些居民拒绝搬走，或是没有钱搬。但的确有些真正的顽固分子。这些年来我就见到了一个，她的名字叫盖尔·钦科塔（Gail Cincotta）。20世纪60年代芝加哥刚刚陷入困境之际，钦科塔是一个工薪阶层家庭的主妇，她对市场失灵、经济歧视和房地产欺诈所知甚少，更不可能知道它们摧毁了美国内城区及她在奥斯汀（Austin）西边的社区。“我知道如何打点好三代同堂的家庭。”她告诉我。声音粗哑、烟瘾严重的钦科塔后来成为美国金融史上最具影响力的人物之一。她成功领导了一场全国性的运动，促使联邦政府于1975年通过了《住房抵押贷款披露法案》（Home Mortage Disclosure Act），使银行的贷款歧视无处遁形；尔后于1977年促成了《社区再投资法案》（Community Reinvestment Act）的通过，彻底杜绝了金融歧视的存在。
1704066817
1704066818
像钦科塔这样的顽固市民成千上万地聚集起来，他们实际上成为了一个隐形的城市学家团体，并主导了城市的再生。他们的功劳在于自下而上地重建了有效的市场监管。通过这种手段，他们遏制了不正当的、破坏社区资产与再生能力的经济冲动。
1704066819
1704066820
他们的方式也是具有芝加哥特色的，即社区组织者带领下的公民团体。每个陷入危机的社区都组成了众多的团体，包括街道办事处、社区协会、社区委员会、社区开发公司、租房者组织、合作社和互助协会。许多这类组织至今仍在芝加哥社会扮演着举重若轻的核心角色。这一切还要归功于芝加哥市长理查德·戴利（Richard M.Daley）。在戴利的主导下，社区团体转型为战略机构。以上城区和滨水区为例，20世纪70年代到80年代初，这两个区总共有15个居民委员会和社区协会，6个街道办事处，以及3个社区开发公司。加上当地企业、种族和公寓协会，这些组织已经成为正式的分区和规划委员会，它们负责检查和推荐所有的社区开发方案。
1704066821
1704066822
回到20世纪70年代，那时候，这些组织还只是非正式的社区股东。他们一方面要与唯利是图的房东和黑帮作斗争，另一方面还要抵制芝加哥民主党。用行动主义者的话，他们的工作方式是保护或者夺回社区控制权。在商业语境中，他们的工作是破坏帮派、恶劣房东、炒房客、腐败官员、犯罪分子、纵火犯和制造经济歧视的银行的经济基础。因此，他们成功遏制了市场对城市的侵蚀，保护了城市原有资产。他们实际上是社区的资产管理人，甚至将城市带上了主动破产之路。他们检查了每栋建筑、每所学校、每家公园和每个地段的资产。他们相信，只有在自己的战略掌控下，这座城市才有可能起死回生。
1704066823
1704066824
在上城区北部的滨水区，社区团体首先保障了公交站周边和湖滨地带的建筑遗产，他们中的许多人通过自购房屋打败了银行歧视。他们还将投资意识引入这些活动中。拿到规划资金后，他们首先进行了分类，哪些房屋值得维护，哪些应当拆除并改建为公园或作为新的商业用途。滨水区和上城区选择了多元的、混合收入的住宅模式。他们招募新的所有者来购买和维护这些房屋，而且对房屋进行了明确的分类，包括独立的出租房、家庭出租房、业主自住房屋、合作建房和公寓，此外还对新的居民进行培训和教育。他们还吸引资金投向学校、公园和历史建筑，以打造全功能的居住-商业体系。通过这些方式，芝加哥获得了初步再造。
1704066825
1704066826
所有这一切只有在政治空虚、政府不作为和市政厅无能的情况下才能出现。数十年来，市政府已经成为政治权力与公共资源交换的市场。芝加哥民主党自20世纪30年代上台后通过组织种族斗争牢牢控制了大权。该党左右着一切资源的分配：就业、房地产开发、基础设施建设合同和城市公共服务。他们通过资源倾斜等手段笼络人心。他们几乎操纵了选举结果，各个城区的领导人也只会推荐有利于延续既得利益的候选人。这使得城市的每一个部门都充满了他们的寻租者。这实在是一个黑市。居民们忍受着这种政治金字塔的低效和压迫。那些有政客撑腰的寄生虫不仅不干事，甚至还捣乱。这些在其位不谋其政的家伙，把芝加哥市场折腾到了不得不变革的地步。
1704066827
1704066828
激进的居民玛吉·布里顿（Marge Britton）和丈夫于1968年买下自己的房屋。“人们都问我们为什么要居住在那里。上城区看起来要完蛋了。”她回忆道。在20世纪70年代早期，居民们决定，他们必须“接管政治机器，不然它将报废。”除了恶劣房东与帮派的横行，他们还不得不消除寻租市场。由于找不到可以支持的党派，居民们只好自创政治组织，街道办事处和居委会团结起来推选出自己的代表，后者于20世纪80年代进入了市议会。这是人们第一次将自己的代表送进体制，而不是由体制内定。上城区和滨水区的政治领导人最终因为接受房地产开发商的贿赂而被定罪。布里顿表示，“从那以后，每一位议员都是来自社区。”
1704066829
1704066830
玛丽·安·史密斯（Mary Ann Smith）是社区居民中的一员，目前是滨水区的议员。她于1971年搬到了上城区，开始发起抵制政府选派法官的运动。接着她加入了一个致力于使政府开放湖滨地区的团体。1987年，史密斯向北迁居到滨水区。1989年，她成为滨水区议员，接着加入了戴利市长的选举团队。
1704066831
1704066832
“你无法想出任何一个从未在这里发生过的问题，”史密斯回忆道，“我在政府机关的前两年的一切都与犯罪分子有关。我花了两年时间告诉世人我们可以克服它们。那时候所有街区都有自己的俱乐部。我们跟踪不法分子的地址，进而界定出哪些是问题场所。为了发动警察对这些地区进行巡逻，我故意在犯罪高发的地区闲逛。我会事前告诉他们我会去哪些地方，他们会闻风而来。”
1704066833
1704066834
在整个芝加哥，社区清理、干预、稳定化、政治动员和自我改造逐渐展开。1973年，在饱受歧视的美国黑人的南岸社区（South Shore），一群银行家成立了芝加哥岸边银行（ShoreBank），这是美国第一家社区发展银行。它几乎马上就实现了盈利。岸边银行成为美国最大的面向低收入家庭的内城区银行，其分支机构遍布全美。草根创业孵化了新商业模式，有助于解决当地面临的挑战。因为芝加哥的城市化一直是基于社区的，这些社区协会、街道俱乐部和社区开发公司成为引导城市转型的战略中坚力量。这些组织培养了大批专业人才，包括后来的芝加哥市长理查德·戴利。
1704066835
1704066836
另一个人物是杰克·马克斯基（Jack Markowski）。20世纪60年代末，他在南边区（South Side）任职。他很快发起了“自力更生”的改造，而不是“福利”模式。“可以称之为私人部门主导模式。”他告诉我。1981年，他成为滨水区议会的执行主席。对马克斯基和他的议会而言，租房市场是他们必须要整治的部分。在20世纪80年代，65%的芝加哥人都是租房住的，目前这一比例仍高达50%。
1704066837
1704066838
滨水区议会将主要精力放在了再投资最少的地区。“95%的住宅都用于出租，并且大多数都是单人房。”马克斯基回忆道。滨水区的租房市场主要为短期的年轻职业人士服务。随着第二次世界大战后上城区的衰落，这些房子成为穷困的老居民、新移民和其他弱势群体的栖息之地，这些人往往生活在恶劣房东的阴影下。“我们首先对全部300栋建筑进行了所有者和居住者清查。我们认为必须将所有者组织起来，但他们中的很多人根本就不住在那里。”他表示，“我们的工作是教育他们妥善维护自己的房屋，即便只是简单的保洁和挑选优质租客。”换句话说，马克斯基和他的同事对芝加哥最根本的社区城市化进行了改造。更为重要的是，他们的经验可以被推广开来。
1704066839
1704066840
还有一家社区投资公司（Community Investment Corporation，CIC），由马克斯基担任首席执行官。为了履行钦科塔《社区再投资法案》的义务，一个银行集团于1977年成立了这家公司。该公司为3.9万多户家庭提供了援助贷款，同时帮助10万名居民获得了住房，总金额达8亿美元。在新的城市体制中，社区公司代表着第二个层面的战略机构，它们可以推动第一个层面——社区层面的发展。例如，社区投资公司的“问题房屋计划”（Troubled Buildings Initiative）保障了社区组织对无主房屋的所有权。它们恢复房屋产权，招揽优质租户，使房屋进入稳定维护期；接着引入新的私人所有者，并对其进行培训和贷款援助。社区投资公司的这些举措给芝加哥的相当一部分人带来了好处，恶劣房东和高利贷从此被打压下去。
[
上一页 ]
[ :1.704066791e+09 ]
[
下一页 ]