1704111620
1704111621
根据中国房地产测评中心公布的数据，在2009年第三季度，恒大地产的销售面积及销售金额双双称冠，成为中国地产界最大黑马。截至2009年9月底，恒大地产合约销售额达231亿元人民币，较2008年同期增长逾3倍，期内已竣工未交付建筑面积约1730万平方米，持有现金约100亿元人民币。
1704111622
1704111623
市场人士分析，由于公司土地储备大、地价便宜、布局合理，同时其财务稳健，因此受到投资者的青睐。另有消息指出，恒大地产在这次招股过程中约获得7.7万名散户捧场，一举成为同期认购反应最热烈的新股，也是同期在港上市的几只中国内地房地产股中最大的“赢家”。种种因素令恒大地产在这次赴港招股中异军突起，一改同期中国内地地产企业赴港上市的低迷局面。
1704111624
1704111625
据统计，加上已通过聆讯和蓄势待发的企业，目前，排队赴境外上市的中国房地产企业超过30家，实际募集和计划募集的资金合计逾500亿港元。恒大地产的成功上市必将对这些房企的未来上市之举产生重大的利好影响。
1704111626
1704111627
四、争相持股，趋之若鹜
1704111628
1704111629
除了较高的性价比让投资者心动以外，中国香港金融大鳄的相继捧场也为恒大地产此次成功招股助力不少，毕竟能让李嘉诚等富豪看中的股票，未来的发展潜力自然比较有保障。
1704111630
1704111631
据恒大地产有关负责人介绍，恒大地产以每股3～4港元定价，发售约16.1亿股，2009年10月22～28日公开招股。入市头两天就受到市场追捧，以致招股说明书加印了10万份。恒大地产入市，还吸引了多位中国香港知名富豪入股。新世界发展主席郑裕彤名下的周大福企业，以及刘銮雄名下的华人置业早前已公布将认购恒大地产，涉及金额各为5000万美元。随后，李嘉诚确认通过长江实业以逾1亿美元认购，英皇集团主席杨受成则以私人名义认购1亿港元。
1704111632
1704111633
相比同期拟上市的其他3只中国房产股——卓越置业、明发集团、禹洲地产，恒大再度冲刺上市的热度明显要高些。有知情人士透露，香港恒生、远东银行已经为投资者申购恒大新股提供绿色通道，“利率不到1.5厘，而此前新股一般的借款利率为2～3厘。这说明银行对恒大上市的前景更看好”。
1704111634
1704111635
恒大地产销售异军突起。据招股书显示，截至2009年9月底，恒大地产已经签订231亿元人民币的销售合约，较2008年同期的54亿元增长3倍。同样看好恒大的还有证券界，恒大地产正式上市前夕，有券商公开表示，恒大地产2010年的营业额将暴增至410亿元，盈利将达到77亿元，较2009年预测盈利10亿元暴涨7.7倍。
1704111636
1704111637
五、成功发债，强力续航
1704111638
1704111639
2010年1月22日，恒大地产发布公告，宣布成功发行7.5亿美元优先票据，实际融资额约57亿港元，远远高出其IPO实际融资金额32亿港元。这距离其港股IPO，仅仅过去了两个多月的时间。之前的IPO，显然并没有满足恒大地产的资金胃口。
1704111640
1704111641
恒大地产此次发行的7.5亿美元优先票据，期限5年，年利率为13%。恒大地产在公告中表示，所融资金将用于偿还结构担保贷款、为现有及新增物业项目提供资金、做一般企业用途。
1704111642
1704111643
此处提到的结构担保贷款，是恒大地产自2007年起借入的4.329亿美元贷款。IPO以后，已经偿还1.756亿美元。这次发债的一部分资金，就是用于偿还剩余的2.573亿美元贷款。这就意味着，恒大发债融资的超过1/3的金额，将用于偿还旧债。
1704111644
1704111645
上市仅两月，就大举发行高息债，恒大地产对资金的渴求，从IPO所得资金的用途就可见一斑。根据其招股书，其上市融资的63%将用于未支付的土地出让金及项目所需资金，31%用于偿还结构担保贷款，只有约6%用于一般营运资金。
1704111646
1704111647
标准普尔企业评级董事李国宜表示，恒大的这次融资是比较成功的，融资的规模比其预期的5亿美元左右要高一些，而且，恒大地产这两年的销售情况非常好。过去的3年，恒大公司一直在扩张，销售款还没有完全收回来，销售回款实现后，2010年及2011年，其财务指标会有很大改善，毛利率会直线上升。
1704111648
1704111649
六、案例分析
1704111650
1704111651
地产行业的投资多是长期性的投资行为，因此，地产企业对资金的需求限期较长并且数额巨大，通常都会采用股权和长期债券的方式进行融资，以满足资金需求。恒大地产作为2009年年底成功登陆中国香港联交所的中国地产公司，在3个月内相继进行IPO和长期债券发行使得恒大地产成为在中国香港上市企业中的一枝独秀，风骚独具，恒大成功的IPO和发债使评级公司对其“发展历史较短却带有激进的扩张偏好”的评价不再只是口实。
1704111652
1704111653
恒大地产的历史较短，但是发展战略和扩张路径清晰而激进，在短短10多年的时间里完成了从艰苦创业到稳健发展到全国扩张到迈向国际的一系列蜕变，成为蜚声中国房地产行业的佼佼者，这也使得恒大在中国香港联交所的上市受到包括李嘉诚、杨受成、郑裕彤、刘銮雄等在内的中国香港富商的追捧。
1704111654
1704111655
根据恒大IPO和发债所融资金的投向，我们能清晰地看到，绝大部分用于偿还结构性的银行贷款和土地未结款项以及新增的投资项目，只有少量的资金用于一般性企业用途。这是因为恒大地产此前的债权性融资大部分为银行贷款，但是这些资金的投向却是恒大长期性的投资项目，从而使得长期资产挤占了短期负债，造成短期负债压力过大，此次的IPO和长期债用来置换长期投资中的结构性贷款并投向新的项目，使得长期投资和长期融资相适应，形成良性的资金流动，保证短期充足的运营资金和偿债能力。当然，由于恒大发行长期债将使得企业的资产负债率接近60%，既增大了财务杠杆，也增大了财务风险，从而恒大不得不提高长期债的年利率，这在一方面也增大了企业的融资成本。
1704111656
1704111657
分析恒大的IPO和长期债发行的过程，我们能看到恒大之所以成功，有以下几方面原因：其一，是企业的发展面非常好，有巨大的市场前景和投资潜力，从而获得资本的热捧；其二，恒大先通过IPO融通的资金进行部分结构性贷款的偿还，然后发行的长期债进一步调整企业的资本结构和相关财务指标，使得企业具有更强的抵御财务风险的能力；其三，恒大通过准确测算预期资金流量和财务风险并设定相应的债券发行利率，使得债券发行容易获得市场认可，为企业融通发展急需的资金，同时有效控制了融资风险。
1704111658
1704111659
此外，发行长期债券融资原则上应该投向长期的投资项目，从而调整企业资金的使用结构。为了债券的更好发行，企业一般会对债券进行信用增级和准确评级，从而获得资本市场的认可，同时还可以考虑设立偿债基金等安全、有效的资金退出通道，有些方案的设计都是出于对投资者利益的保护。只有保证投资者的参与，资本市场才会勃发生机，企业才能通过合理融资渠道在资本市场上获得资金。
1704111660
1704111661
[1]本节资料来源：
1704111662
1704111663
http://www.gzhengda.com.cn/.http://xian.qq.com/a/20091105/000230_6.htm.
1704111664
1704111665
http://house.southcn.com/f/2010-02/01/content_8740120.htm.
1704111666
1704111667
1704111668
1704111669
[
上一页 ]
[ :1.70411162e+09 ]
[
下一页 ]