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就在几个月前，绝大多数研究商业的经济学家还在嘲笑“二次探底”，认为经济将第二次转为衰退纯属无稽之谈。但也有一些顽固不化的人面对这些正统理论不为所动，其中最具代表性的人物莫过于摩根士丹利的史蒂芬·罗奇。我在这个专栏中曾多次提到，主张经济将面临二次探底的理由是非常充分的，今天，他们的理由比以往任何时候都更能站得住脚。
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其中的关键点在于，2001年的衰退并非典型的战后型衰退，也就是说，它的起因不是美联储为抵御通货膨胀而上调利率，因此，只要美联储下调利率，即可通过增加房产及消费品开支轻易实现快速反弹。相反，它属于典型的战前型衰退，是由市场的非理性繁荣造成的。应对这种衰退，美联储需要的不只是一次反弹，它需要以房产市场消费的大幅激增弥补商业性投资的疲软乏力。为此，就要像太平洋投资管理公司的保罗·麦考利所说的那样，格林斯潘必须创造一个房地产泡沫，以取代行将破裂的纳斯达克泡沫。
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的确，克鲁格曼如愿以偿地得到了自己想得到的东西。不容否认的是，他至少还知道美联储的政策给房产价格及消费品开支带来的初始效应，但他显然没有料到最终结果会是这样的。不过，彻底否认自己曾经说过的话当然是不真诚的，逃避责任对一个学者来说更是不可理喻的。实际上，如果说因经济上的无知可以剥夺一个人的诺贝尔奖，那么克鲁格曼或许依旧有办法让自己的房地产泡沫理论岿然不倒。
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为什么这次会是房产
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有必要再一次指出的是，美联储并不一定要把过剩资本引向房产市场。更确切地说，美联储需要为它一手创造的过剩资本寻找落脚点。
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那么这次为什么会是房地产泡沫，而不是汽车泡沫或丁香泡沫呢？
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其中的部分原因依旧在于市场力量——经济已走上下行道路，富裕人群不断回流城市，抬高了中心城市的物价水平，更重要的原因还是在于政府政策。
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两党的政治学们一致认为，政府应进一步推进房产所有权。民主党关注的是以放宽抵押贷款条件让穷人有其屋，而共和党宣扬的“所有权社会”则是为了强调个人对社会的责任感。
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至于银行家和房地产商——华盛顿两个最强大的利益集团当然不会反对，他们齐心协力为政府找到了可以扶持抵押贷款的手段。
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对房产购买者来说，最大的扶持就是对抵押贷款利息的税收减免。假如你租房的话，支付的房租是不能免税的。如果直接以自有资金购置房产，购置成本同样不能免税。但如果通过抵押贷款购房，你再支付的全部贷款利息都无须纳税，实际上，对很多房产所有人来说，利息占据了月还款额的大部分。
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这也是大多数人所能享受的唯一、同时也是最大的税收优惠，而税收优惠自然也是购置房产的主要理由，尤其是价格昂贵的房产。比如，按年利率6%借入一笔期限为30年、金额为25万美元的抵押贷款，那么每月的还款额约为1 500美元，其中1 250美元为利息。在第一年里，购房者支付的利息将近15 000美元，因此可以在应纳税收入中扣除15 000美元。在7年的时间里，购房者支付的利息总额为10万美元，这样至少可以少缴纳25 000美元的税款。
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此外，购置第二套房产的利息也可以在税前扣除。唯一的限制是，可扣除利息的贷款最高限额为100万美元。
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这是一笔可观的抵押贷款补贴啊。尽管采取了在税前扣除的方式，但这种税收扣减在本质上依旧属于补贴，因为它让市场向房产所有人倾斜（更准确地说，是采用了债务杠杆的房产所有人）。
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抵押贷款利息扣除视为补贴的另一个原因是，这部分税收减免需要由其他纳税人弥补，至少应该说他们间接地补偿了这部分税收损失。据官方估计，这种税收扣除每年将导致联邦收入减少约1 000亿美元。实际上，美国的个人所得税年收入也只有1万亿美元多一点儿，因此，如果国会取消这种税收优惠，转而降低全部税率的话，每个美国公民的税收负担将减少10%左右。
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换一种说法，在美国人缴纳的全部税款中，有近10%的部分被政府转移到贷款购房者的腰包里。
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即使享受这种税收优惠的购房者，也有可能因为房产净值的减少而遭受损失。你必须记住，当政府对某种商品补贴时，受益的不一定只有买家，实际上，受益更大的往往是卖家。
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存在对抵押贷款的补贴，受益的“卖家”就大有人在。首先是出售房子的原房产所有人，购买房产的月还款额降低自然会推高房产的价格。毕竟这种贷款利息免税政策覆盖范围广，税收优惠增加了需求，进而推高了价格。
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在这种情况下，尽管房产抵押贷款的利息可以享受免税优惠，但买家最终还是要支付更高的价格。因此，尽管他们无须为支付的利息纳税，但税收优惠带来的价格示范效应还是抬高了他们最终支付的总价款。一旦消除税收优惠招致的过度需求，房产价格就会下跌。到那时，虽然贷款利息无法税前扣除，但总价却会低得多。由此可见，如果没有税收优惠，反而会让大多数房产购买者受益更多。
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利息免税的真正受益人是卖家，或者说，是按高涨的价格出售房产的供给方。当然，如果这个卖家准备用这笔收入购置更大的房产，他同样会遭受损失。这样，笑到最后的胜利者就是卖掉房产后租房或是选择价格较低房产的人，当然，还有专门建房的人——永远以卖房为生的开发商。
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房产经纪人同样是受益者。房产需求的增加意味着更多的房产交易，意味着更多的佣金。此外，需求增长也对应着更高的房产价格，这同样会带来更多的佣金。
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抵押贷款利息免税的受益者当然还有贷款人，因为这种优惠不仅鼓励更多的人购置房产，进而求助于银行贷款，也让贷款总量大大超过正常水平。
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房产经纪人和贷款人齐心协力，进一步确保了贷款利息免税的刺激效应。实际上，税收减免的做法最早可以追溯到设立所得税的1913年。当时，包括个人贷款和商业融资的全部利息都无须纳税。随着信用卡业务在20世纪80年代迅速推广，美国国会取消了这项税收优惠政策。但是在房产经纪人与抵押贷款银行的游说下，贷款利息“幸免于难”，依旧可以在税前扣除。
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这还要归功于在每次大选中慷慨解囊的美国房地产经纪人协会，至少在2000年以后，他们是唯一显得慷慨且绝对是最慷慨的政治游说组织。据政治反应研究中心统计，自2000年以来，美国房地产经纪人协会为美国大选提供的经费总额已高达6 000万美元。
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